Propietarios que maltratan sus edificios

Las cicatrices se adue?an de muchos edificios de viviendas. El paso del tiempo y las desatenciones no perdonan. Otros inmuebles simplemente se caen a pedazos. La rehabilitaci¨®n del parque edificatorio es uno de los grandes retos en Espa?a, pero la falta de recursos econ¨®micos y la nula cultura del mantenimiento de los propietarios espa?oles son dos realidades nefastas para tal prop¨®sito. Y eso que las comunidades de propietarios acometieron m¨¢s obras de reforma y rehabilitaci¨®n en sus edificios de viviendas el pasado a?o. Hasta noviembre, y a falta del cierre del a?o, se contabilizaron 26.481 actuaciones, frente a las 25.963 fechadas en 2018, seg¨²n los datos del Ministerio de Fomento. Pero siguen sin ser suficientes.

¡°La falta de inversiones preventivas para conservar los edificios residenciales espa?oles han provocado que el parque edificado se encuentre en una situaci¨®n problem¨¢tica, que se agrava con el envejecimiento natural¡±, explica Borja Ribas, director de operaciones de Sensedi, filial de Mutua de Propietarios. M¨¢s de 2,9 millones de edificios de viviendas tienen m¨¢s de 50 a?os y 2,5 millones entre 30 y 49 a?os, de acuerdo con el INE.

Es un mal com¨²n a casi todas las comunidades de vecinos espa?olas, y eso que un mantenimiento programado no es caro y evita problemas mayores en el futuro. ¡°Pr¨¢cticamente nadie mantiene su piso sin renovar durante 20 o 30 a?os, plazo muy frecuente para pintar unas escaleras o un garaje. Adem¨¢s, suele verse el mantenimiento como un gasto y no como una inversi¨®n. Debemos ser capaces de cambiar esta mentalidad, porque invertir en mantenimiento siempre aumenta el valor del inmueble¡±, advierte Salvador D¨ªez, presidente del Consejo de Colegios Profesionales de Administradores de Fincas de Espa?a.

Una encuesta del Consejo General de la Arquitectura T¨¦cnica de Espa?a sobre los factores que influyen en la decisi¨®n de compra de una vivienda revela que el 60% de los entrevistados no estar¨ªan dispuestos a realizar una inversi¨®n para mantener y mejorar las condiciones del edificio. ¡°Hay una gran mayor¨ªa de ciudadanos que apuestan por una cultura del mantenimiento correctivo, solo invierten en reparar aquello que se ha estropeado o abordar reparaciones obligadas por las inspecciones o la normativa¡±, dice Alfredo Sanz, presidente del Consejo.

Ni conciencia ni dinero. Sin financiaci¨®n, los propietarios no pueden acometer las actuaciones m¨¢s costosas. Y por eso, los administradores de fincas colegiados proponen la creaci¨®n de un fondo de liquidez para comunidades de propietarios, gestionado por el ICO o por entidades financieras.

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M¨¢s le?a al fuego. Los ex¨¢menes peri¨®dicos ¡ªla Inspecci¨®n T¨¦cnica de Edificios (ITE) y el Informe de Evaluaci¨®n de Edificios (IEE)¡ª se realizan cada 10 a?os. ¡°La revisi¨®n de ciertos elementos de fachadas y cubiertas deber¨ªa hacerse en plazos m¨¢s cortos, evitando peligros por desprendimientos¡±, afirma Enrique Fern¨¢ndez, asesor de arquitectura del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. Y, lo que es peor, ¡°seg¨²n nuestros estudios, casi un 57% de los entrevistados no conoce la ITE y el 65% desconoce el IEE, obligatorio para inmuebles con una antig¨¹edad de m¨¢s de 50 a?os¡±, precisa Juan L¨®pez, responsable del gabinete t¨¦cnico del Consejo General de la Arquitectura T¨¦cnica.

De cubiertas a pocer¨ªa

Las fachadas, medianeras, cubiertas, instalaciones y estructuras de los edificios de viviendas son los elementos que presentan m¨¢s deficiencias, seg¨²n un informe del Colegio de Aparejadores de Barcelona para Sensedi. En algunos casos acaban causando da?os personales. ¡°Cada d¨ªa se producen dos accidentes relacionados con el desprendimiento de fachadas o cornisas¡±, de acuerdo con el cornis¨®metro, un trabajo de recopilaci¨®n de accidentes que en dos a?os constat¨® m¨¢s de 1.500.

Las deficiencias m¨¢s habituales son las humedades, que se producen por fallos en las instalaciones del edificio o por deficiencias en las redes de suministro de las ciudades. Le siguen desprendimientos menores potencialmente peligrosos para las personas, dice Alfredo Sanz. Los edificios de zonas costeras suelen sufrir la erosi¨®n de la brisa marina, la oxidaci¨®n de elementos met¨¢licos o el envejecimiento acelerado de materiales y estructuras.

En cuanto a las redes de saneamiento, ¡°es muy dif¨ªcil que una comunidad de propietarios ejecute unas obras de pocer¨ªa que, a la vista, no tienen resultados visibles. Estos problemas podr¨ªan ser evitados o minimizados con inspecciones peri¨®dicas y limpiezas de las redes de saneamiento¡±, se?ala Enrique Fern¨¢ndez.

Y no hay que olvidar la existencia de materiales que no solo aceleran el envejecimiento del edificio, sino que tambi¨¦n provocan graves consecuencias para la salud. Los arquitectos t¨¦cnicos han detectado plomo y aluminio en las conducciones de agua, amianto (solo es peligroso cuando se manipula y se inhalan las part¨ªculas) y creosota (recubrimiento para proteger las maderas de la intemperie). ¡°Aproximadamente el 85% del parque edificado residencial en Espa?a dispone de alg¨²n producto fabricado con amianto¡±, se?ala Jordi Marrot, responsable de la Unidad de Rehabilitaci¨®n y Medio Ambiente del Colegio de Aparejadores de Barcelona.