La covid llena el mercado de casas heredadas (y sus nuevos due?os aceptan descuentos)

Hay cuentas que resultan dolorosas. Las muertes por covid en Espa?a, que ya superan las 50.000, han disparado el n¨²mero de viviendas transmitidas por herencia hasta niveles r¨¦cord, sobre todo en Madrid y Catalu?a, dos de las comunidades m¨¢s afectadas por la pandemia. El INE recoge en su ¨²ltima estad¨ªstica sobre transmisi¨®n de casas la magnitud de lo sucedido.

En la Comunidad de Madrid nunca se hab¨ªan transmitido en un ¨²nico mes tantas viviendas por herencia (las que se heredan por testamento legal). Solo en octubre alcanzaron la cifra de 2.078, la m¨¢s alta de los ¨²ltimos 13 a?os ¡ªel INE tiene datos desde enero de 2007¡ª. En el mismo mes del a?o anterior sumaron 1.641. En Catalu?a se registraron 3.034 operaciones en octubre, tambi¨¦n la cifra m¨¢s elevada desde 2007. Si nos fijamos en Espa?a, el instituto contabiliza 16.285 transmisiones por herencia, frente a las 15.513 del mismo mes de 2019.

¡°Desde la vuelta del verano hemos notado que se han firmado muchas herencias con motivo de la covid porque, adem¨¢s, se han juntado con las que no se pudieron formalizar en los dos meses y medio del primer estado de alarma, cuando las notar¨ªas estaban abiertas, pero solo se firmaban casos urgentes¡±, se?ala Mar¨ªa Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado y decana del Colegio Notarial de Andaluc¨ªa. De ah¨ª que el Consejo registre que el volumen total de herencias de marzo a octubre en Espa?a (229.562) es menor que el del mismo periodo del a?o anterior (286.819). Lo mismo sucede en Madrid, donde de marzo a octubre de 2020 se han tramitado 30.044 herencias, un 7,57% menos que en igual periodo del a?o anterior. Y en Catalu?a, con 44.581 herencias, un 18,47% menos. ¡°Todos los tr¨¢mites se han reducido por el par¨®n de primavera y oto?o, pero las herencias y testamentos son los que menos han ca¨ªdo en t¨¦rminos relativos¡±, remata la notaria.

Volviendo al mercado inmobiliario, las agencias ya dan cuenta del aumento de viviendas heredadas que llegan a sus oficinas para su puesta en venta. De hecho, todas esperaban que esto ocurriese desde hace meses y se han preparado. ¡°Hemos desarrollado estrategias de marketing y acciones proactivas para dar servicio a este tipo de cliente porque el proceso, desde los fallecimientos hasta que se prepara la documentaci¨®n y los herederos toman decisiones, dura unos meses¡±, se?ala Toni Exp¨®sito, director general de Comprarcasa. En esta agencia dicen que los encargos de venta de viviendas heredaras han crecido un 20% respecto al a?o anterior. ¡°Desde octubre estamos comercializando este tipo de viviendas procedentes de herencias, que se venden muy r¨¢pido porque los herederos est¨¢n dispuestos a aceptar propuestas de rebajas¡±, a?ade. En sus agencias, la bajada ronda el 15% sobre el precio publicado. ¡°Sab¨ªamos que estas viviendas iban a salir al mercado por todos los fallecimientos de personas mayores en residencias. Hemos notado un aumento de entre el 25% y el 30% en lo que va de a?o¡±, apunta Manuel Jim¨¦nez, br¨®ker de Re/Max Ability en Madrid.

Con prisas por vender

Detr¨¢s de estas herencias hay historias de mucho dolor, pero tambi¨¦n de desentendimientos y hasta de enfrentamientos familiares. Por eso, es muy habitual que los herederos tengan cierta urgencia por vender la casa. Otras veces hay prisa porque temen que el inmueble pueda ser ocupado ilegalmente o porque necesitan liquidez para pagar el impuesto de sucesiones y la plusval¨ªa municipal (impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana), que grava la ganancia que ha supuesto para los hijos la adquisici¨®n por herencia de un inmueble por el aumento de valor del suelo desde que lo compraron sus padres. Los herederos disponen de seis meses para liquidar el impuesto sobre sucesiones y la plusval¨ªa, si bien se puede solicitar una pr¨®rroga por otros seis, dentro del quinto mes desde el fallecimiento.

Hay que tener en cuenta que la covid ha sido tan fulminante que ¡°muchos herederos se han visto con un enorme problema a la hora de decidir si aceptan o no la herencia¡±, afirma F¨¢tima Galisteo, abogada especialista en herencias de Galisteo Abogados. Y que, aunque en la Comunidad de Madrid los descendientes (hijos, nietos) o ascendientes (padres) tienen una bonificaci¨®n del 99% en el impuesto de sucesiones, no existe en el caso de hermanos o sobrinos ni es tan benevolente en otras comunidades aut¨®nomas.

Esta urgencia por vender es lo que provoca que estas viviendas salgan al mercado con importantes descuentos. ¡°Hasta un 20% con respecto al precio de mercado y var¨ªa seg¨²n el nivel socioecon¨®mico del barrio¡±, dice Jim¨¦nez. Aunque, cuando se trata de varios herederos, ponerse de acuerdo en el precio, no es nada f¨¢cil, reconoce. Algo com¨²n de estas casas, y que tambi¨¦n tira del precio hacia abajo, es que ¡°suelen tener cierta antig¨¹edad y necesitan una reforma importante¡±, cuenta Jes¨²s Manuel Mart¨ªnez Caja, secretario general de la Asociaci¨®n Madrile?a de Empresas Inmobiliarias (Amadei).

El problema es que no siempre es posible vender la vivienda para pagar los impuestos. ¡°La venta es casi misi¨®n imposible cuando los adquirentes no son herederos forzosos (ascendientes, descendientes y c¨®nyuges), sino hermanos, t¨ªos y sobrinos o extra?os¡±, explica Galisteo. ¡°Aunque la herencia se acepte, la inscripci¨®n de la titularidad de las fincas o derechos reales en el Registro de la Propiedad no surtir¨¢ efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos a?os desde la fecha de la muerte del causante, por lo que, si el comprador pretende obtener financiaci¨®n, ning¨²n banco se arriesgar¨¢ en una operaci¨®n que, aunque improbable, devenga fallida por la aparici¨®n de un heredero forzoso en ese plazo de dos a?os¡±, a?ade la abogada.

A la hora de comprar una de estas casas es importante asegurarse de que est¨¢ libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Lo normal, por la edad de los fallecidos, es que as¨ª sea. Aunque, a veces, pese a que est¨¦n canceladas econ¨®micamente, no lo est¨¢n registralmente. Adem¨¢s, ¡°estamos observando la existencia de cargas nuevas sobre viviendas adquiridas hace mucho tiempo, derivadas de las hipotecas suscritas por los padres en garant¨ªa de pr¨¦stamos para sus hijos en los periodos de la anterior crisis econ¨®mica¡±, argumenta Galisteo.

Este es solo el principio. El volumen de casas heredadas que saldr¨¢n al mercado crecer¨¢ en los pr¨®ximos meses. ¡°Hay muchos herederos que siguen organizando y decidiendo qu¨¦ hacer con la vivienda¡±, se?ala Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador General de la Federaci¨®n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Seg¨²n su experiencia, si son herederos forzosos o menos de tres personas suelen quedarse el piso o alquilarlo. Si no, tienden a venderlo.

Ahora bien, por lo inesperado de la pandemia, ¡°hay gente que ha fallecido en residencias de ancianos sin haber dejado testamento¡±, dice Marco Lamberti, director de Coutot-Roehrig en Espa?a, empresa encargada de localizar herederos a nivel mundial. Calcula que su volumen de negocio ha crecido en torno al 3%, no excesivamente porque no dejar testamento no significa que se desconozcan los herederos.