Ni fija ni variable: ?le compensar¨ªa una hipoteca mixta?

Nunca tuvieron ¨¦xito. Ni a principios de este siglo ¡ªen enero de 2007 llegaron a representar por primera vez apenas el 1% de todo el cr¨¦dito concedido para la compra de viviendas¡ª ni durante la crisis, ni despu¨¦s, aunque desde hace siete u ocho a?os se nota cierta tendencia al alza de su peso dentro de la financiaci¨®n inmobiliaria. Las hipotecas mixtas ¡ªun pr¨¦stamo que se devuelve con intereses a tipo fijo durante, al menos, los primeros cinco a?os y hasta 10 a?os, y con un tipo de inter¨¦s variable para el plazo restante¡ª supusieron en abril el 4,52% del cr¨¦dito a la vivienda, con 174 millones de euros. Casi nada, si se compara con las variables (37,3%, 1.436 millones de euros), las fijas (31,58%, 1.216 millones de euros), y las llamadas especiales (con un tipo de inter¨¦s fijo durante m¨¢s de un a?o y hasta cinco a?os; 26,6%, 1.024 millones de euros), seg¨²n el Banco de Espa?a.

No obstante, desde septiembre de 2017, el cr¨¦dito concedido para hipotecas mixtas no ha bajado de los 100 millones de euros y en febrero de 2019 marc¨® su proporci¨®n m¨¢xima sobre el total, al llegar al 5,99%. Aunque las previsiones sobre la evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s no auguren una mayor expansi¨®n de la hipoteca mixta, antes de decidir qu¨¦ tipo de pr¨¦stamo pedir, merece la pena preguntarse qu¨¦ ventajas presenta esta y a qu¨¦ tipo de usuario puede interesar.

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Tranquilidad en los primeros a?os

¡°A los clientes que, tras el periodo inicial a tipo fijo, tienen la confianza de poder amortizar el pr¨¦stamo en los primeros a?os del periodo a tipo variable¡±, contesta Jos¨¦ Mar¨ªa L¨®pez, experto en finanzas. De esta forma, evitan la incertidumbre vinculada con la m¨¢s que probable subida de los tipos a largo plazo. En palabras del tambi¨¦n autor del blog Todo son finanzas, ¡°esta confianza puede derivar de su capacidad de ahorro o de la expectativa de recibir un ingreso extraordinario en los primeros a?os de vida del cr¨¦dito¡±, lo que les permitir¨ªa amortizar la hipoteca con antelaci¨®n con respecto al plazo previsto inicialmente.

En la misma l¨ªnea, el director de financiaci¨®n de ING, Jorge Rodr¨ªguez Maroto, asegura que ¡°la hipoteca mixta es una opci¨®n muy interesante que cubre las necesidades de muchos clientes¡±. En sus palabras, ¡°encaja muy bien para aquellos que buscan la tranquilidad de tener una cuota fija los 10 primeros a?os, que es cuando se pagan m¨¢s intereses¡±. Para la directora de marketing de EVO Banco, Paz Comesa?a, al tener generalmente un plazo m¨¢s largo que las dem¨¢s hipotecas, los prestamos a tipo mixto ¡°permiten obtener una cuota mensual m¨¢s reducida¡±.

En opini¨®n de Comesa?a, la escasa popularidad que ha tenido la hipoteca mixta hasta ahora se debe en parte a que ¡°los clientes que la suscribieron en una ¨¦poca de tipos de inter¨¦s elevados se hayan encontrado con que el tipo de inter¨¦s que se aplica en su pr¨¦stamo es ahora superior al que hubieran tenido si hubiesen elegido una hipoteca variable¡±. Pero, matiza, ¡°esto es lo mismo que le ocurrir¨ªa a un cliente que en un entorno de tipos altos eligi¨® una hipoteca fija¡±.

La mejor TAE, la de Openbank

Sea como fuere, si se observa la oferta, se constatar¨¢ que el cr¨¦dito inmobiliario con intereses mixtos no est¨¢ muy de moda tampoco entre los bancos. Este tipo de pr¨¦stamo solo se encuentra en seis entidades: Bankinter, ING, Abanca, Ibercaja, Openbank y EVO. Los tipos de inter¨¦s nominal (TIN) de las hipotecas mixtas a 30 a?os se sit¨²an entre el 1,50% y el 2,20% en el tramo fijo, y entre el 0,99% y el 1,40% en el tramo variable.

Se pueden encontrar muchas diferencias en el TIN de la parte fija en funci¨®n de su duraci¨®n. Por ejemplo, en el caso de ING el periodo fijo ser¨¢ siempre de 10 a?os con un TIN del 1,99%, y el resto del capital prestado se devolver¨¢ con un inter¨¦s del eur¨ªbor m¨¢s el 1,11%. En el caso de EVO, si la parte fija es de 10 a?os, el TIN es del 1,75%, pero si es de 20 a?os, sube al 1,98%. La cuota mensual de los a?os restantes (20 y 10, respectivamente) se calcular¨ªa con el eur¨ªbor m¨¢s el 1,19% o el 0,99%.

Lo que se deber¨¢ mirar con detenimiento, sin embargo, es la tasa anual equivalente (TAE), es decir, los intereses que se pagar¨¢n a lo largo de toda la vida del pr¨¦stamo, y que incluyen tambi¨¦n comisiones y otros costes de la hipoteca. Esta oscila entre el 1,78% del cr¨¦dito a 10 a?os de Openbank y el 3,32% de la hipoteca del mismo plazo de Abanca.

En cuanto al futuro de las hipotecas mixtas, L¨®pez expresa sus dudas. ¡°Es inevitable que, antes o despu¨¦s, los tipos de inter¨¦s suban sustancialmente¡±, analiza este experto. En este marco, y como los importes financiados y los plazos de amortizaci¨®n tienden a ser amplios, ¡°parece que ha pasado el momento de los tipos mixtos y ha llegado el de los fijos¡±. Bien es cierto que estos pueden ser algo m¨¢s caros inicialmente, pero el esfuerzo ¡°se ve compensado por su mayor transparencia y la tranquilidad que ofrecen al cliente de cara a su planificaci¨®n financiera a medio y largo plazo¡±, concluye.