La venta de pisos nuevos pega el estir¨®n

Estos d¨ªas los compradores de una de las promociones de pisos en construcci¨®n en la calle Maricara, en el barrio de Butarque, de Villaverde (Madrid) tienen una cita importante. Quiz¨¢ la m¨¢s importante de los ¨²ltimos 24 meses. Van a entrar por primera vez en sus pisos nuevos, esos que llevan pagando dos a?os. Apenas estar¨¢n unos minutos, el tiempo suficiente para apuntar en un formulario los fallos y defectos y comunic¨¢rselos a los t¨¦cnicos. El entusiasmo y la expectaci¨®n se reflejan en las caras de los compradores que van llegando y que, en unas semanas, cuando reciban la licencia de primera ocupaci¨®n, podr¨¢n mudarse a su nuevo hogar.

Esta escena vuelve a ser habitual en muchas ciudades espa?olas. La venta de vivienda de obra nueva crece a mayor ritmo que las transacciones de casas usadas. En el primer trimestre del a?o se transmitieron 26.100 de nueva planta, un 14,4% que en el mismo periodo del a?o anterior. En cambio, apenas se vendieron 1.535 viviendas usadas m¨¢s, lo que supone un aumento del 1,4%, seg¨²n datos del INE. Estas viviendas que ahora se entregan a sus due?os son las primeras del nuevo ciclo, la primera hornada tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

En 2008 la construcci¨®n se paraliz¨® en toda Espa?a y as¨ª sigui¨® hasta finales de 2015, que empiez¨® a dar ciertas pruebas de vida. Por eso, en los ¨²ltimos ocho a?os la gente que necesitaba comprar vivienda no ten¨ªa m¨¢s remedio que acudir a la segunda mano, que se convirti¨® en el salvavidas del mercado. Ahora, las promotoras de nueva generaci¨®n comienzan a entregar los proyectos que iniciaron en 2016 y 2017 ¡ªtiempo que se tarda en construir¡ª y que compr¨® la demanda embalsada, esa que cambia alquiler por compra o la casa usada por la nueva.

¡°Ha sido entre finales de 2018 y este a?o cuando se est¨¢n finalizando gran parte de las obras de los proyectos residenciales de la nueva etapa y es ahora cuando los compradores est¨¢n escriturando estas compraventas¡±, se?ala Mario Lapiedra, director general de Inmobiliario de Neinor Homes. Es decir, la estad¨ªstica del INE corresponde a ¡°las viviendas nuevas que se han vendido hace dos a?os mediante contrato privado y que ahora se escrituran por sus compradores ante notario¡±, incide Daniel Cuervo, secretario general de APCEspa?a. De ah¨ª el tir¨®n de la obra nueva. ¡°No hay que olvidar que partimos de unas cifras muy bajas, por lo que las transacciones de casas nuevas seguir¨¢n creciendo¡±, comenta Javier S¨¢nchez, director de Innovaci¨®n y Marketing de Aedas Homes. Esta promotora entreg¨® 231 viviendas en 2018 y en 2019 dar¨¢ las llaves de 1.055.

Calidad por precio

El encarecimiento constante de la segunda mano (un 6,2% en el primer trimestre del a?o, seg¨²n el INE) ha llevado a algunos ciudadanos a replantearse la compra y decantarse por la nueva edificaci¨®n (que ha subido un 10,4%), un producto m¨¢s atractivo y mejor construido, aunque tambi¨¦n m¨¢s caro. ¡°Las ¨²ltimas tecnolog¨ªas, los m¨¢s avanzados materiales y las zonas comunes disruptivas dif¨ªcilmente se encuentran en viviendas m¨¢s antiguas¡±, dice Teresa Marzo, directora general de negocio de V¨ªa C¨¦lere, que en 2018 vendi¨® 1.142 viviendas. ¡°Aunque las usadas sean m¨¢s baratas, las nuevas son mejores en cuanto a calidades y m¨¢s eficientes, lo que se traduce en un ahorro de las facturas energ¨¦ticas ¡±, a?ade Cuervo.

El precio medio de los pisos usados vendidos en Espa?a el pasado mes de abril fue de 1.569 euros por metro cuadrado y de 2.092 euros para los de nuevo cu?o, seg¨²n el Consejo del Notariado. Lo que arroja un coste de 141.210 euros, frente a otro de 188.280 euros, para un inmueble tipo de 90 metros cuadrados. Evidentemente, la cosa cambia en las grandes ciudades, donde un piso nuevo sube con facilidad a m¨¢s de 300.000 euros. Hay otro motivo, quiz¨¢ m¨¢s importante, para estrenar casa: ¡°Se paga de forma aplazada mientras se construye el edificio. Es m¨¢s exigente la forma de pago de la vivienda usada¡±, comenta Cuervo. En la segunda mano el comprador debe disponer de, al menos, el 20% del precio, ya que las hipotecas no suelen cubrir m¨¢s del 80%.

A pesar del cambio paulatino de tendencia, la obra nueva apenas supone hoy el 10% de las transacciones. De abril de 2018 a abril de 2019 se han vendido 96.366 unidades nuevas y 423.361 usadas, seg¨²n el INE. ¡°El dato es todav¨ªa reducido en relaci¨®n al 60% que lleg¨® a alcanzar en el nivel m¨¢s alto del ciclo, pero no deja de ser una consecuencia temporal del proceso de recuperaci¨®n del sector¡±, indica Juan N¨²?ez Berruguete, director de operaciones de Metrovacesa. ¡°A medida que el sector incremente sus ritmos de actividad y crezca la oferta de vivienda de obra nueva en disposici¨®n de ser entregada ir¨¢ ganando en relevancia en los pr¨®ximos trimestres¡±, a?ade.

El comprador que busca la obra nueva es el de reposici¨®n, seg¨²n el estudio El perfil del comprador 2019, elaborado por Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasaci¨®n. ¡°Su situaci¨®n familiar ha cambiado y necesita un inmueble distinto al que ya tiene, cambian uno por otro. La pareja que ten¨ªa un piso en el a?o 2008 y que despu¨¦s de 11 a?os ha incrementado su unidad familiar necesita m¨¢s dormitorios. Es un perfil con ahorros, ya que utiliza la vivienda inicial para acceder a otra que se ajusta a sus nuevas necesidades¡±, dice Cuervo. Este comprador se ha visto sorprendido por un ¡°rese?able encarecimiento reciente en sus centros urbanos tanto de vivienda usada como de alquiler¡±, argumenta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. Y a?ade: ¡°Sacrifican localizaci¨®n c¨¦ntrica por precios m¨¢s similares a los de la vivienda usada en nuevos desarrollos de las periferias¡±.

La demanda est¨¢ sustituyendo la usada por la nueva, dice Teresa Marzo, de V¨ªa C¨¦lere. Y tambi¨¦n el alquiler por la propiedad. El 74,4% de los espa?oles compra pisos en altura, un 10,4% unifamiliares, el 8,1% adquiere ¨¢ticos y un 7,1% accede a un bajo con jard¨ªn. Por n¨²mero de dormitorios, casi la mitad (49%) compra viviendas de tres dormitorios, el 26% de cuatro o m¨¢s, el 24% de dos y apenas un 1% de un dormitorio, seg¨²n los an¨¢lisis de Aedas Homes. ¡°Se compran mayoritariamente tres dormitorios y dos ba?os con zonas comunes entre las que destacan piscina, sala de estudios, gimnasio, p¨¢del, salas de juegos para ni?os y salas gourmet o bar para adultos¡±, a?ade Cuervo. La superficie ¨²til es de unos 94 metros cuadrados.

Tras unos a?os siendo actor secundario, la obra nueva se postula como protagonista. En 2018, por primera vez en 10 a?os se volvieron a conceder visados para construir m¨¢s de 100.000 viviendas, seg¨²n el Ministerio de Fomento. En el primer trimestre de 2019 estos permisos superan en cerca de un 20% la cifra del mismo periodo del a?o previo. ¡°Viene a reafirmar el repunte de la obra nueva y su proyecci¨®n en el futuro inmediato, tras un largo periodo de muy modesta actividad¡±, arguye Rafael Gil. El n¨²mero de viviendas terminadas tambi¨¦n continuar¨¢ al alza. En 2018 se acabaron 59.377 viviendas libres (10.000 m¨¢s que en 2017 y 22.000 m¨¢s que en 2016), seg¨²n Fomento.