Comunidades que ¡°desokupan¡± viviendas

Tras semanas de intensa actividad vecinal, en la que no han faltado manifestaciones y caceroladas, los vecinos de la urbanizaci¨®n El Coto en el municipio de El Casar (Guadalajara) con cerca de 2.400 viviendas, han forzado la marcha de unos okupas que hab¨ªan usurpado tres casas deshabitadas propiedad de los bancos. La ocupaci¨®n hab¨ªa supuesto una merma en la convivencia vecinal, sobre todo porque los nuevos vecinos no respetaban las normas de la comunidad. Barbacoas con riesgo de incendio en parcelas en las que no se hab¨ªa hecho el desbroce, amenazas a otros vecinos, ruidos, vac¨ªo y llenado de piscinas casi semanal¡­ son algunas de las tropel¨ªas que enumera el administrador de El Coto, Miguel Fern¨¢ndez.

Para actuar con rapidez, la comunidad, a iniciativa de su presidenta y Junta de Gobierno, organiz¨® y convoc¨®, en tiempo r¨¦cord, por redes sociales y a trav¨¦s de la intranet del despacho del administrador, caceroladas a las puertas de estas viviendas. ¡°Conseguimos que los okupas no pudieran soportar la presi¨®n social y negociaran su salida con la comunidad¡±, relata su presidenta, Sandra Roose, que asegura tener m¨¢s de una llave en consigna, entregada en mano por los propios okupas, a la espera de que llegue alg¨²n apoderado de los bancos, propietarios de los inmuebles, reclam¨¢ndolas. Actuaciones similares se han dado, por ejemplo, en el desalojo de un chal¨¦ en una urbanizaci¨®n en Barajas de Melo (Cuenca) el mes pasado tras las protestas de los vecinos.

Poner fin a las conductas inc¨ªvicas que salpican a todo un edificio o urbanizaci¨®n es una de las reformas legales necesarias, dicen los expertos, aunque realmente en Espa?a esta pr¨¢ctica hay que circunscribirla a los datos: de los 3,4 millones de viviendas vac¨ªas (INE) el a?o pasado fueron ocupadas 14.621; en el primer semestre de 2020 la cifra es de 7.450. A falta de otros m¨¢s recientes, un estudio del Institut Cerd¨¢ del 2017 situaba entre el 10% y el 25% las ocupaciones conflictivas. En una vivienda habitual o segunda residencia estamos ante un delito de allanamiento, penado con prisi¨®n y sobre el que la polic¨ªa puede actuar de forma inmediata sin la orden de un juez. En caso de usurpaci¨®n de una vivienda que no se considera morada de nadie, habitualmente en manos de bancos o fondos buitre, el delito se considera usurpaci¨®n, con multas de tres a seis meses y procesos mucho m¨¢s dilatados.

¡°Ni la Ley 5/2018, mal llamada de desahucio expr¨¦s ¡ªno pueden beneficiarse bancos y fondos, grandes tenedores de viviendas sin uso¡ª ni las dem¨¢s acciones legales de protecci¨®n posesoria o de naturaleza penal, est¨¢n al alcance de las comunidades para poder actuar ante una ocupaci¨®n, a pesar de ser la primera en detectarlo, incluso antes que el mismo propietario¡±, comenta Enrique Vendrell, vicepresidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida y coordinador de la Comisi¨®n Legislativa del Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas de Espa?a. ¡°Si la ocupaci¨®n afectara a un elemento com¨²n o, por ejemplo, a la vivienda destinada a la porter¨ªa, que es propiedad de la comunidad, ¨¦sta s¨ª podr¨ªa actuar¡±, puntualiza Salvador Salcedo, socio del despacho ?tico Jur¨ªdico. La Ley de Propiedad Horizontal s¨ª permite una llamada a la acci¨®n para que cesen las actividades molestas, insalubres, da?osas, peligrosas o il¨ªcitas.

Esta acci¨®n de cesaci¨®n puede ir dirigida contra el propietario ¡ªpor no tomar medidas¡ª y contra el ocupante, y requiere de una serie de tr¨¢mites previos (requerimiento al infractor, acuerdo en junta¡­), que de llegar a buen puerto supondr¨¢ la privaci¨®n de la vivienda por un periodo de uno a tres a?os. No obstante, la complejidad de este proceso ordinario, que podr¨ªa suponer varios a?os de tr¨¢mite (de 16 a 30 meses) le resta eficacia.

Adem¨¢s, seg¨²n el abogado Javier Morillas, ¡°la jurisprudencia, con cierta raz¨®n, ha puesto l¨ªmites estrictos al ¨¢mbito de esta acci¨®n, hasta el extremo de que en la pr¨¢ctica no existe. ?nicamente se plantea en casos de afectaci¨®n extremadamente grave a la convivencia vecinal¡±.

Aunque esta acci¨®n de cesaci¨®n es una aut¨¦ntica ballena blanca en los juzgados, Morillas se considera afortunado de haber podido llevar bastantes casos en 17 de a?os de ejercicio, algunos de ellos contra ocupas que hab¨ªan creado situaciones graves (como soltar perros peligrosos y consumir drogas en las zonas comunes de los edificios).

¡°Se deber¨ªa articular la legitimaci¨®n activa del presidente de la comunidad en caso de pasividad o inactividad del propietario frente a las ocupaciones ilegales, siempre que estuviera justificado por las molestias o da?os en la comunidad¡±, mantiene Fabio Balbuena, abogado y administrador de fincas colegiado.

Varios son los motivos que hacen que el propietario no siempre est¨¦ en condiciones de iniciar acciones judiciales: dificultades econ¨®micas o insolvencia, tener la residencia en el extranjero, situaci¨®n jur¨ªdica de la propiedad (una herencia litigiosa) o tratarse de entidades bancarias que por su burocracia interna demoran la reacci¨®n.

Tambi¨¦n Alejandro Fuentes-Lojo, socio del bufete que lleva su apellido, aboga por introducir en la Ley de Propiedad Horizontal una nueva modalidad de acci¨®n comunitaria de cesaci¨®n en caso de ocupaci¨®n ilegal de viviendas.

Con todo, recuerda el administrador Enrique Vendrell, un proceso de recuperaci¨®n de la vivienda puede prolongarse en el tiempo en su ejecuci¨®n en funci¨®n de las estratagemas, procesales o no, de los okupas. ¡°Se conocen falsificaciones de contratos de arrendamiento aprovechando la apariencia de legalidad del documento para permanecer en la vivienda de forma ilegal¡±, concreta, por su parte el abogado Fabio Balbuena. El pago de los recibos de luz y agua del inmueble ocupado ilegalmente, e incluso la realizaci¨®n de reparaciones, son otras de las tretas utilizadas por los okupas.

Por otra parte, son contados los casos que registran el inter¨¦s de los okupas por pagar la cuota de comunidad para, de esta forma, legitimar la residencia en esa vivienda. ¡°Ante el ofrecimiento de pago, lo primero que debe hacer la comunidad es contactar con el propietario, a trav¨¦s de su administrador de fincas colegiado, para saber si lo acepta¡±, recomiendan desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Una rocambolesca situaci¨®n que no est¨¢ exenta de riesgos. Para Morillas, las comunidades que se niegan a recibir el pago de estas cuotas por parte del okupa lo hacen, a su juicio, en vulneraci¨®n del C¨®digo Civil, que legitima el pago de deudas ajenas. ¡°Ante una situaci¨®n de inmueble ocupado y propietario pasivo o moroso - lamentablemente com¨²n en los casos de inmuebles de entidades bancarias- el okupa est¨¢ tan plenamente legitimado para el pago como lo est¨¢ cualquier otro tercero y podr¨ªa incluso obligar judicialmente a la comunidad a aceptar el mismo¡±, cree este abogado.