Alquileres de ricos y pobres: el mapa de precios calle a calle

El mapa anterior muestra las enormes diferencias que existen en el mercado del alquiler en Espa?a. Los precios cambian por provincias, entre ciudades e incluso sin salir de ellas: a veces basta cambiar de barrio o cruzar dos calles para que la renta se triplique.

Los datos salen del nuevo ¨ªndice de precios de alquiler, que toma como base las declaraciones tributarias, lo que aporta fundamentalmente una ventaja: el volumen de datos permite descender hasta el nivel de secci¨®n censal, peque?as ¨¢reas donde viven unas 1.000 personas. Esto hace posible visualizar los precios casi calle a calle, especialmente en las grandes ciudades ¡ªse exigen al menos 10 alquileres para informar de una secci¨®n¡ª, a trav¨¦s de mapas como el que ha elaborado EL PA?S. Para producir estos datos se ha usado informaci¨®n de 1,7 millones de viviendas en alquiler.

Con su publicaci¨®n, Espa?a puso fin esta semana a una ¡°carencia hist¨®rica¡±. As¨ª calific¨® el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Jos¨¦ Luis ?balos, la falta de una estad¨ªstica oficial de precios de arrendamientos en el mercado de la vivienda.

Los datos, referentes a las declaraciones de 2018, diferencian entre viviendas en bloques colectivos y viviendas unifamiliares. Las segundas, al ser m¨¢s grandes, suelen ser m¨¢s baratas por metro cuadrado, pero las teor¨ªas generales no valen cuando se aplica la lupa y aparecen las particularidades de un mercado muy heterog¨¦neo. As¨ª, los inmuebles m¨¢s caros de Espa?a por metro cuadrado, con m¨¢s de 25,4 euros de media, son las casas unifamiliares de dos secciones censales en Madrid y su localidad vecina de Alcobendas. En este ¨²ltimo caso, se trata de una peque?a ¨¢rea en la exclusiva urbanizaci¨®n de La Moraleja. En la capital, los precios m¨¢s elevados aparecen en el sur del barrio de Montecarmelo, en un espacio de urbanizaci¨®n relativamente reciente que limita con Mirasierra, otro cl¨¢sico del lujo inmobiliario. Los pisos con las rentas m¨¢s altas por metro cuadrado tambi¨¦n est¨¢n en Madrid: un ¨¢rea delimitada por el Paseo de la Castellana y la calle Vel¨¢zquez supera los 21 euros por metro cuadrado. Siete de las diez secciones censales m¨¢s caras de Espa?a est¨¢n en la capital o su ¨¢rea metropolitana, las otras tres se encuentran en San Roque (C¨¢diz), Arona (Tenerife) y Barcelona.

?Quiere eso decir que es en esas zonas donde m¨¢s se paga por una casa? No exactamente. El precio por metro cuadrado indica que una zona es muy deseada, pero no tiene en cuenta el tama?o de las casas. El ¨ªndice estatal de precios tambi¨¦n ofrece la media de las rentas que los inquilinos abonan mensualmente, algo que permite saber d¨®nde se encuentran los alquileres m¨¢s exclusivos de Espa?a. De nuevo, aparecen en los primeros lugares sobre todo casas unifamiliares: tener terraza, jard¨ªn o piscina eleva la factura del alquiler. Las 10 ¨¢reas donde los alquileres medios son m¨¢s altos est¨¢n en Madrid, Alcobendas y Pozuelo de Alarc¨®n (otra localidad pudiente de los alrededores de la capital). En una secci¨®n censal del barrio de La Piovera, en el noreste de Madrid, alquilar un chalet cuesta al mes m¨¢s de 5.400 euros de media. Es el precio mediano m¨¢s alto de Espa?a.

Otra curiosidad que se puede observar es la enorme variedad de precios, a veces incluso en ¨¢reas relativamente pr¨®ximas. El gr¨¢fico de abajo muestra las diferencias entre ciudades. El piso t¨ªpico en Madrid o Barcelona se acerca a los 850 euros de renta mensual, mientras que en M¨¢laga ronda los 620 euros; en Valencia, los 520 euros; y en Murcia, los 460 euros. Pero son m¨¢s llamativas las diferencias dentro de cada ciudad. En Madrid y Barcelona llegan a ser enormes: en ambas urbes hay cientos de vecindarios donde el alquiler m¨¢s habitual para un piso no llega a 700 euros, pero tambi¨¦n hay una docena donde el precio t¨ªpico supera los 2.000 euros.

En Madrid destacan una veintena de secciones censales con chalets que cuestan al mes m¨¢s de 3.000 euros de mediana. Son barrios que solo existen alrededor de la capital y en dos municipios alrededor de Barcelona: Esplugues de Llobregat y Gav¨¤. La capital catalana, en cambio, destaca porque tiene dos manzanas c¨¦ntricas donde los pisos cuestan casi 3.000 euros. Barcelona y Valencia presentan una particularidad con respecto al resto de grandes urbes. En todas las dem¨¢s, los alquileres medianos m¨¢s altos aparecen en lo que pagan los inquilinos de casas unifamiliares asentadas en ¨¢reas acomodadas. Pero en la capital catalana y en la valenciana son los pisos de algunos barrios de la ciudad los que m¨¢s se cotizan entre sus vecinos.

Aunque Barcelona aparece frecuentemente en los portales inmobiliarios como una ciudad m¨¢s cara que Madrid, no es eso lo que muestra de momento la estad¨ªstica oficial. Es posible que, por su mayor tir¨®n tur¨ªstico, lo que piden all¨ª los caseros por los alquileres (que es lo que reflejan los portales de b¨²squeda de vivienda) sea m¨¢s alto. O puede ser que los precios en Barcelona sean ahora m¨¢s altos, pero que las rentas que siguen pag¨¢ndose ¡ªy que se reflejan en los datos de Hacienda¡ª todav¨ªa no hayan superado a las madrile?as. Seg¨²n las declaraciones tributarias, las rentas que se est¨¢n pagando en Madrid son un poco m¨¢s elevadas que en Barcelona.

Entre los municipios con m¨¢s de 100.000 habitantes, la clasificaci¨®n de los 10 m¨¢s caros la copan las dos grandes metr¨®polis y algunas localidades pr¨®ximas, con dos excepciones: Marbella, en M¨¢laga, y Palma, en Mallorca. Aqu¨ª hay que hacer una alusi¨®n a otra de las limitaciones de la estad¨ªstica: algunas ciudades vascas destacan tambi¨¦n por sus altos precios en otras fuentes estad¨ªsticas, pero no aparecen en el mapa porque la Agencia Tributaria no tiene datos de las comunidades forales. El Ministerio asegura que eso se corregir¨¢ en futuras actualizaciones y se incorporar¨¢n al panel el Pa¨ªs Vasco y Navarra.

Si la dispersi¨®n de precios se analiza por comunidades aut¨®nomas en su conjunto, en todas salvo en Asturias las rentas medianas m¨¢s altas corresponden a alquileres de viviendas unifamiliares, como puede verse en el gr¨¢fico de abajo. Madrid, Catalu?a y Baleares son los tres territorios con los precios medianos m¨¢s altos. Galicia, Murcia y Extremadura aparecen como las tres comunidades m¨¢s baratas.

La nueva estad¨ªstica ser¨¢ una referencia por su precisi¨®n. Pero su principal debilidad es que da datos con algo de retraso, tal y como ha destacado un sector inmobiliario que mayoritariamente ha celebrado su alumbramiento. Tomar como referencia las declaraciones ante Hacienda limita la capacidad de actualizaci¨®n del ¨ªndice de precios. Lo que se presenta ahora corresponde a 2018, y los precios de 2019 no se incorporar¨¢n hasta final de a?o. Eso hace poco ¨²til la herramienta para medir lo que est¨¢ sucediendo en situaciones de posible inflexi¨®n del mercado, como la actual. No sirve para saber en tiempo real si los arrendamientos est¨¢n subiendo o bajando.

Los datos s¨ª reflejan la subida de precios entre 2015 y 2018. Entre las localidades grandes, destaca Mairena de Aljarafe (Sevilla), donde en esos cuatro a?os las rentas se dispararon un 46%. Un boom de los alquileres pr¨¢cticamente ¨²nico (el segundo municipio con mayores subidas es Mutxamel, en Alicante, con una escalada de 26%). Si se analizan provincias, destacan Baleares y M¨¢laga, ambas pr¨®ximas al 20% de incremento, seguidas de Tenerife (15%), Barcelona (14%), Las Palmas (14%), Valencia (14%), Granada (12%), Castell¨®n (12%), Madrid (12%) o Alicante (12%). No poder retroceder m¨¢s all¨¢ de 2015 limita el an¨¢lisis: en Barcelona y Madrid la recuperaci¨®n de precios tras la Gran Recesi¨®n empez¨® antes que en el resto. Y las subidas disparadas tambi¨¦n comenzaron a frenarse antes.