El Banco de Espa?a plantea aumentar los alquileres sociales como una de las v¨ªas para frenar los precios

Que algo no marcha bien en el mercado de alquileres espa?ol es un hecho. Basta ver los incrementos de renta de los ¨²ltimos a?os ¡°por encima de los aumentos de las rentas del trabajo¡± para entender que una situaci¨®n as¨ª es, a la larga, insostenible. Entre otros riesgos, el alto precio de los alquileres ¡°aumenta tanto la proporci¨®n de los hogares cuya capacidad de gasto en otros bienes y servicios se puede encontrar significativamente restringida, como la fracci¨®n de la poblaci¨®n en riesgo de exclusi¨®n social¡±. Y, en ¨²ltima instancia acarrea ¡°potenciales implicaciones negativas para la tasa de fertilidad¡±, ya que los j¨®venes forman hogares cada vez m¨¢s tarde. Esa es la descripci¨®n de una de las ineficiencias que los investigadores del Banco de Espa?a han encontrado en el estudio El mercado de la vivienda en Espa?a entre 2014 y 2019. En las conclusiones del trabajo, se plantea la intervenci¨®n p¨²blica, en colaboraci¨®n con el sector privado, para aumentar el parque de arrendamientos (particularmente el dedicado a colectivos vulnerables) como la soluci¨®n m¨¢s efectiva, frente a otras que plantean ¡°incertidumbres¡± como poner topes a los alquileres.

Seg¨²n la descripci¨®n de los investigadores, la situaci¨®n del alquiler en Espa?a genera un c¨ªrculo vicioso que interfiere en todo el mercado inmobiliario, en la medida en que la relaci¨®n entre los precios de compra y la rentabilidad del alquiler ¡°introduce un posible canal de aceleraci¨®n abrupta del precio de la vivienda¡±. En otras palabras, si los alquileres son m¨¢s altos, m¨¢s est¨¢n dispuestos a pagar por un piso los inversores que buscan sacarle rentabilidad arrend¨¢ndolo. Y, a la vez, si el precio que se paga por un piso es m¨¢s alto, m¨¢s se cobrar¨¢ luego por el alquiler.

Pese a la opacidad que acompa?a al mercado -los propios autores del estudio destacan el p¨¢ramo estad¨ªstico oficial- los datos publicados por los portales inmobiliarios ¡°evidencian un fuerte incremento de los precios de oferta desde el inicio de la recuperaci¨®n econ¨®mica en 2014¡±. Un aumento ¡°incluso a un ritmo superior al observado en el mercado de compraventa¡±. M¨¢s sencillo es ver las consecuencias de ello sobre los hogares, gracias a la Encuesta Financiera de las Familias que elabora el propio organismo. De 2011 a 2017, el porcentaje de hogares con un cabeza de familia menor de 35 a?os que viv¨ªan de alquiler pas¨® del 24% al 43%. Y en esos mismos a?os, en un contexto de deterioro de las condiciones laborales (incluyendo el salario) especialmente entre los m¨¢s j¨®venes, el porcentaje de esos hogares que ten¨ªan que dedicar m¨¢s del 30% de su renta a pagar el alquiler pas¨® del 6% al 14%.

Desequilibrio demogr¨¢fico

Si los espa?oles no eran significativamente m¨¢s ricos, ?qu¨¦ es lo que hizo aumentar tanto el precio de los alquileres? El estudio publicado este viernes por el Banco de Espa?a apunta como causa fundamental una respuesta cl¨¢sica de la econom¨ªa: el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Y lo explica: el endurecimiento de las condiciones de cr¨¦dito a ra¨ªz de la Gran Recesi¨®n, que requiere un mayor esfuerzo inicial para comprar una vivienda, junto con el deterioro de las condiciones laborales aboca a muchos colectivos sin capacidad de ahorro, y particularmente a los j¨®venes, a alquilar como ¨²nica soluci¨®n para formar un hogar. En favor de ello, aparece otra evidencia. No en todas partes han subido con la misma intensidad los arrendamientos y ¡°buena parte de esta disparidad entre regiones (...) se puede atribuir a las diferencias geogr¨¢ficas en el crecimiento poblacional". Es decir, que donde m¨¢s poblaci¨®n se ha concentrado, como Madrid o Barcelona, m¨¢s han subido los precios.

Pero, nuevamente, el problema no es solo que los j¨®venes no puedan acceder pronto a una vivienda en propiedad, algo que acercar¨ªa a Espa?a a la situaci¨®n de pa¨ªses de su entorno como Francia o Alemania. Los m¨¢s preocupante de la situaci¨®n, y ah¨ª empiezan a aparecer diferencias con otros pa¨ªses, es que en la medida en que esa incapacidad para el ahorro se mantiene invariable para una parte de la poblaci¨®n, porque la renta del alquiler se come buena parte del presupuesto familiar, ¡°puede llevar a incrementos en la desigualdad de la riqueza¡±.

Para tratar de buscar salida al atolladero, los investigadores buscan en la literatura internacional las soluciones aplicadas en otros mercados. Y a grandes rasgos identifican tres l¨ªneas de trabajo. La primera de ellas es el aumento de la oferta disponible, una actuaci¨®n que el Banco de Espa?a recomienda. ¡°Entre las distintas medidas, las que parecen m¨¢s efectivas para este fin son aquellas que se centran en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposici¨®n de los colectivos m¨¢s vulnerables¡±, se?ala el estudio en sus conclusiones. Estas pol¨ªticas, a?ade, ¡°suelen instrumentarse a trav¨¦s de una combinaci¨®n de est¨ªmulos al sector privado para que facilite un incremento progresivo y sostenido de la oferta y de provisi¨®n p¨²blica de vivienda de alquiler¡±. Es decir, colaboraci¨®n p¨²blico-privada para aumentar el parque de viviendas de alquiler asequible. A ello se unen ¡°pol¨ªticas centradas en detectar y recalibrar aquellos componentes de la regulaci¨®n urban¨ªstica y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en ¨¢reas tensionadas¡±, lo que podr¨ªa traducirse en m¨¢s suelo disponible y licencias m¨¢s ¨¢giles para construir m¨¢s r¨¢pido.

Limites de precios

La segunda gran linea de actuaci¨®n, que ya no aparece como recomendada en las conclusiones, es poner l¨ªmites a los precios. En este punto, los investigadores admiten que la medida ¡°presenta el atractivo de dirigirse de forma inmediata a los problemas de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos y, en principio, no requiere nuevos recursos presupuestarios¡±. Pero tambi¨¦n alertan de que ¡°no atajan la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda, y, de hecho, podr¨ªan generar una contracci¨®n adicional de la oferta en las ¨¢reas reguladas¡±, especialmente si se mantienen mucho tiempo en vigor.

Por ¨²ltimo, se encuentran las medidas encaminadas a aumentar la seguridad jur¨ªdica de los propietarios, en la medida en que esta y el marco regulatorio de los alquileres ¡°inciden en el volumen de oferta privada de alquiler de vivienda¡±. En este punto, el Banco de Espa?a recuerda que la duraci¨®n de los alquileres en Espa?a es una de las mayores entre los pa¨ªses de su entorno (cinco a?os cuando el propietario es un particular y siete si es una empresa) y destaca tambi¨¦n la relaci¨®n de este tipo de pol¨ªticas con la ¡°movilizaci¨®n del ahorro¡± de grandes inversores institucionales.

El estudio ve la entrada de estos en el mercado de arrendamientos como deseable porque ayuda a una ¡°reducci¨®n de los costes de gesti¨®n y b¨²squeda de viviendas en alquiler¡± y adem¨¢s tienen m¨¢s posibilidades de ¡°diversificar el riesgo de impago¡± que los peque?os ahorradores. Por ¨²ltimo, y aunque dejan claro que el objeto analizado es previo a la epidemia de covid-19, los investigadores sugieren que las medidas excepcionales aprobadas para aliviar la situaci¨®n de muchos arrendatarios -como las moratorias de pago, la prolongaci¨®n autom¨¢tica de contratos o la suspensi¨®n de los desahucios- son efectivas en el corto plazo pero no m¨¢s all¨¢: ¡°Conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jur¨ªdica, lo que desincentivar¨ªa el necesario incremento de la oferta¡±, concluyen los autores.