El valor de las viviendas se reduce un 2,3% en nueve meses por la crisis de la pandemia

El precio medio de la vivienda en Espa?a cierra 2020 en 1.351 euros por metro cuadrado, lo que significa que desde el inicio de la pandemia las casas han perdido un 2,3% de su valor. Puesto que en el primer trimestre del a?o los precios subieron algo, la ca¨ªda interanual (es decir, con respecto al final del 2019) es del 1,7%, seg¨²n el ¨²ltimo informe de Tinsa, la mayor sociedad tasadora de Espa?a, que ha sido publicado este mi¨¦rcoles. No obstante, la crisis se hace notar en la econom¨ªa familiar y el abaratamiento de los pisos no se traduce en mayores facilidades de compra: el esfuerzo financiero para acceder a una hipoteca ha aumentado durante la pandemia.

Adem¨¢s, la estad¨ªstica de mercados locales de Tinsa recoge trimestralmente el valor medio de las tasaciones de vivienda, tanto nueva como de segunda mano, en todas las comunidades aut¨®nomas, provincias y capitales provinciales de Espa?a. La presentada este mi¨¦rcoles se refiere al cuarto trimestre de este a?o, con datos provisionales puesto que a¨²n no ha terminado el mismo, y adem¨¢s de la variaci¨®n interanual compara tambi¨¦n los precios con los del primer trimestre del a?o. Este se considera una referencia del valor de la vivienda antes de la llegada de la pandemia a Espa?a porque el primer estado de alarma se declar¨® el 14 de marzo y solo afect¨® a dos semanas de ese periodo.

Desde entonces, el valor de la vivienda no se ha sostenido en ninguna de las 17 comunidades aut¨®nomas, aunque s¨ª hay notables diferencias entre ellas en la magnitud de la ca¨ªda. Destaca el retroceso de La Rioja (-15,9%), a la que siguen otros tres territorios donde el desplome tambi¨¦n alcanza los dos d¨ªgitos: Navarra, Arag¨®n y Extremadura. La comunidad que mejor resiste es Baleares (-3%), y tambi¨¦n por debajo de la barrera del -5%, donde se sit¨²a Castilla-La Mancha, figuran Asturias y el Pa¨ªs Vasco. Estas bajadas son en todos los casos m¨¢s abultadas que la media estatal porque la metodolog¨ªa es diferente: el precio del conjunto de Espa?a se calcula con un promedio trimestral de los valores del ¨ªndice IMIE General, que se publica cada mes.

Las dos comunidades donde menos ha descendido el valor de las casas son tambi¨¦n de las m¨¢s caras de Espa?a. En Baleares el precio medio por metro cuadrado alcanza 2.232 euros y en Pa¨ªs Vasco es de 2.041 euros. Entre medias se sit¨²a Madrid, con 2.181 euros por metro cuadrado. En el extremo opuesto figuran Extremadura (711 euros por metro cuadrado), Castilla-La Mancha (757 euros) y La Rioja (785 euros).

Ca¨ªdas en casi todas las capitales

Por provincias, La Rioja lidera de nuevo la ca¨ªda de precios con respecto al tercer trimestre, aunque muy cerca se sit¨²a Ourense (-14,5%). La que menos variaci¨®n ha experimentado es Castell¨®n (-0,2%), que es adem¨¢s la ¨²nica de las 50 provincias espa?olas donde la vivienda acaba el a?o m¨¢s cara de lo que era un a?o atr¨¢s. Ciudad Real (611 euros por metro cuadrado) tiene las viviendas m¨¢s baratas y Gipuzkoa (2.408 euros por metro cuadrado, las m¨¢s caras).

En cuanto a las capitales, siete presentan precios m¨¢s altos que antes de la pandemia, con crecimientos desde entonces que van del 8% de Toledo al 1% que marcan Alicante y Ciudad Real. Entre medias se sit¨²an Huesca, Tarragona, Lleida y Melilla. En Castell¨®n de la Plana el valor permanece igual, mientras que todas las dem¨¢s registran descensos, que en ocasiones son aut¨¦nticos desplomes como sucede en Ourense (-21,6%), Pamplona (-16,3%) y Logro?o (-16,2%).

Retrocesos en Madrid y Barcelona

De los descuentos no se libran ninguna de las grandes ciudades, aunque de nuevo hay diferencias entre ellas. Los 2.830 euros por metro cuadrado que vale de media una casa en Madrid suponen un 6,3% menos que un a?o atr¨¢s. Desde el inicio de la pandemia, los precios de los pisos en la capital han cedido un 6,7% de su valor. Barcelona, la m¨¢s cara de las urbes de m¨¢s de medio mill¨®n de habitantes con 3.160 euros por metro cuadrado, registra descensos algo inferiores: un 5,2% desde el arranque de la pandemia y un 5,8% respecto a finales de 2019. A diferencia de Madrid, en la capital catalana los precios ya estaban cayendo cuando lleg¨® el coronavirus.

Lo mismo sucede en Sevilla y M¨¢laga, donde las ca¨ªdas interanuales son m¨¢s abultadas (-7,6% y -9,6%, respectivamente) que las p¨¦rdidas de valores desde el arranque de la pandemia. Los 1.649 euros por metro cuadrado de la capital andaluza suponen que desde marzo las casas se han abaratado un 5,3%. En la ciudad de la Costa del Sol lo han hecho un 8,3% ahora valen de media 1.593 euros por metro cuadrado.

Valencia es la que mejor resiste entre las mayores urbes espa?olas, aunque tambi¨¦n de las m¨¢s baratas con 1.439 euros por metro cuadrado. Es un 5% menos que en marzo y un 2,1% menos que el pasado diciembre, ya que all¨ª los precios crecieron mucho en el primer trimestre. Por ¨²ltimo, Zaragoza (1.297 euros) es la que m¨¢s depreciaci¨®n ha sufrido con la pandemia (-10,4%), mientras que en t¨¦rminos interanuales los pisos han bajado un 6,8%.

Mayor esfuerzo hipotecario

Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y M¨¢laga no muestran crecimiento de precios en el cuatro trimestre con respecto al tercero (algo que s¨ª hacen 24 capitales provinciales), pero s¨ª aten¨²an las ca¨ªdas respecto a las estad¨ªsticas de junio y septiembre. Se trata de una tendencia que se observa en el conjunto de Espa?a, donde a falta de ver c¨®mo afecta la segunda ola pand¨¦mica, s¨ª parece que el mercado ha logrado atenuar algo el choque de la primera, cuando el confinamiento provoc¨® un aut¨¦ntico desplome. ¡°Los datos provisionales del ¨ªndice general apuntan a cierta estabilizaci¨®n de precios en los dos ¨²ltimos meses del a?o¡± explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa, en una nota difundida por la tasadora. Para 2021, Gil se?ala que la evoluci¨®n de mercado seguir¨¢ sujeta a ¡°la evoluci¨®n de la pandemia y a los da?os acumulados en la econom¨ªa espa?ola¡±.

El estudio presentado este mi¨¦rcoles tambi¨¦n incluye indicadores financieros relacionados con la compra de viviendas, en este caso relativos al tercer trimestre del a?o. Destaca que, pese el abaratamiento de las casas desde marzo, el esfuerzo financiero de las familias para acceder a una hipoteca ha aumentado. Esto se calcula como el porcentaje de ingresos familiares que hay que destinar al pago del primer a?o de pr¨¦stamo. Tinsa se?ala que entre julio y septiembre los hogares deb¨ªan destinar un 21,4% de sus ingresos disponibles para hacer frente a las letras de la hipoteca, frente al 20,5% que marcaba este indicador el trimestre previo. La hipoteca media, seg¨²n datos del INE era de 133.976 euros, lo que se traduce en una cuota mensual media de 610 euros. No obstante, dicho esfuerzo se dispara en provincias como M¨¢laga (30,3%) y Baleares (27,7%), mientras que permanece por debajo del 14% en Castell¨®n y ?lava.