Cuando la pandemia te deja atrapado en la compra de una vivienda

La pandemia ha dejado atrapadas a un buen n¨²mero de familias que estaban inmersas en la compra, venta o alquiler de una vivienda. Plazos incumplidos, renuncias, financiaciones fallidas, viviendas depreciadas o pr¨®rrogas obligatorias de alquileres. Una encrucijada de la que tratan de salir airosos muchos ciudadanos estos d¨ªas. ¡°Las reclamaciones que m¨¢s nos han llegado son por los problemas con la formalizaci¨®n de compraventas, con arras firmadas cuyos plazos se han pasado por el par¨®n provocado por el estado de alarma¡±, dice Itziar Mar¨ªn, presidenta de CECU Madrid.

La principal preocupaci¨®n de los que estaban comprando una vivienda cuando el virus se hizo fuerte en Espa?a y el pa¨ªs par¨® en seco es saber en qu¨¦ situaci¨®n se encuentra su contrato y si han perdido el dinero entregado por no haber podido formalizar la compra a tiempo. Va a depender del motivo. Si ha sido por una causa de fuerza mayor ¡ªpor ejemplo, haber estado hospitalizado por covid-19 o no poder trasladarse a otra provincia por las restricciones de movimientos¡ª, no se trata de un incumplimiento imputable al comprador. ¡°Si las partes quieren se puede prorrogar el plazo para el otorgamiento de la escritura. Si el vendedor se opone, el comprador tiene derecho a que le devuelvan el importe entregado, siempre que pueda justificar que no pudo completar la operaci¨®n por una causa de fuerza mayor¡±, afirma Pelayo de Salvador Morell, abogado inmobiliario y economista.

Ahora bien, hay familias con alg¨²n miembro en situaci¨®n de ERTE o en paro que ya no quieren ni pueden seguir adelante con la transacci¨®n. Tampoco el banco les autorizar¨ªa la hipoteca. Mal asunto. ¡°Si no se ha condicionado el contrato a la obtenci¨®n de financiaci¨®n, estamos ante un incumplimiento de contrato por parte del comprador, que se oblig¨® a una cosa que no puede cumplir, y, por tanto, s¨ª perder¨ªa las arras¡±, afirma De Salvador. ¡°La jurisprudencia que se origin¨® con la crisis de 2008 es clara: el riesgo econ¨®mico y financiero es del comprador que se comprometi¨® a pagar un precio; si no lo paga es su culpa, por lo que pierde los importes entregados¡±, aclara el abogado.

En el otro lado est¨¢ el particular que vende. En condiciones normales, cuando no cumple con los plazos acordados deber¨ªa devolver el dinero de las arras por duplicado. Pero si se debe al coronavirus ¡ªcasos de enfermedad, imposibilidad de obtener determinada documentaci¨®n o de viajar¡ª, el vendedor puede defender que no es un incumplimiento imputable a ¨¦l, sino por causas de fuerza mayor. ¡°Si las partes no se ponen de acuerdo para prorrogar el contrato, entiendo que el vendedor deber¨ªa devolver el importe percibido, pero sin duplicar las arras, ya que no hay responsabilidad¡±, comenta el letrado.

Si la compraventa sigue adelante, es momento de que el comprador saque la artiller¨ªa para negociar una rebaja en el precio que compense la espera. ¡°Con el mercado inmobiliario en la situaci¨®n de estancamiento e incertidumbre, quien quiera vender tendr¨¢ que estar dispuesto a escuchar propuestas razonables para prorrogar el contrato¡±, argumenta De Salvador, quien lleva renegociados varios contratos a la baja ¡ªen el entorno de los 5.000 euros¡ª.

El descuento que se rasque depender¨¢ del tiempo que tarde el vendedor en entregar la casa. No es lo mismo alargar los plazos una semana que varios meses. Es lo que est¨¢ ocurriendo con los propietarios de pisos que ahora no pueden expulsar a sus inquilinos. No contaban con que el Gobierno aprobara una pr¨®rroga extraordinaria. Los inquilinos cuyo contrato termine entre el 1 de abril y los dos meses siguientes al estado de alarma pueden pedir una pr¨®rroga de hasta seis meses y los propietarios tienen la obligaci¨®n de aceptarla. As¨ª, el vendedor no puede cumplir por causas ajenas a su voluntad, por lo que, si no se acuerda una pr¨®rroga, ha de devolver la se?al sin penalizaci¨®n.

Otra complicaci¨®n con la que se han encontrando algunos compradores es que las tasaciones de la vivienda son ahora m¨¢s bajas de lo esperado y eso trastoca todas sus cuentas ¡ªel banco financia hasta el 80% de ese valor de tasaci¨®n¡ª. El pasado 20 de marzo el Banco de Espa?a recomend¨® a las tasadoras ser prudentes y complementar las valoraciones mediante el uso del m¨¦todo de actualizaci¨®n de rentas, que ¡°permite obtener el valor de mercado de un inmueble a partir de los flujos de caja (ingresos y gastos) que el propietario podr¨ªa obtener si destinase el inmueble al arrendamiento¡±, cuenta Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV).

A vueltas con la tasaci¨®n

Desde CECU Madrid dicen que ¡°el cambio de t¨¦cnica provoca unas tasaciones mucho m¨¢s bajas¡±. ¡°Este desajuste es temporal pero puede provocar que mucha gente no pueda adquirir sus viviendas¡±, se?ala Itziar Mar¨ªn. De la misma problem¨¢tica dan cuenta en Help my Cash: ¡°La tasaci¨®n se ha convertido en un grave problema. A ra¨ªz del efecto econ¨®mico de la covid-19 muchas tasadoras valoran a la baja provocando que muchos potenciales adquirientes tengan problemas para conseguir una hipoteca y que, adem¨¢s, corran el riesgo de perder el dinero de las arras¡±.

Consultadas la Asociaci¨®n Profesional de Sociedades de Valoraci¨®n (ATASA) y la AEV aseguran que el uso del m¨¦todo de actualizaci¨®n de rentas no provoca de forma generalizada y autom¨¢tica valoraciones m¨¢s bajas. ¡°Tener en cuenta como complemento un m¨¦todo diferente no implica per se que se vayan a arrojar valores m¨¢s bajos, ni es el uso del m¨¦todo en concreto lo que explicar¨ªa una reducci¨®n del valor, en el caso de que se produjera. Depende del inmueble y del mercado¡±, indican en Tinsa. Lo que puede ocurrir es que ¡°en aquellas zonas en las que la demanda no est¨¢ interesada en alquilar, sino ¨²nicamente en comprar, los precios de las rentas tender¨¢n a ser bajos en relaci¨®n con los precios de venta y, por tanto, los resultados del m¨¦todo de actualizaci¨®n de rentas se podr¨ªan desajustar a la baja. Por el contrario, en mercados en los que la demanda no pretenda comprar, sino preferentemente alquilar, el m¨¦todo de actualizaci¨®n arrojar¨ªa valores superiores al m¨¦todo de comparaci¨®n¡±, argumenta Arnaiz. En cualquier caso, cuando se emplea m¨¢s de un m¨¦todo, se debe adoptar como valor de tasaci¨®n el menor entre los calculados.