La vivienda echa el freno en 2020
Expertos del sector vaticinan un crecimiento del precio de las casas del 2% al 5% este a?o, marcado por la sostenibilidad, el alquiler y las pol¨ªticas del nuevo Gobierno
?Bajar¨¢n los pisos en 2020? ?Estamos ante el pinchazo de otra burbuja inmobiliaria? ?Compro ya o es mejor esperar? 2019 ha marcado una inflexi¨®n en el mercado de la vivienda en Espa?a. Ni las compras, ni los precios, ni la construcci¨®n crecen ya como sol¨ªan en los ¨²ltimos a?os, aunque hay que tener en cuenta que la Gran Recesi¨®n provoc¨® una fragmentaci¨®n en m¨²ltiples mercados locales que frecuentemente se comportan de manera diferente a la tendencia general (muy marcada por el peso de Madrid y Barcelona).
As¨ª, el mercado de la vivienda se la juega en 2020. El negocio de la compraventa tiene que ser capaz de atraer al comprador joven que busca su primera vivienda. Sin este demandante, el sector sufrir¨¢ para alcanzar la producci¨®n de 150.000 casas de nueva construcci¨®n que los promotores inmobiliarios tienen en su punto de mira. De momento, todo apunta a que la actividad de 2019 quedar¨¢ lejos de esa marca, aunque superar¨¢ a la del a?o anterior, cuando Espa?a volvi¨® a construir m¨¢s de 100.000 inmuebles por primera vez desde la recuperaci¨®n inmobiliaria.
El alquiler de casas tambi¨¦n se mover¨¢ en aguas turbulentas. Los precios siguen subiendo en muchas ciudades y el acuerdo para un Gobierno de coalici¨®n entre PSOE y Podemos se compromete a habilitar l¨ªmites de precios, una medida que no gusta en el sector de empresas con vivienda en alquiler porque creen que contraer¨¢ la oferta. Con estas incertidumbres arranca el nuevo a?o en el mercado de la vivienda, del que est¨¢n pendientes miles de personas que se hacen las mismas preguntas.
Previsi¨®n de aumento del precio
de la vivienda
Estimaci¨®n de subida del precio de la vivienda en poblaciones de m¨¢s de 50.000 habitantes en 2020.
Previsi¨®n de aumento
M¨¢s del 5%
2%-5%
Menos del 2%
Oviedo
Santiago de C.
Santander
Pamplona
Huesca
Le¨®n
Logro?o
Zaragoza
Barcelona
Salamanca
Madrid
Teruel
Toledo
Valencia
Palma
Badajoz
Ciudad Real
Alicante
Sevilla
C¨¢diz
M¨¢laga
Ceuta
Melilla
Santa Cruz
de Tenerife
Evoluci¨®n interanual del precio
de la vivienda en Espa?a
10%
8
7,2
6,7
6
5,5
4,5
4,4
3,9
4
3,3
2
0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
mariano zafra / EL PA?S
Fuente: Tinsa Digital y Standard & Poor's.
Previsi¨®n de aumento del precio
de la vivienda
Estimaci¨®n de subida del precio de la vivienda en poblaciones de m¨¢s de 50.000 habitantes en 2020.
Previsi¨®n de aumento
M¨¢s del 5%
Del 2% al 5%
Menos del 2%
Oviedo
Santiago de C.
Santander
Pamplona
Huesca
Le¨®n
Logro?o
Zaragoza
Barcelona
Salamanca
Madrid
Tarragona
Teruel
Toledo
Valencia
Palma
Badajoz
Ciudad Real
Alicante
Sevilla
C¨¢diz
M¨¢laga
Ceuta
Melilla
Santa Cruz
de Tenerife
Evoluci¨®n interanual del precio de la vivienda
en Espa?a
La subida del precio de la vivienda se reducir¨¢ a la mitad en menos de un lustro.
10%
8
7,2
6,7
6
5,5
4,5
4,4
3,9
4
3,3
2
0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
mariano zafra / EL PA?S
Fuente: Tinsa Digital y Standard & Poor's.
Previsi¨®n de aumento del precio de la vivienda
Estimaci¨®n de subida del precio de la vivienda en poblaciones de m¨¢s de 50.000 habitantes en 2020.
Previsi¨®n de aumento
M¨¢s del 5%
Del 2% al 5%
Menos del 2%
Oviedo
Santander
Santiago de C.
Pamplona
Le¨®n
Burgos
Huesca
Logro?o
Soria
Zamora
Zaragoza
Barcelona
Salamanca
Tarragona
Madrid
Teruel
Talavera de la R.
Cuenca
Toledo
Valencia
Palma
Badajoz
Ciudad Real
Alicante
Sevilla
C¨¢diz
Las Palmas
de Gran Canaria
M¨¢laga
Ceuta
Melilla
Santa Cruz
de Tenerife
Evoluci¨®n interanual del precio de la vivienda en Espa?a
10%
La subida del precio de la vivienda se reducir¨¢ a la mitad en menos de un lustro.
8
7,2
6,7
5,5
6
4,4
4,5
3,9
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3,3
2
0
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
mariano zafra / EL PA?S
Fuente: Tinsa Digital y Standard & Poor's.
Para buscar las respuestas, distintos representantes del sector inmobiliario ¡ªconsultor¨ªas, tasadoras, portales, promotoras y asociaciones¡ª analizan la situaci¨®n que deparar¨¢ a la vivienda en 2020. Estas son sus principales conclusiones:
?Va a venir otra crisis?
En este punto hay consenso total y ninguna de las personas consultadas ve una recesi¨®n pr¨®xima. ¡°Estamos muy lejos de entrar en otra crisis en el sector inmobiliario¡±, resume Arturo D¨ªaz, directo ejecutivo de la divisi¨®n Residencial de Savills Aguirre Newman. Para este experto, el mercado espa?ol va ¡°hacia una situaci¨®n de estabilidad con crecimientos m¨¢s moderados en los precios y unos ritmos de venta algo m¨¢s l¨®gicos¡±.
Coincide con esa visi¨®n Nick Wride, director de Living & Alternatives de JLL. ¡°Ninguno de nuestros estudios lo predice [una crisis], sin embargo, s¨ª que apreciamos un crecimiento menos acelerado¡±, asegura.
Previsiones para 2020
Pisos.com. El portal inmobiliario considera que los precios de venta de los pisos crecer¨¢n en este 2020 entre un 2% y un 4%. Los alquileres lo har¨¢n algo m¨¢s seg¨²n sus previsiones: entre un 4% y un 6%.
Fotocasa. El portal del grupo noruego Adevinta es algo m¨¢s conservador y se?ala que el precio de venta subir¨¢ de media entre un 1% y un 2%. El alquiler lo har¨¢ en torno a un 2,5% y las hipotecas lo har¨¢n un 5%.
Asociaci¨®n de Constructores Promotores de Espa?a. Para APCE, la patronal de las empresas de construcci¨®n, los precios de venta durante este a?o se van a incrementar desde un m¨ªnimo del 3,5% hasta un m¨¢ximo del 5%.
Moody's. La agencia de calificaci¨®n cree que el mercado inmobiliario espa?ol es el que m¨¢s encarecer¨¢ la vivienda de toda Europa durante los pr¨®ximos doce meses. Su previsi¨®n para 2020 sit¨²a el crecimiento de precios de venta en torno a un 5,5%. Es tambi¨¦n el porcentaje m¨¢s alto de entre todas las empresas y organismos que han elaborado previsiones.
Standard & Poor's. Esta agencia de calificaci¨®n de riesgos rebaja en un punto y medio el vaticinio de su rival y se?ala que la vivienda en venta se encarecer¨¢ en Espa?a en 2020 un 3,5%. Adem¨¢s, considera que la ralentizaci¨®n del mercado se alargar¨¢ y prev¨¦ para 2021 un crecimiento de precios del 3%.
Bankinter. El banco se?ala que los precios de venta de las casas crecer¨¢n entre un 1% y un 2% durante los pr¨®ximos 12 meses. En cuanto al Eur¨ªbor, el ¨ªndice de referencia de la mayor¨ªa de hipotecas, cree que seguir¨¢ en negativo y se situar¨¢ entre el -0,27% y el -0,17%.
Rafael Gil, director del servicio de Estudios de la tasadora Tinsa, habla de una ¡°evoluci¨®n plana¡± del sector en l¨ªnea con el crecimiento econ¨®mico de Espa?a y con las previsiones salariales y laborales. Y advierte: ¡°Obviamente, un comportamiento distinto de estos afectar¨ªa al mercado inmobiliario¡±.
¡°El negocio promotor es c¨ªclico y, aunque puede sufrir alguna correcci¨®n puntual, esta no ser¨¢ como en 2008¡±, opina David Mart¨ªnez, consejero delegado de Aedas Homes. Tambi¨¦n el presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE), Juan Antonio G¨®mez-Pintado, recuerda que en el futuro ¡°habr¨¢ crisis, que son ciclos naturales econ¨®micos, pero por el momento no a corto plazo¡±. Para Borja Garcia-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes "en l¨ªneas generales, nos encontramos con un sector fuerte, s¨®lido y con demanda suficiente¡±.
?Subir¨¢ el precio de compra?
El presidente de la patronal estima que esta cuesti¨®n ¡°depender¨¢ mucho de las ¨¢reas geogr¨¢ficas¡±. ¡°De media, en compraventa en Espa?a [el crecimiento de precios] ser¨¢ de entre un 3,5% y un 5%¡±, especifica G¨®mez Pintado. En la consultora CBRE rebajan esa previsi¨®n ligeramente y estiman que rondar¨¢ ¡°entre el 2% y el 3%¡±, seg¨²n indica su director nacional de Residencial y Suelo, Samuel Poblaci¨®n.
En general, todos los analistas consultados que dan porcentajes se mueven en esos par¨¢metros (entre un 2% y un 5%), lo que Sandra Daza, directora general de Gesvalt, sintetiza al se?alar que los precios ¡°mantendr¨¢n la l¨ªnea ascendente de los ¨²ltimos meses, aunque de forma m¨¢s moderada¡±.
Tampoco se descartan algunas bajadas puntuales: ¡°Madrid y Barcelona parecen haber alcanzado, con tres o cuatro a?os de adelanto, el m¨¢ximo de su ciclo¡±, asegura Juan Fern¨¢ndez-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasaci¨®n. Arturo D¨ªaz, de Savills, abunda en que ¡°algunas zonas de Madrid y Barcelona podr¨ªan ajustar ligeramente precios¡±.
?Y el alquiler?
¡°Los principales mercados nacionales no reflejan mucho m¨¢s recorrido al alza y se hace necesario un incremento de la oferta¡±, sostiene Samuel Poblaci¨®n, de CBRE. Javier Rodr¨ªguez Heredia, responsable de la comisi¨®n de Alquiler de la Asociaci¨®n de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), considera que ¡°lo que es imprescindible para nivelar los precios es que haya mayor oferta de vivienda¡± para lo que demanda ¡°seguridad jur¨ªdica que atraiga al ahorro institucional, que es el ¨²nico motor que puede crear este tipo de oferta asequible en el volumen que necesita Espa?a¡±.
Como sucede con la vivienda en venta, de nuevo hay que fijarse en la capital catalana para ver posibles bajadas. ¡°El camino de contracci¨®n de precios que ha empezado Barcelona es posible que lo veamos en otras ciudades durante 2020¡±, ilustra el director de Estudios y Formaci¨®n de Fotocasa, Ismail Kardoudi.
?Cu¨¢ndo es mejor momento para comprar?
La mayor¨ªa de analistas se?alan que, por la curva de precios prevista, no habr¨¢ grandes diferencias. ¡°Especular con el momento exacto de la compra no tiene mucho sentido porque es poco probable que bajen los precios¡±, indica Jorge P¨¦rez Leza, consejero delegado de Metrovacesa. ¡°El mejor momento siempre depende del cliente y del activo a comprar¡±, incide Nuria Serranos, directora de Residencial Obra Nueva y Suelo en BNP Paribas Real Estate.
Sandra Daza, de Gesvalt, s¨ª se?ala en cambio que ¡°el mejor momento para adquirir una vivienda ser¨ªa hacerlo durante los primeros meses del a?o¡±, considerando que el Euribor sigue en negativo, el Banco Central Europeo ha retrasado la subida de tipos y los precios, aunque moderadamente, seguir¨¢n subiendo.
De la misma opini¨®n son G¨®mez-Pintado ¡ª ¡°lo har¨ªa cuanto antes¡±, indica el presidente de la patronal de promotores¡ª y Arturo D¨ªaz, de Savills, quien introduce una nueva variable: ¡°Si es una vivienda habitual la respuesta ser¨ªa ya mismo. Si hablamos de la compra de una vivienda en inversi¨®n, esperar¨ªa a que se formara el nuevo Gobierno y a entender las pol¨ªticas de vivienda que se van a aplicar¡±.
Nick Wride, de JLL, apunta que su decisi¨®n ¡°depender¨ªa de la ubicaci¨®n¡± de la casa que fuera a comprar. Y el consejero delegado de Aedas Homes, David Mart¨ªnez, insiste en la importancia de no marcarse tiempos: ¡°Estudiar¨ªa el mercado, comparar¨ªa la oferta y, si encontrase la vivienda que se ajuste a mis necesidades y presupuesto, dar¨ªa el paso de comprar¡±.
?Mejorar¨¢ el acceso de los j¨®venes a la vivienda?
Que los j¨®venes puedan emanciparse y acceder a su primera vivienda es el punto d¨¦bil de esta industria, que busca con celeridad la f¨®rmula para recuperar a este colectivo asfixiado por los bajos salarios y la imposibilidad de ahorrar. ¡°Los promotores debemos ser capaces de poner en el mercado vivienda asequible y desde el sector financiero deben proporcionar financiaci¨®n para el pago de la entrada¡±, indica el consejero delegado de Aedas Homes.
Los esfuerzos se centran en el mayor escollo, y este es que muchos j¨®venes tienen capacidad de pago, pero no disponen de ahorros para hacer frente al 20% inicial que exige la compra. Metrovacesa trabaja en la misma l¨ªnea. ¡°Estamos buscando esas f¨®rmulas para facilitar el pago de la entrada y tambi¨¦n t¨¦cnicas de construcci¨®n que reduzcan costes o plazos de entrega, o tipos de producto que satisfagan la demanda de los j¨®venes¡±, argumenta Jorge P¨¦rez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa.
Respecto al alquiler, las compa?¨ªas est¨¢n impulsando proyectos llave en mano que se destinar¨¢n al arrendamiento. ¡°Sea en una u otra modalidad, esperamos que 2020 sea el a?o de la vuelta de los j¨®venes al mercado. Algunos alquilar¨¢n y otros comprar¨¢n una primera vivienda en las zonas emergentes en el segundo anillo de las principales ¨¢reas metropolitanas, que ser¨¢n m¨¢s accesibles¡±, concluye Mart¨ªnez.
Buscar soluciones es ya una prioridad. Pero los intentos podr¨ªan caer en saco roto si no hay colaboraci¨®n de la Administraci¨®n p¨²blica y las entidades financieras. ¡°No creo que sean viables las soluciones unilaterales. El principal escollo tiene que ver con el montante de ahorro inicial que se necesita y ah¨ª es donde estamos explorando m¨¢s alternativas, aunque la soluci¨®n no es sencilla¡±, apunta Jos¨¦ Ignacio Morales Plaza, consejero delegado de V¨ªa C¨¦lere.
El presidente de la patronal reconoce que ¡°se est¨¢n poniendo en marcha planes de colaboraci¨®n p¨²blico-privada¡± y que esta ser¨¢ una v¨ªa para resolver parte del problema. Y, adem¨¢s, est¨¢n planteando un programa de acceso como el de Inglaterra, denominado help to buy (ayuda a la compra), que consta de la prestaci¨®n por parte del Gobierno de un aval ¡ªprevio estudio de la capacidad de pago¡ª que facilita el abono de la entrada de la casa.
¡°Las entidades de cr¨¦dito, de la mano de compa?¨ªas aseguradoras, est¨¢n trabajando en nuevas f¨®rmulas que faciliten el acceso de los j¨®venes. Un ejemplo de esta colaboraci¨®n es la de extender un seguro de cr¨¦dito hipotecario, aumentando el importe de la hipoteca hasta un 95%¡±, razona Sandra Daza, de Gesvalt.
El consejero delegado de Sociedad de Tasaci¨®n, indica que ¡°el problema es del sistema productivo en general¡± y por ello la soluci¨®n ¡°deber¨¢ llegar por la mejora de las condiciones y competitividad de los salarios¡±.
Tampoco faltan propuestas para facilitar los alquileres. ¡°Tenemos 10 veces menos vivienda social que nuestros vecinos europeos; hay que dise?ar una pol¨ªtica de vivienda protegida en alquiler activa y realista, un entorno jur¨ªdico estable, y tener claro que el ahorro institucional es el ¨²nico que puede financiar este desajuste¡±, insiste Javier Rodr¨ªguez Heredia, de Asipa.
?En qu¨¦ hay que fijarse en 2020?
¡°La tecnolog¨ªa est¨¢ revolucionando y transformando al sector¡±, se?ala Nuria Serranos, de BNP Paribas, quien a?ade otro hito importante: ¡°No podemos perder de vista la sostenibilidad. En 2020 se pone en marcha la directiva europea de eficiencia energ¨¦tica de los edificios que establece que, para finales de a?o, todas las construcciones de obra nueva deber¨¢n tener un consumo energ¨¦tico pr¨¢cticamente nulo¡±.
Tambi¨¦n el consejero delegado de V¨ªa C¨¦lere incide en ese aspecto, que relaciona con otra tendencia relativamente nueva en el sector. ¡°Debemos seguir trabajando en la industrializaci¨®n del proceso constructivo¡±, indica Morales Plaza.
Junto con la sostenibilidad, Ismail Kardoudi, del portal Fotocasa, menciona el alquiler. ¡°Es necesaria una apuesta firme por la creaci¨®n de un gran parque p¨²blico de vivienda en alquiler para cuya puesta en marcha hacen falta tiempo y recursos¡±, valora el experto. Nick Wride recuerda en ese apartado una novedad, ya que este a?o van a llegar al mercado ¡°un n¨²mero considerable de viviendas multifamiliares para alquiler, lo que se conoce como build-to-rent? [construido para alquilar]¡±. El experto de JLL asegura que esas primeras promociones permitir¨¢n ¡°comprobar su aceptaci¨®n por parte del mercado¡±.
Otro asunto al que deberemos estar pendientes, se?ala Rafael Gil, de Tinsa, es a ¡°los efectos del Brexit sobre los mercados de costa¡±. Pedro Soria, Chief Commercial Officer de la misma tasadora, pide prestar ¡°atenci¨®n a las medidas que pueda impulsar el nuevo Gobierno en materia de vivienda e inversi¨®n¡±.
Para Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, ¡°cualquier cambio fiscal que presiona a las clases medias o a los inversores y cualquier cambio regulatorio que conlleve por ejemplo un control de los precios de alquiler, tendr¨¢ un efecto negativo¡±. En suma, Encinar pide ¡°reglas claras y seguridad jur¨ªdica¡±. Un deseo muy compartido en el sector que Samuel Poblaci¨®n, de CBRE, resume al afirmar que ¡°ser¨¢ relevante contar con una estabilidad pol¨ªtica y con medidas que incentiven la econom¨ªa, el empleo y la producci¨®n de vivienda¡±.
Deseos pol¨ªticos para el nuevo a?o
La vivienda arranca el a?o tambi¨¦n con agitaci¨®n en el ¨¢mbito pol¨ªtico. El acuerdo de gobierno alcanzado por PSOE y Podemos dedica una parte considerable a esta materia, con un compromiso para regular las subidas de precio de los alquileres (algo que la oposici¨®n ha rechazado contundentemente en el pasado), mejorar el parque p¨²blico de vivienda y enfocarlo primordialmente al arrendamiento. Antes de conocerse el contenido de ese pacto, EL PA?S solicit¨® a pol¨ªticos de los cinco partidos m¨¢s votados en las ¨²ltimas elecciones generales (Vox no atendi¨® la petici¨®n) un deseo para el nuevo a?o. Esto es lo que piden los pol¨ªticos a los Reyes Magos en este 2020:
Beatriz Corredor (PSOE): "Para 2020 esperamos poder ver aprobada la Ley Estatal de Vivienda, que ya est¨¢ preparada para presentarla en las Cortes, para que sea efectivo el derecho a la vivienda como servicio p¨²blico de inter¨¦s general. Adem¨¢s, hay que seguir tomando medidas para favorecer el acceso al alquiler, sobre todo para los j¨®venes".
Ana Zurita (Partido Popular) "Que haya seguridad jur¨ªdica, flexibilizaci¨®n de la oferta de vivienda tanto en propiedad como en alquiler, sobre todo para j¨®venes, y simplificaci¨®n de trabas burocr¨¢ticas para que todos los ciudadanos tengan acceso a una vivienda digna y a precios asequibles. Apostamos tambi¨¦n por la vivienda y la planificaci¨®n territorial como pilares de la lucha contra el cambio clim¨¢tico. Viviendas m¨¢s eficientes y de menor consumo energ¨¦tico".
Pilar Garrido (Unidas Podemos): "Desde Unidas Podemos lucharemos para que el 2020 sea un a?o en el que se avance de manera efectiva en la garant¨ªa del derecho a una vivienda digna y se consiga que el acceso a una vivienda a un precio asequible y la seguridad en su disfrute sean una realidad en nuestro pa¨ªs. Para ello, es urgente acabar con la especulaci¨®n sobre un bien como la vivienda".
Edmundo Bal (Ciudadanos): "Que deje de ser una misi¨®n imposible para los j¨®venes que quieran hacerlo [emanciparse], que las familias paguen menos por el precio de la luz y, en definitiva, que sea m¨¢s f¨¢cil alquilar y comprar una vivienda a precios asequibles en nuestro pa¨ªs".
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