Derramas: la ¡®guerra civil¡¯ en las comunidades que ahoga a muchos vecinos

Nadie dijo que la vida en una comunidad de propietarios fuera f¨¢cil. Ni siquiera, agradable. Disputas por los ruidos, enfrentamientos por los toldos y cerramiento de terrazas, rencillas por el mal uso de las zonas comunes o reproches por tirar residuos por la ventana son solo un peque?o muestrario de los rifirrafes que protagonizan a diario miles de compa?eros de escalera o urbanizaci¨®n. Normal que salten chispas si se tiene en cuenta que el 66,5% de los espa?oles residen en viviendas en altura, seg¨²n Eurostat.

Pero si hay algo que pone los pelos de punta a los vecinos y que les cambia el semblante son las derramas, ese desembolso econ¨®mico adicional para costear las actuaciones que no pueden ser cubiertas con el presupuesto ordinario del a?o. ¡°Pueden surgir imprevistos que conllevan unos costes que no se encuentran recogidos en el presupuesto y que hacen necesario que se gire un recibo extra para hacer frente al pago. Hablamos, por ejemplo, de un desprendimiento de parte de la fachada. Tambi¨¦n existen obras de un cierto tama?o que se financian a trav¨¦s de derramas, como el cambio de ascensores o la rehabilitaci¨®n energ¨¦tica¡±, dice Isabel Bajo, presidenta del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Las derramas disgustan, crispan y ahogan. Son el caballo de batalla vecinal, y eso que con el inicio de la crisis las fincas fueron m¨¢s previsoras e impusieron una mayor planificaci¨®n de las derramas, recaudando los fondos con antelaci¨®n. ¡°Los propietarios quieren tener una previsi¨®n concreta del gasto. Mientras que las cuotas ordinarias se asumen con naturalidad, porque se entiende que es el coste de los servicios y de la vida en comunidad, las derramas se ven como una especie de impuesto o gravamen¡±, comenta Fabio Balbuena, administrador de fincas del Colegio de Valencia.

Porque ¡°una derrama que suponga m¨¢s de 500 o 600 euros al a?o durante varios a?os complica la vida de la mayor¨ªa de los propietarios¡±, calcula Salvador D¨ªez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE). Sobre todo, cuando no existe el comod¨ªn de la financiaci¨®n y tampoco pueden recurrir a ayudas p¨²blicas (porque se haya agotado el presupuesto o la obra no cumpla los requisitos). Es lo que sufren los propietarios de una peque?a finca en Alcorc¨®n (Madrid). La instalaci¨®n del ascensor, con una importante obra civil, asciende a 100.890 euros; repartidos entre siete propietarios, son 14.412 euros. ¡°No se ha podido pedir un pr¨¦stamo para la comunidad por ser un ratio de endeudamiento alto. Cada propietario debe tirar de ahorros o buscar su propia financiaci¨®n, lo que es dif¨ªcil para las personas m¨¢s mayores, a las que no dan un pr¨¦stamo por su edad¡±, afirma Federico Cerrato, administrador de la finca.

Mayor¨ªa simple

Pero vayamos al principio. Para aprobar cualquier derrama siempre es necesario convocar una junta general. El acuerdo debe adoptarse por mayor¨ªa simple de los propietarios asistentes que, a su vez, representen la mayor¨ªa de las cuotas de participaci¨®n. ¡°Es imprescindible que figure en el orden del d¨ªa de la convocatoria, dado que, en caso contrario, no podr¨¢ adoptarse el acuerdo y no podr¨¢ girarse el cobro a los propietarios¡±, destaca Patricia Briones, abogada del departamento jur¨ªdico del CAFMadrid. Una vez aprobada la derrama, todos los vecinos est¨¢n obligados a asumir la carga econ¨®mica, incluidos los que no asistieron a la junta. Y no hay que olvidar que el acuerdo vincula tanto a viviendas como a locales, salvo que est¨¦n formalmente excluidos. La forma de pago suele repartirse seg¨²n el coeficiente de propiedad que se establece en la escritura. No obstante, se pueden adoptar otras f¨®rmulas de c¨¢lculo, como pagar a partes iguales (exige unanimidad). Si sobra dinero al final de la obra, se puede hacer una devoluci¨®n a los propietarios o destinarlo a los fondos comunitarios. Lo que decidan.

M¨¢s de un vecino se habr¨¢ preguntado si las derramas de su finca no ser¨¢n abusivas. No existe este concepto, como tampoco una cuant¨ªa m¨¢xima. ¡°Si el acuerdo se ha adoptado correctamente, en ning¨²n caso se puede considerar abusivo¡±, incide D¨ªez. Ahora bien, se puede negociar. En una finca de Moncofa (Castell¨®n), ¡°a los pocos d¨ªas de aprobar un presupuesto de pintura, un grupo de propietarios que representaba m¨¢s del 25% de cuotas de participaci¨®n solicit¨® una nueva junta aportando un nuevo presupuesto notablemente inferior, que es el que finalmente se impuso¡±, cuenta el administrador Balbuena. Y en todo caso, el acuerdo ¡°se puede impugnar judicialmente y solicitar su suspensi¨®n cautelar¡±, a?ade Briones.

Las buenas maneras se olvidan cuando alg¨²n vecino decide no hacer frente a su deuda, sobre todo si no es por necesidad. ¡°Si se gira el recibo de una derrama y no se paga, este propietario adquiere la condici¨®n de moroso y la comunidad podr¨¢ reclamarle judicialmente la cantidad adeudada¡±, desarrolla Bajo. Lo m¨¢s habitual es recurrir a un proceso monitorio. ¡°Suele acabar pagando¡±, reconoce D¨ªez. Pero, de no hacerlo, podr¨ªa sufrir el embargo de sus bienes y n¨®mina, aunque llegar hasta aqu¨ª es muy costoso para las cuentas vecinales. Por eso, lo m¨¢s com¨²n es inscribir la deuda de forma que, cuando se venda ese piso, el comprador asuma el impago del a?o en curso m¨¢s el de los tres ¨²ltimos ejercicios.

El presidente de los administradores de fincas aconseja buscar soluciones financieras para los propietarios que tengan dificultades econ¨®micas, aunque reconoce que hay muchas fincas que siguen siendo reacias a acudir a un banco a pedir prestado. ¡°Se empiezan a acostumbrar¡±, apunta D¨ªez. Hay varias opciones. Pueden solicitar un cr¨¦dito a una entidad financiera con tipos de inter¨¦s en torno al 7% y el 8%. Aunque ¡°no todos los bancos son proclives a dar pr¨¦stamos a comunidades¡±, reconoce Cerrato. O pueden acceder a financiaci¨®n ICO (la conceden las entidades), una de las m¨¢s baratas del mercado: est¨¢ entre el 2% y el 4%. Es lo que pretenden hacer los 108 comuneros de una finca en Madrid, que van a tener que reparar por completo la fachada por un precio que se mueve entre 520.000 y 610.000 euros m¨¢s IVA. ¡°Se va a financiar a trav¨¦s de la l¨ªnea ICO Emprendedores a 10 a?os a un tipo de inter¨¦s del 4,04%¡±, comenta Cerrato.