Espa?a es el segundo pa¨ªs del mundo con m¨¢s socimis
Los bajos requisitos, el inter¨¦s de los inversores y las ventajas fiscales favorecen la proliferaci¨®n de las sociedades de inversi¨®n inmobiliaria; los expertos apuestan por fusiones entre las m¨¢s peque?as
Si el ¨¦xito de las socimis se midiera por su n¨²mero, estar¨ªamos ante uno de los mayores triunfos mundiales. En seis a?os, Espa?a ha pasado de tener cero a contar con decenas de sociedades an¨®nimas cotizadas de inversi¨®n en el mercado inmobiliario, conocidas simplemente como socimis. Bajo esta denominaci¨®n, se agrupan en las Bolsas espa?olas 72 compa?¨ªas. Cinco de ellas lo hacen en el mercado continuo y el resto en el Mercado Alternativo Burs¨¢til (MaB).
La cifra sit¨²a a Espa?a por delante de Jap¨®n, que ahora mismo tiene listadas en Bolsa 63 J-REIT (como se llama all¨ª a las socimis). EPRA, la asociaci¨®n europea de empresas cotizadas del sector inmobiliario, elabora anualmente un informe y el ¨²ltimo, con datos de junio de 2018, situaba a Espa?a todav¨ªa como tercer pa¨ªs del mundo. Por delante solo estaban Jap¨®n, entonces con 61, y EE UU, que se destaca mucho sobre el resto con 200. Pero la vigorosa proliferaci¨®n de este tipo de sociedades en Espa?a auguraba un adelantamiento r¨¢pido. Con datos actualizados de los mercados, ese avance ya se ha producido.
Sin embargo, el brillo se matiza al contemplar otros par¨¢metros de medici¨®n. Siguiendo el mismo estudio de EPRA, la capitalizaci¨®n burs¨¢til de las compa?¨ªas espa?olas de inversi¨®n inmobiliaria se queda muy lejos de la que se alcanza en otros pa¨ªses. Ah¨ª, Espa?a se sit¨²a en d¨¦cima posici¨®n mundial con 23.184 millones. Y no solo le adelantan mercados l¨®gicos por su tama?o como Reino Unido o Francia, tambi¨¦n lo hacen por mucha diferencia econom¨ªas parejas a la espa?ola, como Australia, o incluso menores como Holanda.
Ante ese paisaje, m¨¢s atomizado que el de otros pa¨ªses, los expertos aseguran que muchas de las actuales socimis dejar¨¢n de serlo en los pr¨®ximos a?os o se fusionar¨¢n entre ellas para crear empresas m¨¢s grandes. Jos¨¦ Ram¨®n Iturriaga, socio de Abante Asesores, considera que existe el ¡°caldo de cultivo ideal para que haya operaciones corporativas¡±. En su opini¨®n, las socimis sufren una ¡°penalizaci¨®n excesiva¡± en Bolsa derivada de asuntos macroecon¨®micos que llevan a que su cotizaci¨®n est¨¦ un 30% por debajo de su valor real. En esa situaci¨®n, a?ade, subir la valoraci¨®n de muchas compa?¨ªas es clave ¡°para cerrar la ventana a inversores m¨¢s oportunistas como los fondos¡±. ¡°Blackstone en los ¨²ltimos meses ha comprado Hispania y Testa¡±, recuerda el experto.
Una operaci¨®n en marcha
?lvaro Otero, socio del bufete CMS Albi?ana & Su¨¢rez de Lezo, apunta a otra raz¨®n: ¡°Por los requisitos regulatorios, o ganas liquidez o no tiene sentido ser socimi¡±. El experto en derecho inmobiliario, quien se encarga de la parte espa?ola del informe anual de EPRA, apunta que la obligaci¨®n por ley de ser cotizadas conlleva unas exigencias ¡°de transparencia y gesti¨®n¡± que obliga a tener un equipo dedicado a ello, algo que para empresas muy peque?as no es rentable. ¡°Entiendo que una parte de las socimis actuales es muy posible que dejen de serlo, que decidan salirse del mercado cotizado. Otra parte, que son las que atraen inversores, van a tener incentivos claros para su agrupaci¨®n¡±, vaticina Otero.
Sin embargo, hasta la fecha en el MaB solo se ha anunciado una operaci¨®n en ese sentido: la oferta de Vitruvio sobre ?nica. El consejero delegado de la primera, Joaqu¨ªn L¨®pez-Chicheri, defiende que ¡°tiene mucho sentido integrar esa cartera de inmuebles dentro de Vitruvio. Tanto es as¨ª que generar¨ªa un 20% m¨¢s de beneficios¡±. El movimiento se comunic¨® a finales del pasado a?o y ahora mismo Vitruvio se encuentra ampliando capital para hacer frente a la ¡°opa amistosa¡± que lanzar¨¢ en un mes. El objetivo, resume el directivo, es ¡°cerrar la operaci¨®n aproximadamente en mayo¡±. Y aunque prefiere no elucubrar sobre por qu¨¦ otras firmas no han lanzado integraciones similares, tiene una cosa clara: ¡°Que va a haber m¨¢s consolidaciones me parece evidente¡±.
En realidad, la primera operaci¨®n de calado entre socimis se jug¨® en la liga del mercado continuo. El a?o pasado, Colonial culmin¨® la opa sobre Axiare, lo que dio lugar a un gigante inmobiliario centrado en el alquiler de oficinas. Pero los expertos coinciden en que la din¨¢mica de las grandes (Colonial cotiza en el Ibex 35) no tiene nada que ver con lo que espera en el MaB. El motivo es que el paraguas de las socimis acoge a compa?¨ªas con vol¨²menes y modelos de negocio muy diferentes.
¡°Los puntos b¨¢sicos son pr¨¢cticamente iguales en todos los pa¨ªses de la OCDE que los regulan¡±, explica Antonio Fern¨¢ndez, presidente de Armabex, una asesor¨ªa que ayuda a otras firmas a salir al MaB u otros mercados de cotizaci¨®n (tres socimis espa?olas, por ejemplo, cotizan en el ¨ªndice parisino Euronext Access). Partiendo de cuatro premisas (arrendamiento de inmuebles del tipo que sea como actividad principal, reparto anual de dividendos, exenci¨®n tributaria y la obligaci¨®n de cotizar) cada pa¨ªs ha ido adaptando el r¨¦gimen de socimis a su legislaci¨®n con otras condiciones. En el caso espa?ol, son ¡°requisitos muy asequibles en t¨¦rminos inmobiliarios¡±, opina Fern¨¢ndez, porque la ley solo exige un capital social m¨ªnimo de 5 millones de euros.
"Ser socimi no es ser nada"
Nueve socimis espa?olas, por ejemplo, se?alan tener un solo activo. Pero Fern¨¢ndez asegura que ese no es un buen criterio para medir el tama?o de una compa?¨ªa ya que normalmente se trata de un gran inmueble (por ejemplo, un centro comercial) mientras que otras que declaran tener decenas de activos en realidad lo que tienen es un edificio de apartamentos con garajes y trasteros. ¡°Ser socimi no es ser nada, es un r¨¦gimen jur¨ªdico; lo importante es a qu¨¦ te dedicas y luego te acoges al r¨¦gimen fiscal que m¨¢s conviene a sus accionistas¡±, resume el primer ejecutivo de Vitruvio.
?Significa esto que algunas compa?¨ªas pueden haberse convertido en socimis solo por obtener una fiscalidad m¨¢s favorable? ¡°No hay nada reprochable si se cumple el r¨¦gimen¡±, estima el abogado ?lvaro Otero, porque ¡°el objetivo, que es canalizar ahorro privado a inversi¨®n inmobiliaria se cumplir¨ªa igual¡±. Tambi¨¦n ha ayudado a canalizar gran parte del inter¨¦s de los inversores extranjeros en el ladrillo espa?ol: con datos de Armabex, los inversores no residentes copan el accionariado de m¨¢s de la mitad de las socimis del MaB.De opini¨®n parecida a la de Otero es el asesor Jos¨¦ Ram¨®n Iturriaga, para quien ¡°el problema ¨²ltimamente ha sido que se ha abierto la inseguridad jur¨ªdica¡±.
Iturriaga se refiere al cuestionamiento de la exenci¨®n del impuesto de sociedades que han hecho algunos partidos pol¨ªticos. Podemos y el Gobierno del PSOE llegaron a negociar que las socimis pagasen al menos un 15% de gravamen sobre la parte de beneficios que no repart¨ªan en dividendos (est¨¢n obligadas a repartir un 80%). Con la bonificaci¨®n actual, el Estado deja de ingresar unos 240 millones al a?o. Se trata de ¡°beneficios fiscales importantes¡±, apunta desde Gestha Carlos Cruzado. Para el presidente del Sindicato de los T¨¦cnicos del Ministerio de Hacienda ¡°habr¨ªa que ver si el objetivo de ese beneficio fiscal se ha completado, que seg¨²n el pre¨¢mbulo de la ley era impulsar el mercado de alquileres y facilitar el acceso de los ciudadanos¡±.
Un tipo de empresa importado
Las socimis, cuya denominaci¨®n completa es la de ¡°sociedades an¨®nimas cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria¡±, no son m¨¢s que una adaptaci¨®n a la legislaci¨®n espa?ola de las empresas conocidas como REIT (real estate investment trust o fideicomiso de inversi¨®n inmobiliaria), que aparecieron en EE UU en los a?os sesenta del siglo XX y se extendieron poco a poco por otros pa¨ªses.
La figura societaria se introdujo en Espa?a mediante una ley espec¨ªfica en octubre de 2009 que se fijaba sobre todo en las Siic francesas. Pero nadie se anim¨® a dar el paso hasta que, en 2012, el Gobierno del Partido Popular revis¨® la norma para rebajar algunos requisitos y, sobre todo, eximirlas de pagar el impuesto de sociedades.
A cambio de esa exenci¨®n, y otras ventajas fiscales (por ejemplo en el Impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados), las socimis est¨¢n obligadas a cotizar en Bolsa y repartir anualmente el 80% del dividendo que obtienen por las rentas (y por los que s¨ª se tributa). Tambi¨¦n deben repartir el 50% del beneficio obtenido por transmisiones de inmuebles y el 100% del que proceda de dividendos de participaci¨®n en otras empresas.
Para constituir una socimi hay que contar con un capital inicial de 5 millones de euros y cuatro quintas partes del valor de la sociedad debe provenir de inmuebles de naturaleza urbana dedicados al alquiler o de terrenos donde en el plazo de tres a?os se vayan a levantar esos activos y a arrendarlos. Dentro de ese 80% tambi¨¦n computan las participaciones en otra sociedades de inversi¨®n inmobiliaria, espa?olas o extranjeras. No es necesario que se trate de inmuebles residenciales y, de hecho, las principales socimis tienen activos sobre todo de otros tipos (oficinas, hoteles, centros comerciales¡).
Tu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo
?Quieres a?adir otro usuario a tu suscripci¨®n?
Si contin¨²as leyendo en este dispositivo, no se podr¨¢ leer en el otro.
FlechaTu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo y solo puedes acceder a EL PA?S desde un dispositivo a la vez.
Si quieres compartir tu cuenta, cambia tu suscripci¨®n a la modalidad Premium, as¨ª podr¨¢s a?adir otro usuario. Cada uno acceder¨¢ con su propia cuenta de email, lo que os permitir¨¢ personalizar vuestra experiencia en EL PA?S.
?Tienes una suscripci¨®n de empresa? Accede aqu¨ª para contratar m¨¢s cuentas.
En el caso de no saber qui¨¦n est¨¢ usando tu cuenta, te recomendamos cambiar tu contrase?a aqu¨ª.
Si decides continuar compartiendo tu cuenta, este mensaje se mostrar¨¢ en tu dispositivo y en el de la otra persona que est¨¢ usando tu cuenta de forma indefinida, afectando a tu experiencia de lectura. Puedes consultar aqu¨ª los t¨¦rminos y condiciones de la suscripci¨®n digital.
Sobre la firma
