Las hipotecas sobre vivienda cayeron en marzo un 14,6%

La crisis del coronavirus trunc¨® repentinamente la buena racha del mercado hipotecario. En marzo se registraron 26.382 hipotecas sobre vivienda en toda Espa?a, un 14,6% menos que en el mismo mes de 2019. Seg¨²n los datos publicados este mi¨¦rcoles por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), lo que s¨ª aument¨® fue el importe medio de las hipotecas registradas, que se elev¨® un 1,6% hasta los 127.888 euros. La combinaci¨®n de ambas variables hizo que el capital total prestado, casi 3.374 millones de euros, retrocediera un 13,3% en t¨¦rminos interanuales.

Aunque no lo atribuye directamente como causa de la ca¨ªda de operaciones, el propio instituto estad¨ªstico recuerda que el 15 de marzo una resoluci¨®n de la Direcci¨®n General de Seguridad Jur¨ªdica y Fe P¨²blica determin¨® que los registros de la propiedad trabajasen exclusivamente a trav¨¦s de correo electr¨®nico o llamadas telef¨®nicas. Y una instrucci¨®n posterior del mismo organismo fij¨® el 30 de marzo los servicios esenciales que deb¨ªan prestar los registradores. En suma, la crisis del coronavirus afect¨® tambi¨¦n al normal desarrollo de los registros y ello tendr¨ªa un efecto en la estad¨ªstica, aunque el INE se?ala que no en la recogida de datos, que ha sido comparable a la de otros meses con una respuesta del 93%.

Puesto que a los registros suelen llegar operaciones firmadas semanas antes, el descenso de marzo responder¨ªa m¨¢s a la ca¨ªda de la actividad en los registros que a la propia ca¨ªda de operaciones de venta de vivienda, que previsiblemente se ver¨¢ en estad¨ªsticas posteriores. Se trata, en cualquier caso, del segundo bache importante que sufre el mercado hipotecario en menos de un a?o. A principios del verano pasado, un cambio en la ley que regula los pr¨¦stamos, provoc¨® una gran ca¨ªda de las operaciones que se tradujo, con dos meses de desfase, en desplomes en torno al 30% en los meses de agosto y septiembre.

Baleares, la comunidad m¨¢s afectada

Precisamente por ello (y porque la causa no obedeci¨® a que se hundieran las compras, sino a un problema para firmar las operaciones), el pasado diciembre las hipotecas registraron un fuerte rebote: en un mes tradicionalmente de poca actividad por los festivos, crecieron un 43% en t¨¦rminos interanuales. La buena racha se prolong¨® al arranque de este a?o, con crecimientos del 6,1% en enero y del 16,1% en febrero. Pero entonces lleg¨® la epidemia de covid-19 a Espa?a y, con las medidas de confinamiento para detener el avance de la enfermedad, se trunc¨® todo.

El bache, que muchos expertos creen que se profundizar¨¢ en abril (¨ªntegramente afectado por las restricciones de movilidad) y mayo como m¨ªnimo, arranc¨® no obstante de forma desigual por comunidades aut¨®nomas. Cinco de ellas lograron terminar marzo con m¨¢s hipotecas registradas que en el mismo mes de 2019: Murcia, Asturias, Cantabria, Arag¨®n y La Rioja. En esta ¨²ltima, curiosamente una de las m¨¢s afectadas por los primeros brotes de coronavirus, encabeza los crecimientos con un 26,4% m¨¢s de operaciones que un a?o antes, lo que sugiere de nuevo que la estad¨ªstica de marzo refleja m¨¢s la capacidad que han tenido los registros de mantener la actividad en las primeras semanas de confinamiento que el impacto real de la epidemia sobre el mercado hipotecario. En el extremo opuesto se situaron Baleares (-44,6%) y Madrid (-29,4%), que es de los cuatro grandes mercados auton¨®micos de vivienda (junto con Andaluc¨ªa, Catalu?a y Comunidad Valenciana), el m¨¢s afectado.

Los pr¨¦stamos fijos, en cabeza por primera vez

En el resto de variables que mide la estad¨ªstica se marca un hito. Por primera vez se registraron m¨¢s hipotecas con inter¨¦s fijo (53%) que variable (47%). Aunque las primeras han experimentado un gran crecimiento en los ¨²ltimos a?os, pasando de ser marginales a suponer casi la mitad del pastel, nunca hasta ahora hab¨ªan logrado superar a las segundas. Lo m¨¢s cerca que hab¨ªan estado fue en octubre del a?o pasado, cuando representaron un 45% del total, pero desde entonces parec¨ªa que hab¨ªan vuelto a perder terreno (en febrero fueron el 37%). El hecho de que el adelantamiento se produjera este marzo, con las circunstancias especiales que rodearon a ese mes, obliga a la cautela. Habr¨¢ que esperar a las siguientes estad¨ªsticas para ver si se trata de una nueva tendencia. En cualquier caso, lo que refleja el INE es el tipo de inter¨¦s en el primer a?o de pr¨¦stamo, por lo que tampoco recoge con precisi¨®n las hipotecas a tipo mixto, un producto que se ha abierto camino en los ¨²ltimos tiempos y que suele ofrecer a los clientes unos primeros a?os de cuotas a inter¨¦s fijo, que luego que pasan a ser variables.

En favor de la tendencia a aceptar tipos fijos (generalmente m¨¢s costosos, pero que a la vez ofrecen m¨¢s seguridad a los clientes a largo plazo) es su abaratamiento. As¨ª aparece en la estad¨ªstica de marzo, que recoge el cambio fijo m¨¢s barato de la serie hist¨®rica: un 2,92%. Junto con el abaratamiento, tambi¨¦n casi hasta m¨ªnimos hist¨®ricos, del variable al 2,21%, el resultado fue que como media las hipotecas registradas en marzo pagaban un 2,56% de intereses. Esta cifra global, aunque tambi¨¦n es baja en t¨¦rminos hist¨®ricos, est¨¢ por encima de las que se registraban a mediados y finales del a?o pasado, lo que significa que el auge de los pr¨¦stamos fijos est¨¢ sosteniendo en parte la ca¨ªda del negocio. Lo que se mantiene m¨¢s estable es el plazo medio de las hipotecas, que volvi¨® a ser de 24 a?os tras unos meses en que esa cifra hab¨ªa descendido ligeramente (22 a?os en enero y 23 a?os en febrero).

Por ¨²ltimo, al observar el conjunto de las hipotecas, y no solo las que se constituyen sobre viviendas, en Espa?a se registraron en marzo 35.604. Esa cifra expresa una ca¨ªda el 16% en t¨¦rminos anuales, siendo muy superior en fincas r¨²sticas (-25,6%) que en las urbanas. A?adiendo a las viviendas otras fincas urbanas tales como bajos comerciales, garajes o solares, la ca¨ªda interanual fue del 15,8%. El capital de todos los prestamos hipotecarios registrados en Espa?a en marzo fue de 5.760 millones de euros, un 7,1% menos que doce meses antes. La bajada no es estrepitosa, pero resulta llamativa al compararla con la tendencia de negocio que arrastraba el mercado. Respecto al mes precedente, supone casi un 37% menos de capital prestado.

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