Tras el par¨®n generalizado de la econom¨ªa provocado por la pandemia, junto con las actividades productivas y los servicios, se est¨¢n reanudando paulatinamente tambi¨¦n los planes vitales. Entre estos ¨²ltimos se encuentra, para muchos, la b¨²squeda de financiaci¨®n para la compra de una vivienda. Los expertos se?alan que las transacciones hipotecarias est¨¢n cogiendo poco a poco cierto impulso, despu¨¦s de que el confinamiento m¨¢s estricto las haya mermado hasta tal punto que, en marzo, cayeron un 14,6% interanual, seg¨²n el INE. En la nueva normalidad que empieza a esbozarse, los usuarios se topar¨¢n con unos tipos de inter¨¦s hist¨®ricamente muy bajos, aunque tal vez algo m¨¢s altos que en la ¨¦poca anterior a la crisis, pero tambi¨¦n con unos productos cuyos requisitos de acceso ser¨¢n m¨¢s exigentes que antes de la emergencia.
?Qu¨¦ ofrecen los bancos? Al principio, las entidades financieras contuvieron el aliento. En las primeras semanas de confinamiento, ¡°estuvieron muy poco enfocadas en el mercado hipotecario y se centraron en la concesi¨®n de los pr¨¦stamos avalados por el Instituto de Cr¨¦dito Oficial y en tramitar la moratoria de las cuotas¡±, destaca el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli, al referirse a dos de las medidas que el Gobierno aprob¨® para aliviar las consecuencias econ¨®micas de la crisis del coronavirus. ¡°Con el desconfinamiento, las sucursales bancarias ya pueden abarcar m¨¢s demanda y estamos volviendo a la normalidad¡±, a?ade.
Los tipos de inter¨¦s que se aplican al capital prestado var¨ªan seg¨²n la entidad, pero oscilan ¡°entre el eur¨ªbor m¨¢s 1% y el eur¨ªbor m¨¢s 2% en tipo variable, y entre el 1,5% y el 3% en tipo fijo¡±, apunta Leandro Escobar, profesor de Comillas ICADE. Y, para Miguel Arimont, director general de LEM Loan e-Market, empresa especializada en la compraventa de deuda, no parece que vaya a haber cambios notables, por lo menos en el ¨¢mbito de las hipotecas a tipo fijo. ¡°Los bancos no est¨¢n lanzando productos estrella porque, como todo el mercado inmobiliario, est¨¢n a la espera del efecto real de la covid-19 en la econom¨ªa de las familias, algo que se notar¨¢ en los pr¨®ximos meses¡±, seg¨²n este experto.
?Fijo o variable? En estos momentos, el eterno dilema entre pedir una hipoteca a tipo de inter¨¦s fijo o variable se complica por las dudas que se ciernen sobre el futuro. Un usuario que ostente un perfil ¨®ptimo, por brindar al banco todas las garant¨ªas de solvencia, ¡°podr¨ªa aspirar al tipo m¨¢s ventajoso que ofrece el mercado, un 0,95% fijo o un 0,5% variable, ambos a un plazo de 20 a?os¡±, indica Colombelli. ?Cu¨¢l de los dos escoger?
¡°La l¨®gica financiera nos dice que durante un per¨ªodo como el actual, en el que los tipos son bajos y parece que no van a subir, nos deber¨ªamos decantar por un inter¨¦s variable y aprovechar la coyuntura, sobre todo porque es durante los primeros a?os de hipoteca variable cuando pagamos la mayor¨ªa de los intereses, es decir cuando m¨¢s nos afecta la fluctuaci¨®n del eur¨ªbor en la cuota mensual¡±, subraya Arimont.
La permanencia de este ¨ªndice en terreno negativo desde 2016, sin embargo, empuja las entidades a apostar fuerte por los pr¨¦stamos a tipos fijos, que, si por un lado ofrecen al cliente la seguridad de pagar la misma cuota durante toda la vida de la hipoteca, por el otro conllevan una mayor rentabilidad para el banco. No por casualidad, en marzo se registraron por primera vez m¨¢s hipotecas con inter¨¦s fijo (53%) que variable (47%).
Por lo tanto, este es el momento de negociar. En opini¨®n de Arimont, ¡°ser¨ªa interesante pedir una oferta de las dos opciones, con sus cuadros de amortizaci¨®n, y comparar cu¨¢l nos resultar¨¢ m¨¢s rentable a largo plazo¡±. En este sentido, factores como la edad, la situaci¨®n laboral, si se est¨¢ en pareja o no, la aportaci¨®n inicial o el plazo, pueden ayudar al usuario a ofrecer garant¨ªas.
¡°Lo importante es ser realista a la hora de hacer valoraciones de ingresos futuros, realizar un test de estr¨¦s personal para saber hasta qu¨¦ bajada de la renta disponible mensual se podr¨¢ seguir pagando la hipoteca, y establecer escenarios negativos para ver la capacidad de respuesta¡±, aconseja Vicen? Hern¨¢ndez, director general de Tecnotramit, una empresa de servicios para compa?¨ªas inmobiliarias.
?Y el mixto? La mayor¨ªa de los expertos consultados descartan que, en la actual coyuntura, un pr¨¦stamo hipotecario con un tipo de inter¨¦s variable o fijo por un per¨ªodo inicial desde tres hasta 10 a?os y fijo o variable, respectivamente, durante el tiempo restante, sea una opci¨®n viable. ¡°El tipo mixto ofrec¨ªa una buena ventaja en su parte fija, pero ahora lo suplen las hipotecas fijas normales, por lo que ha perdido atractivo¡±, resume Colombelli.
?Cu¨¢les son las nuevas condiciones? El gran problema que los expertos vislumbran en el mercado hipotecario es el posible incremento de los impagos. En palabras de Escobar, ¡°es altamente probable que un aumento de la tasa de paro conlleve tambi¨¦n un aumento de la tasa de morosidad y dudosidad hipotecaria, si bien a¨²n es pronto para poder analizar con claridad las consecuencias de la crisis¡±.
Si as¨ª fuera, los bancos podr¨ªan reaccionar endureciendo las condiciones para acceder a un pr¨¦stamo. ¡°De hecho, ya estamos viendo c¨®mo, para obtener los tipos de inter¨¦s m¨¢s ventajosos, hay que cumplir ciertos requisitos muy estrictos, como a lo mejor financiar solo el 60% del precio del inmueble, cuando antes estas ofertas iban destinadas a quienes ped¨ªan el 80%¡±, advierte Joaqu¨ªn Robles, analista del br¨®ker financiero XTB.
Si Arimont achaca el incremento de las exigencias a la hora de conceder una hipoteca a la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario, que entr¨® en vigor hace casi un a?o, Colombelli no observa cambios al respecto, pero admite que, si el solicitante est¨¢ afectado por un ERTE, el banco estudiar¨¢ con lupa su profesi¨®n. ¡°No es lo mismo que sea un inform¨¢tico o un trabajador aut¨®nomo. En este ¨²ltimo caso, la banca est¨¢ retrasando las operaciones¡±, agrega.
?Qu¨¦ expectativas hay? Si la incertidumbre impide hacer previsiones en el largo plazo, en el corto Escobar ve un posible ligero encarecimiento de los tipos de inter¨¦s, que se mantendr¨ªa en una fase posterior. En cuanto al plazo de amortizaci¨®n, que en marzo era de 24 a?os, este experto cree que ¡°la tendencia a subirlos continuar¨¢¡±.
En la misma l¨ªnea, Arimont vaticina que, ¡°a pesar de la tendencia al alza del eur¨ªbor, el ¨ªndice no subir¨¢ m¨¢s all¨¢ del nivel cero, por lo que las entidades centrar¨¢n su estrategia en fomentar el tipo fijo y asegurarse hipotecas rentables durante periodos de incertidumbre¡±. En definitiva, ¡°aunque vayan a encarecerse, a corto y medio plazo, las hipotecas seguir¨¢n siendo muy atractivas, con tipos de inter¨¦s muy bajos¡±, concluye.
