El Gobierno aparca por la pandemia el plan para limitar el alquiler

Operaciones paralizadas, vendedores y arrendadores a la expectativa y una enorme incertidumbre sobre c¨®mo la crisis afectar¨¢ a la demanda. Son los tres efectos con los que el coronavirus ha golpeado al sector inmobiliario. La mayor¨ªa de expertos auguran una ca¨ªda de precios de vivienda cuando vuelva la actividad, aunque tambi¨¦n conf¨ªan en un bache relativamente corto. El nuevo escenario fuerza a improvisar nuevas estrategias a las empresas y tambi¨¦n al Gobierno, que deb¨ªa haber publicado en marzo el ¨ªndice de precios de alquiler, la base para habilitar posteriormente alguna limitaci¨®n en las rentas.

La intenci¨®n del Ejecutivo se mantiene, pero la reflexi¨®n en el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (con las competencias estatales en Vivienda) es que no tiene sentido presentar la estad¨ªstica ahora que la emergencia sanitaria ha cambiado la situaci¨®n. ¡°Est¨¢bamos trabajando en el sistema de ¨ªndices de referencia, con m¨¢s de dos millones de datos que nos daban una radiograf¨ªa bastante exacta de lo que suced¨ªa con los precios, para establecer las modificaciones legales a las que nos hab¨ªamos comprometido de aqu¨ª a verano¡±, explica David Lucas, secretario general de Agenda Urbana y Vivienda. ¡°Ahora hay que esperar a que la situaci¨®n se normalice¡±.

Lucas incide en que la medida ¡°no se ha aplazado¡±. Pero el virus ya ha alterado el calendario marcado y se evita poner fecha a los siguientes pasos. ¡°Hasta que sepamos exactamente c¨®mo est¨¢ la situaci¨®n no podremos actuar, pero seguimos con la misma vocaci¨®n de conocer esas ¨¢reas tensionadas de precios para facultar a las comunidades aut¨®nomas a que las conozcan y las limiten¡±, indica el secretario general.

En las ¨²ltimas semanas, el Gobierno ha trabajado en ¡°medidas de car¨¢cter coyuntural¡±, como las ayudas y cr¨¦ditos a inquilinos o las moratorias de pago, que influir¨¢n en la evoluci¨®n del mercado. Y el ministerio cuenta ya con un grupo de trabajo que analiza con representantes del sector y agentes sociales medidas para cuando acabe el confinamiento.

Ca¨ªdas en unos meses

El escenario que se avecina, seg¨²n la mayor¨ªa de expertos, no es muy halag¨¹e?o. Muchos destacan que los pron¨®sticos de ca¨ªda del PIB son una mala se?al. ¡°Siempre ha habido una correlaci¨®n con el mercado de la vivienda¡±, resume Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa. ¡°Hay que ver la evoluci¨®n del PIB y el empleo y esta es una de las pocas veces en que el Banco de Espa?a es m¨¢s pesimista que el FMI¡±, advierte Sandra Daza. Para la directora general de Gesvalt, la previsi¨®n de esos dos indicadores ¡°no augura que la demanda vaya a ser muy robusta, lo que claramente impactar¨¢ en los precios¡±.

La horquilla de ca¨ªda del PIB del Banco de Espa?a (del 6,6% al 13%), sirve a Pisos.com para intentar poner cifras al abaratamiento de las casas: entre un 6,5% y un 13,5% hasta final de a?o. ¡°Marzo fue el primer mes desde el verano de 2017 en que a nivel nacional cayeron los precios de compraventa (un 0,6%), pero creemos que responde a la tendencia propia del sector¡±, desarrolla el jefe de estudios de ese portal, Ferran Font. ¡°Mientras dure la par¨¢lisis, creemos que los precios se congelar¨¢n, la bajada que tenga que haber ser¨¢ cuando se reactive¡±, a?ade.

El economista Gonzalo Bernardos recuerda las cifras de 2009 (el PIB baj¨® un 3,8% y los precios un 4,3%) y de 2012 (ca¨ªdas del 2,9% y 13,7%, respectivamente) y cree que este a?o se mover¨¢ en esas p¨¦rdidas de valor. ¡°Si el confinamiento dura m¨¢s de dos meses, 2020 ser¨¢ el peor de los tres a?os¡±, pronostica. Tambi¨¦n cree que habr¨¢ un descenso de ¡°entre un 20% y un 25%¡± de las 500.000 compras de vivienda que se registraron el a?o pasado, un porcentaje que Pisos.com rebaja al 15% o 20%.

La inactividad ya afecta a las operaciones, pero la bajada de precios se demorar¨¢ un poco, opina Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, porque los propietarios tardan en asumir los descuentos: ¡°La idea que tienen es que el agente inmobiliario les encuentre un mirlo blanco, alguien que no se ha enterado de que hay una crisis y que est¨¦ dispuesto a pagar lo mismo que en febrero¡±.

Mercado ¡°cerrado¡±

¡°El mercado est¨¢ cerrado y los precios ni suben ni bajan porque no hay movimiento¡±, describe Juan Jos¨¦ Aguilera, due?o de dos inmobiliarias en Barcelona y directivo del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de esa provincia. Con las oficinas de calle cerradas y sin poder visitar casas, el estado de alarma ha cambiado radicalmente la rutina. Pero por su experiencia, tiene claro el pron¨®stico: ¡°Toda crisis sacude al mercado inmobiliario por la gente que se queda en el paro o que son aut¨®nomos y no pueden facturar¡±. ¡°En Espa?a el ahorro de las familias est¨¢ en el ladrillo y cuando falta liquidez se sacan inmuebles para vender a toda prisa¡±, a?ade. Y ante esa posibilidad, ya mueven ficha algunos fondos de inversi¨®n: ¡°Nos est¨¢n pidiendo que si vemos operaciones con inter¨¦s, les avisemos¡±.

Para Ricardo Mart¨ª Flux¨¢, presidente de la Asociaci¨®n de Consultoras Inmobiliarias (ACI), lo fundamental de la actual coyuntura es ¡°que no acabe en una crisis de confianza¡±. En el sector al que representa ¡°hay operaciones, aunque m¨¢s lentas¡±, y destaca el buen arranque de a?o, cuando Espa?a capt¨® 1.900 millones de inversi¨®n inmobiliaria. ¡°Lo fundamental es tomar medidas de la misma magnitud que en otros sectores econ¨®micos¡±, a?ade el tambi¨¦n presidente no ejecutivo de Neinor Homes, quien apoya la propuesta de bajar el IVA a la compra de vivienda nueva al 4%. ¡°Todo lo que supone actividad urban¨ªstica es un sector muy intensivo en mano de obra y puede ser un dinamizador muy claro¡±, argumenta.

Un sondeo del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espa?a (CSCAE) muestra que ese gremio es pesimista. M¨¢s de 5.000 encuestados se?alaron que esperan ver reducirse los encargos e ingresos de este a?o aproximadamente a la mitad de 2019. ¡°El sector funciona con mucha inercia, cuando un trabajo se detiene o se pospone los efectos se suelen ver en unos meses¡±, indica el presidente del CSCAE, Llu¨ªs Comer¨®n. Pero el estado de alarma sigue paralizando muchas intervenciones en edificios existentes, su gran apuesta para superar la situaci¨®n. ¡°Espa?a est¨¢ ocho veces por debajo de los pa¨ªses de su entorno en rehabilitaci¨®n¡±, explica. Alcanzar un nivel similar ¡°no solo evitar¨ªa destruir puestos de trabajo, sino que emplear¨ªa adem¨¢s a 400.000 personas¡±.

David Lucas tambi¨¦n se?ala la rehabilitaci¨®n, junto con el alquiler, como un eje sobre el que pivotar¨¢ la recuperaci¨®n. ¡°Espa?a tiene 18 millones de viviendas principales y m¨¢s de la mitad son anteriores a 1980¡±, se?ala. El plan del ministerio que dirige Jos¨¦ Luis ?balos era aumentar el presupuesto de Vivienda de 450 a 700 millones y solo la respuesta al virus ya supera los 1.300 millones. ¡°Es verdad que hay medidas coyunturales y habr¨¢ que esperar a la normalizaci¨®n para resituarnos¡±, admite Lucas. ¡°Pero la idea es reforzar las pol¨ªticas de vivienda no solo por garantizar un derecho constitucional sino porque entendemos que puede ser un motor de relanzamiento del pa¨ªs¡±, zanja.

Los inquilinos, m¨¢s vulnerables

Aunque hay un consenso en que los inquilinos son en general m¨¢s vulnerables a las crisis que las personas que viven en casas de su propiedad, las consecuencias de la covid-19 sobre el mercado de alquiler tampoco est¨¢n claras. ¡°Ante la ca¨ªda lamentable que se va a producir del empleo, el alquiler puede ser una opci¨®n de acceso a la vivienda y desde las Administraciones debemos intentar aumentar el parque p¨²blico¡±, valora el secretario general de Vivienda. Para ello, apuesta por las ayudas a las comunidades, aprobadas recientemente, para que se doten de m¨¢s vivienda social y asequible y tambi¨¦n por la colaboraci¨®n p¨²blico-privada.

¡°La tendencia que hab¨ªa justo antes de esta crisis era una apuesta muy clara tanto en el ¨¢mbito p¨²blico como privado de aminorar las tensiones de precio aumentando la oferta¡±, explica Rafael Gil, de Tinsa, quien cree que la recesi¨®n aumentar¨¢ el n¨²mero de edificios construidos expresamente para alquiler. Sin embargo, el mercado al que se encaminen las medidas ser¨¢ diferente. ¡°El golpe para el alquiler puede ser superior incluso al de compra¡±, apunta Gonzalo Bernardos, ¡°hay m¨¢s gente de alquiler con contratos temporales y suelen ser los primeros que se van a la calle en las crisis¡±. El tambi¨¦n director del M¨¢ster de Asesor¨ªa y Consultor¨ªa Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona cree que eso llevar¨¢ a muchos arrendatarios a pedir rebajas o a buscar pisos m¨¢s baratos.

A ello se unir¨¢ un aumento de inmuebles vac¨ªos. El portal Pisos.com ha detectado que un 11% de sus anuncios de alquiler vacacional han pasado al arrendamiento tradicional. Si la confianza hunde el turismo un tiempo, cree Ferran Font, esa tendencia continuar¨¢. ¡°O incluso si vemos que bajan los precios, algunos pisos pasar¨¢n a la venta¡±, subraya.

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