Las socimis se conjuran ante la tormenta pol¨ªtica

Dominique Moerenhout es el patr¨®n de las socimis europeas. Desde 2017 ocupa el puesto de director ejecutivo de EPRA, la patronal de empresas de inversi¨®n inmobiliaria que cotizan en Bolsa, y como tal defiende con entusiasmo una actividad que no deja de crecer. La semana pasada visit¨® Madrid con motivo de la conferencia anual de su organizaci¨®n, un encuentro que atrajo a representantes de gigantes como la alemana Vonovia o la francesa Gecina para reflexionar sobre la marcha del sector. Ineludiblemente, en la cita de este a?o se col¨® el fantasma de una inminente recesi¨®n, un tema omnipresente en cualquier foro econ¨®mico de los ¨²ltimos tiempos.

El inmobiliario fue uno de los sectores m¨¢s castigados en la crisis de 2008, pero Moerenhout cree que en esta ocasi¨®n ser¨¢ diferente. ¡°En efecto, existe cierta forma de recesi¨®n en la econom¨ªa, pero cuando miramos el pulso del sector inmobiliario en Europa, este ha estado continuamente incrementando sus retornos porque mucha gente ve sus beneficios y los beneficios que aporta a la sociedad¡±, se?ala el director de EPRA, quien defiende que los activos inmobiliarios son ¡°totalmente diferentes¡± a otros activos de inversi¨®n porque ¡°todo el mundo necesita una casa para vivir, un sitio donde comprar, lugares para trabajar¡­¡±.

Pero capeado el inevitable tema, en la conferencia RE Think de este a?o el debate se centraba en ¡°el ascenso de los populismos y c¨®mo manejar los negocios en ese nuevo entorno¡±. Cuando se le pregunta por el mayor reto que afrontan las socimis, Moerenhout responde en esa l¨ªnea: ¡°Las turbulencias pol¨ªticas¡±. ¡°Lo que est¨¢ pasando actualmente es muy importante, afecta a grandes cuestiones para nosotros y para las actividades que desarrollamos¡±, explica sin poner nombres a esas perturbaciones. ?Es el Brexit una de ellas? ¡°Es un tema que est¨¢ en lo m¨¢s alto de las prioridades de los directivos brit¨¢nicos de REIT (las siglas en ingl¨¦s con las que internacionalmente se conocen las socimis)¡±.

Moerenhout escucha habitualmente de viva voz muchas de esas inquietudes. ¡°El punto de partida es que nadie sabe lo que va a pasar. Es muy dif¨ªcil, incluso para una asociaci¨®n, tener hoy una visi¨®n sobre c¨®mo va a afectar al mercado, pero lo que est¨¢ claro es que el Brexit ya est¨¢ provocando alteraciones¡±, relata. Como consecuencia de esa incertidumbre, ejemplifica, la inversi¨®n inmobiliaria en el Reino Unido se ha resentido en el primer semestre de este a?o ¡°entre un 10% y un 15%¡±. El motivo es que ¡°todo el mundo est¨¢ esperando¡± a ver c¨®mo sale Londres del laberinto.

Cr¨ªticas a Alemania

Mientras tanto, las socimis europeas tienen que lidiar tambi¨¦n con otros desaf¨ªos. Estas cotizadas invierten en ladrillo en sentido amplio ¡ª¡°sin la existencia de REIT, nunca tendr¨ªas la oportunidad de convertirte como particular en copropietario de un centro comercial, de un edificio de oficinas o de una nave log¨ªstica. Esa es una de sus ventajas clave¡±¡ª para luego rentabilizarlo poniendo sus activos en alquiler. Y eso incluye viviendas, una parte menor del negocio en la mayor¨ªa de pa¨ªses (con la excepci¨®n de Alemania), pero que ha provocado la aparici¨®n de voces cr¨ªticas que relacionan a las socimis con la subida de precios y los problemas de acceso a la vivienda. Al o¨ªr que en Berl¨ªn se planea limitar por ley el precio de los alquileres, Moerenhout da la respuesta antes de que se le acabe de formular la pregunta. ¡°Sabe que eso es inconstitucional, ?no?¡±, se?ala tajante. ¡°Comprendo el mensaje, pero las socimis no son de ninguna manera las que est¨¢n favoreciendo ese comportamiento [del mercado al alza]¡±.

La otra reprobaci¨®n que habitualmente hacen los cr¨ªticos con las sociedades cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria tambi¨¦n encuentra una negaci¨®n categ¨®rica. ¡°No existen beneficios fiscales porque los impuestos se pagan por los contribuyentes finales¡±, se?ala el directivo en alusi¨®n al hecho de que las socimis est¨¢n exentas del pago del impuesto de sociedades. A cambio, la legislaci¨®n las obliga a repartir anualmente un porcentaje muy alto del dividendo (el 80% en Espa?a) por el que sus accionistas s¨ª tributan, con car¨¢cter general al 19%, en sus declaraciones individuales. ¡°No hay ninguna evasi¨®n fiscal, pagan impuestos como todos los dem¨¢s¡±, destaca el belga.

Muchos a?os antes de dirigir EPRA, Moerenhout trabaj¨® como director de operaciones para inversiones en B¨¦lgica, Luxemburgo y Espa?a de Fortis Real Estate (la actual AG Real Estate). Conoce bien el mercado espa?ol y la historia de sus socimis, una figura que el Gobierno de Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero puso en marcha en 2009. ¡°No fue un ¨¦xito porque no respond¨ªa al apetito de los inversores ni a sus necesidades¡±, recuerda sobre aquella ¨¦poca. ¡°En 2013 se adopt¨® un nuevo r¨¦gimen fiscal [el Gobierno de Mariano Rajoy aprob¨® la exenci¨®n sobre el impuesto de sociedades] y salieron muchas ofertas de venta p¨²blica¡±.

Desde entonces se produjo una eclosi¨®n de socimis en las Bolsas espa?olas, principalmente en el mercado alternativo. Para Moerenhout, es la historia de un ¨¦xito absoluto: ¡°Lo que ha pasado en Espa?a se mira en todo el mundo. Para que te hagas una idea, hemos hecho una presentaci¨®n en Sud¨¢?frica en la que hemos hablado del ¨¦xito del r¨¦gimen espa?ol de REIT y c¨®mo esa historia se puede reproducir en cualquier lugar del mundo¡±.