El decreto de alquiler entra en vigor este mi¨¦rcoles y los contratos ser¨¢n m¨¢s largos
La nueva regulaci¨®n ampl¨ªa los contratos de 3 a 5 a?os e impide subidas de renta por encima del IPC
El nuevo decreto de alquileres, aprobado el pasado viernes por el Consejo de Ministros, entra en vigor a partir de este mi¨¦rcoles, despu¨¦s de haber sido publicado este martes en el Bolet¨ªn Oficial del Estado (BOE). Entre los principales aspectos de esta regulaci¨®n, se encuentra la ampliaci¨®n de contratos de 3 a 5 a?os (o 7 si el arrendador es una empresa) y el impedimento a subidas de renta dentro del contrato por encima del IPC. Esta ser¨¢ la tercera normativa reguladora del alquiler vigente en menos de tres meses. Al tratarse de un decreto, tendr¨¢ que convalidarse en el plazo de un mes, y puesto que las Cortes ya est¨¢n disueltas, deber¨¢ ser la Diputaci¨®n Permanente del Congreso quien lo haga. El Ejecutivo socialista se ha garantizado (en principio) los votos necesarios tras recabar el apoyo de Podemos y PDeCAT, a los que previsiblemente se sumar¨¢n los del PNV.
Las principales novedades del decreto (la duraci¨®n y la renovaci¨®n con el IPC) solo ser¨¢n de aplicaci¨®n para los nuevos contratos que se suscriban a partir de este 6 de marzo. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva norma, continuar¨¢n rigi¨¦ndose por lo establecido en el r¨¦gimen jur¨ªdico que les era de aplicaci¨®n. No obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podr¨¢n adaptarse al r¨¦gimen jur¨ªdico establecido en el nuevo decreto.
Respecto a la regulaci¨®n de viviendas tur¨ªsticas, se ha determinado que las comunidades de propietarios puedan por acuerdo de una mayor¨ªa de 3,5 partes limitar o condicional el ejercicio de la actividad de alquiler tur¨ªstico o fija unas determinadas condiciones para su ejercicio. El objetivo de esta modificaci¨®n de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), propuesta por el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, es dotar a los vecinos de instrumentos para facilitar la convivencia y decidir sobre las actividades que tienen lugar en su comunidad.
Asimismo, la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participaci¨®n en los gastos comunes por parte de las viviendas de uso tur¨ªstico, y obliga a disponer de los t¨ªtulos habilitantes necesarios para el ejercicio de dicha actividad.
?ndices de referencia de precios
La norma incluye la elaboraci¨®n de un sistema estatal de ¨ªndices de referencia a las viviendas, que se utilizar¨¢ para hacer un seguimiento del mercado y servir de soporte a medidas de car¨¢cter fiscal. Este ¨ªndice de referencia, para cuyo plazo de elaboraci¨®n el Gobierno se da ocho meses, se actualizar¨¢ anualmente y ser¨¢ lo m¨¢s detallado posible.
Aunque el borrador del real decreto s¨ª recog¨ªa una bonificaci¨®n del 80% del IBI para inmuebles en alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por este ¨ªndice de precios, la norma aprobada da a los ayuntamientos y comunidades la posibilidad de que decidan su pol¨ªtica de vivienda de acuerdo con su marco fiscal.
La norma s¨ª contempla la eliminaci¨®n de la obligaci¨®n de que el inquilino repercuta el IBI en el caso de las viviendas sociales, y ofrece de nuevo a los ayuntamientos la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta limitada por una norma jur¨ªdica una bonificaci¨®n del 95% de la cuota ¨ªntegra del IBI.
Ampliaci¨®n de pr¨®rroga t¨¢cita y desahucios?
Paralelamente a la ampliaci¨®n del tiempo de contrato, el decreto recoge que la potestad de recuperaci¨®n de la vivienda por el propietario (persona f¨ªsica) debe quedar "expresamente recogida en el contrato de alquiler". Tambi¨¦n se incluye la ampliaci¨®n de la pr¨®rroga t¨¢cita de uno a tres a?os y recoge como novedad la ampliaci¨®n del plazo de preaviso, por el que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario. As¨ª, se aumenta la anticipaci¨®n con la que se debe indicar que no desean continuar con el contrato una vez haya concluido la pr¨®rroga obligatoria.
El decreto se?ala que los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble, de modo especial en el periodo de pr¨®rroga obligatoria de cinco o siete a?os. Seg¨²n el Gobierno, esta medida es necesaria para prevenir posibles pr¨¢cticas de fondos de inversi¨®n que adquieran viviendas arrendadas y que decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos vigentes.
Adem¨¢s, el texto recoge que el comprador de la vivienda tendr¨¢ que respetar el contrato de alquiler est¨¦ o no inscrito en el Registro de la Propiedad. De igual forma, el texto establece una excepci¨®n para pactar la renuncia a la subrogaci¨®n en los contratos de arrendamientos de larga duraci¨®n. As¨ª, establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad, se pueda mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.
Notificaci¨®n de desahucios
Asimismo, se establece la notificaci¨®n sistem¨¢tica de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales, por lo que se tendr¨¢ m¨¢s tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. Tambi¨¦n introduce como novedad la regla de la cuant¨ªa en la tramitaci¨®n de los procedimientos arrendaticios. As¨ª, se permitir¨¢ al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros. Por otro lado, clarifica la obligatoriedad de se?alar el d¨ªa y la hora del desahucio, con lo que se acabar¨¢ con los lanzamientos con fecha abierta.
El texto vuelve a recoger del anterior real decreto, que tumb¨® el pasado mes de enero el Congreso, la limitaci¨®n a dos meses de renta la fianza que puede exigirse al arrendatario. Tambi¨¦n vuelve a incorporar que los gastos de gesti¨®n inmobiliaria y formalizaci¨®n deber¨¢ asumirlos el arrendador si es persona jur¨ªdica o que se favorece la realizaci¨®n de mejoras en la vivienda durante el contrato, si existe acuerdo entre las partes, entre otras medidas.
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