?En qu¨¦ provincia es m¨¢s rentable invertir en una vivienda para ponerla en alquiler?

Entre marzo de 2017 y marzo de 2018, el 8% de una muestra representativa de la poblaci¨®n espa?ola, encuestada por el portal inmobiliario Fotocasa, declar¨® que hab¨ªa participado en el mercado inmobiliario como m¨¦todo de inversi¨®n. De este 8%, el 82% dijo que hab¨ªa comprado una vivienda o hab¨ªa intentado hacerlo para despu¨¦s alquilar la vivienda en alg¨²n momento posterior a la adquisici¨®n. Lo cierto es que, si arrendaron su casa el a?o pasado en la provincia de Ciudad Real, el alquiler les gener¨® una rentabilidad bruta (es decir, antes de descontar impuestos y otros gastos) del 9,3%, el nivel m¨¢s alto de todas las provincias espa?olas, seg¨²n la empresa inmobiliaria Solvia.

Bien es verdad que existen barrios o zonas concretas de algunas grandes conurbaciones espa?olas que superan este nivel, pero, si la mirada se concentra en las provincias (y las ciudades aut¨®nomas), Ciudad Real se sit¨²a en la c¨²spide de las rentabilidades. Le siguen Ja¨¦n (8,3%), Melilla (8,1%), Murcia y Lugo (7,7%), Toledo (7,4%), C¨¢diz (7,3%), ?vila y Zamora (7,2%), y Badajoz (7,1%), como se puede apreciar en el mapa.

Las peores: Navarra y Gipuzkoa

Si el Banco de Espa?a se?al¨® que poner un piso o una casa en alquiler en Espa?a el a?o pasado supuso aprovechar una rentabilidad bruta del 4%, para urbanData Analytics ¨Cque realiza peri¨®dicamente an¨¢lisis del mercado residencial para Sociedad de Tasaci¨®n¨C este dato ascendi¨® al 8,12% en el cuarto trimestre de 2018. Con el 5,5% anual, Solvia se acerca m¨¢s al nivel indicado por el regulador. Se trata de una media ponderada, explican desde esta firma de compraventa y alquiler de vivienda, en la que las provincias m¨¢s peque?as o en las que se realizaron menos operaciones tienen un peso inferior en el c¨®mputo global. La tendencia es a una ligera disminuci¨®n con respecto a 2017, cuando la rentabilidad se situ¨® en el 5,7%.

Por debajo de la media de las provincias espa?olas est¨¢n Navarra y Gipuzkoa (4%), Bizkaia (4,2%), ?lava (4,5%), Madrid (5,1%), Burgos y Zaragoza (5,2%), y Segovia (5,3%). Ciudad Real es tambi¨¦n la provincia en la que la rentabilidad del alquiler ha progresado m¨¢s con respecto a 2017, al registrar un avance del 14,6% en 2018. Le siguen Melilla (8,9%), Huelva (8,7%), C¨¢diz (7,75%) y Almer¨ªa (7,5%). Por el contrario, las provincias en las que la rentabilidad disminuy¨® m¨¢s del 10% el a?o pasado en relaci¨®n con el a?o anterior fueron Burgos (-17,7%), Huesca (-16,7%), ?lava y Le¨®n (-14,8%), Palencia (-14,1%), Lleida (-13,8%), Navarra (-13,7%), Zaragoza (-13,35%), Madrid (-12,85%), Bizkaia (-12,8%), C¨¢ceres y Barcelona (-10,1%), siempre seg¨²n datos de Solvia, que se pueden consultar en el gr¨¢fico.

Hasta el 12% en algunos barrios

De todas formas, al considerar solo las capitales de provincias, el director de comercializaci¨®n y marketing de la compa?¨ªa, Josep Manuel Ventosa, se?ala que Madrid y Barcelona son algunas de las ciudades con las rentas m¨¢s elevadas de Espa?a y con rendimientos muy cercanos al 6% en ambos casos. Pero dentro de las propias ciudades tambi¨¦n se perciben diferentes ritmos de evoluci¨®n seg¨²n la zona, con barrios en los que se han alcanzado rentabilidades del 12% (como Cerro Amate, en Sevilla, o Poblats Mar¨ªtims, en Valencia) o del 10% (Malvarrosa, en Valencia, Puente de Vallecas, en Madrid, o Pol¨ªgono Norte, en Sevilla).

¡°En t¨¦rminos generales, las zonas m¨¢s rentables suelen ser los barrios perif¨¦ricos de las ciudades, ya que es donde el precio de compra suele ser m¨¢s bajo que en zonas m¨¢s c¨¦ntricas, mientras que las rentas de alquiler se sit¨²an dentro de la media¡±, explica Ventosa.

A esta poderosa raz¨®n, la socia directora de la agencia inmobiliaria barcelonesa Fincas Blanco, Mercedes Blanco, a?ade otra, es decir, que el ¨¢rea metropolitana de las grandes ciudades gozan de una demanda constante durante todo el a?o, lo que no ocurre, por ejemplo, en localidades de playa. Al tomar como ejemplo la Ciudad Condal, ¡°la urbe con el alquiler m¨¢s caro del pa¨ªs¡±, Blanco se?ala que localidades como L¡¯Hospitalet, Sant Boi, Cornell¨¤ de Llobregat, Esplugues, Sant Just Desvern o Badalona ¡°registran precios de compra m¨¢s competitivos y arrendamientos con una demanda al alza que arrojan muy buenas rentabilidades para el inversor particular¡±.

Riesgos

Para la jefa de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, lo que est¨¢ emergiendo es ¡°una demanda latente de personas que durante los ¨²ltimos a?os no han podido entrar en el mercado por varias razones¡±. Seg¨²n datos del portal inmobiliario, ¡°el precio del alquiler no deja de subir desde marzo de 2015, y en 2017 hubo la subida m¨¢s alta, un 9%¡±, subraya Toribio, aunque a?ade que ¡°2018 cerr¨® con un alza del 1,8%, un ritmo mucho m¨¢s pausado que el a?o anterior¡±.

En un entorno de tipos de inter¨¦s muy bajos, la comparaci¨®n del alquiler con otros tipos de inversiones es arrolladora en cuanto a rentabilidad bruta. ¡°Los activos inmobiliarios son unas de las inversiones m¨¢s rentables y seguras en este momento en Espa?a¡±, asegura Blanco. En lo que a riesgo se refiere, sin embargo, Blanco advierte de que no todo vale. ¡°El estado del inmueble es fundamental¡±, admite. ¡°Cuanto en mejores condiciones est¨¦, mayor ser¨¢ el inter¨¦s para alquilar el inmueble, mayor ser¨¢ la renta a percibir y menores ser¨¢n los gastos imprevistos, por lo que se obtendr¨¢ una mayor rentabilidad¡±, concluye.

El menor riesgo de inversi¨®n ¨Ccalculado a trav¨¦s de la monitorizaci¨®n de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario¨C se registr¨® en el ¨²ltimo trimestre de 2018 en la provincia de Granada, por delante de Valencia, Santa Cruz de Tenerife, y La Rioja, seg¨²n urbanData Analytics.