Sentencia sobre gastos hipotecarios: ?qui¨¦n puede reclamar? y ?qu¨¦ gastos paga el banco y cu¨¢les el cliente?

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El Supremo zanja la cuesti¨®n de los gastos hipotecarios: los bancos deben devolver el 100% de la tasaci¨®n

El fallo sobre gastos hipotecarios publicado este jueves por el Tribunal Supremo zanja para la Sala de lo Civil (la encargada de la sentencia) la cuesti¨®n de qu¨¦ hacer cuando se declara nula la cl¨¢usula que cargaba todos los importes al cliente. Las asociaciones de consumidores financieros lo celebraron y consideran que afianza la posibilidad de reclamar esas cantidades por parte de los prestatarios. Fuentes jur¨ªdicas, sin embargo, matizan esa posibilidad, ya que hay que tener en cuenta alg¨²n otro aspecto como una posible prescripci¨®n del plazo. Esta ser¨¢ posiblemente motivo de un futuro pronunciamiento. Otro m¨¢s, del Supremo. Mientras tanto, as¨ª est¨¢n las cosas:

Lo que se puede reclamar

En diferentes sentencias, entre finales de 2018 y este enero, el Supremo ha fijado jurisprudencia para repartir los gastos hipotecarios si la cl¨¢usula en virtud de la cual los pag¨® el cliente era abusiva. El prestatario puede recuperar el 100% de los gastos de gestor¨ªa, registro y tasaci¨®n, puesto que no hab¨ªa ninguna disposici¨®n al respecto (un requisito al que apunt¨® el Tribunal de Justicia de la UE) y se entiende que el interesado en estos conceptos era el banco. Como s¨ª hab¨ªa un reglamento aplicable a los gastos de notar¨ªa, estos se dividen al 50%. Y en el caso del Impuesto Sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados (IAJD) es el cliente quien debe correr con el desembolso porque as¨ª lo dec¨ªa la ley.

Seg¨²n un c¨¢lculo de la asociaci¨®n Asufin, esto significa que para una hipoteca de 200.000 euros constituida en 2008, el cliente recuperar¨ªa unos 1.880 euros: 359 euros del notario, 209 euros del registro, 508 euros de gestor¨ªa y 332 euros de la tasaci¨®n. Pero esto es una simulaci¨®n y puede variar en funci¨®n del importe y el a?o del pr¨¦stamo. En la sentencia de esta semana del Supremo, por ejemplo, referida a una hipoteca de 2014 cuyo importe no se especificaba, las cantidades que el fallo obliga a restituir al prestatario suman 1.335,89 euros. Hay que tener en cuenta, adem¨¢s, los gastos judiciales: la sentencia s¨ª condena en costas a la entidad en primera instancia, pero no en segunda instancia y en la casaci¨®n ante el alto tribunal.

Solo hipotecas anteriores a junio de 2019

Todas las fuentes consultadas coinciden en que hay una fecha de inflexi¨®n clara: el 16 de junio de 2019. Ese d¨ªa entr¨® en vigor la ley reguladora de cr¨¦dito inmobiliario, que se?al¨® claramente a qui¨¦n corresponde cada gasto para zanjar los problemas provocados por la indefinici¨®n anterior. Desde entonces, por cierto, es precisamente el cliente quien paga la tasaci¨®n: se considera que es suya y tiene derecho a pedirla al agente tasador que quiera. Un cambio que para el abogado Francisco Ur¨ªa, socio responsable del sector financiero de KPMG en Europa, Oriente Pr¨®ximo y ?frica, aporta ¡°garant¨ªa de independencia, de que la tasaci¨®n no se ha hecho en inter¨¦s del banco¡±. El resto de importes (notario, gestor¨ªa, registro e impuesto) corresponden a las entidades.

Ojo: en el caso del IAJD hay que tener en cuenta, adem¨¢s, otra fecha. Ante el revuelo jur¨ªdico que caus¨® este tributo en el Supremo en el oto?o de 2018, el Ejecutivo sac¨® un decreto el 8 de noviembre de ese a?o que impuso que su pago correspondiese a las entidades. Por tanto, el criterio del Supremo de que este lo satisface el cliente solo es v¨¢lido para las hipotecas anteriores a esa fecha. Despu¨¦s, lo tiene que pagar el banco, algo que no ha cambiado con la ley de 2019.

La cl¨¢usula nula

Adem¨¢s de tener en cuenta los aspectos mencionados hasta ahora, hay que considerar muchos otros, y aqu¨ª es donde comienza en enjambre jur¨ªdico. El primero, por ejemplo, es que la sentencia del Supremo se refiere a las cl¨¢usulas consideradas nulas. Es decir, lo que hace el alto tribunal es definir qu¨¦ se hace cuando, conforme a la jurisprudencia europea y nacional, un pr¨¦stamo regula el pago de los gastos de manera abusiva y por tanto esa parte se suprime del contrato. Hay discrepancias sobre los efectos de esto en la pr¨¢ctica, que a grandes rasgos se dividen en dos posturas.

La primera, apoyada por las asociaciones de defensa de los consumidores, es que afecta a casi todas las hipotecas anteriores a junio de 2019 porque esta era una pr¨¢ctica muy com¨²n. Asufin (Asociaci¨®n de Usuarios Financieros) considera por tanto que, con base en una estimaci¨®n que hizo en su d¨ªa el Banco de Espa?a, podr¨ªamos hablar de hasta ocho millones de pr¨¦stamos afectados. De ah¨ª es de donde salen algunos c¨¢lculos que cifran un impacto milmillonario para la banca. ¡°Si pagaste la tasaci¨®n y tienes el recibo, puedes reclamarla¡±, resume una portavoz de esa asociaci¨®n. Una fuente de la judicatura coincide en que ¡°pr¨¢cticamente todas las cl¨¢usulas de antes de 2019 eran gen¨¦ricas: era siempre una cl¨¢usula en que se dec¨ªa que el prestatario pagaba todos los gastos¡±. Es decir, que la mayor¨ªa podr¨ªan reclamarse.

La segunda postura introduce un matiz restrictivo. ¡°No es algo autom¨¢tico, te tienes que leer la escritura y ver si existe una cl¨¢usula que repercute en el consumidor todos y cada uno de los gastos¡±, explica el abogado David Gonz¨¢lez. El motivo es que con la primera sentencia del Supremo sobre la materia, que ya se?al¨® la posible condici¨®n abusiva de estas pr¨¢cticas, algunas entidades cambiaron los contratos. ¡°A partir de 2016, cada vez te encuentras menos escrituras que contengan esa cl¨¢usula¡±, se?ala el abogado, cuyo despacho en C¨¢ceres est¨¢ especializado en derechos del consumo. Marta Serra, directora de R?iz Abogados, destaca tambi¨¦n la importancia de ese a?o: ¡°Pr¨¢cticamente todas las hipotecas anteriores a 2016 son nulas; y en las posteriores habr¨¢ que ver qu¨¦ redacci¨®n ha dado el banco a la cl¨¢usula¡±.

La prescripci¨®n

Adem¨¢s de contener una cl¨¢usula nula, se a?ade un segundo aspecto que no ha sido resuelto todav¨ªa por los tribunales. Se trata del plazo de prescripci¨®n para la reclamaci¨®n de las cantidades pagadas de m¨¢s. Es decir, una cosa es que el juez considere nula una cl¨¢usula y otra que, como consecuencia de dicha nulidad, el consumidor tenga derecho a reclamar que le devuelvan lo que pag¨® si ya ha transcurrido mucho tiempo. Aqu¨ª la incertidumbre es alta por lo siguiente: no hay consenso sobre si la reclamaci¨®n de dinero prescribe y, en caso afirmativo, tampoco est¨¢ claro cu¨¢l ser¨ªa ese plazo.

Las asociaciones de usuarios financieros creen que es absurdo que, como dijo una sentencia europea, un consumidor pueda pedir la nulidad de un contrato abusivo sin l¨ªmite temporal y que en cambio s¨ª se limiten los efectos de esa acci¨®n. La fuente de la judicatura consultada es de la misma opini¨®n, pero destaca que esa postura puede acabar siendo ¡°minoritaria¡± en los tribunales. Es decir, que ahora mismo hay diferentes interpretaciones y lo m¨¢s problable es que s¨ª se aplique alg¨²n tipo de plazo de prescripci¨®n.

Diferentes fechas de vencimiento

En el supuesto de que esto suceda, el segundo problema es determinar cu¨¢ndo vence el plazo de prescripci¨®n. Un cambio en el c¨®digo civil en octubre de 2015 lo rebaj¨® de 15 a?os a 5 a?os. Puesto que en diciembre de ese a?o se public¨® la primera sentencia del Supremo que declaraba nula una cl¨¢usula de este tipo, en una interpretaci¨®n muy restrictiva podr¨ªa se?alarse que en las hipotecas m¨¢s antiguas el plazo venci¨® el pasado diciembre. Sin embargo, hay que tener en cuenta una segunda fecha, el 21 de enero de 2016, porque ese es el d¨ªa en que se public¨® la mencionada sentencia del alto tribunal. Ur¨ªa, socio principal de KPMG abogados, se?ala que el ¨²ltimo fallo del alto tribunal, ¡°recoge la jurisprudencia anterior y hace referencia a la sentencia de 2015¡å. Por tanto, cree que ¡°es razonable sostener que ah¨ª [entre finales de 2015 y principios de 2016] ya hab¨ªa un pronunciamiento del Supremo¡±. Ese fue el criterio tambi¨¦n del Ministerio de Consumo en una nota emitida recientemente y que consideraba el plazo expirado a partir del 21 de enero de este a?o (es decir, la semana pasada).

Sin embargo, la cosa no est¨¢ tan clara y varios consultados apuntan que Consumo, aunque solo lo hac¨ªa con intenci¨®n informativa a trav¨¦s de una nota, se ha metido en un peque?o berenjenal al se?alar esa fecha. En su opini¨®n, cabe la posibilidad de a?adir los 82 d¨ªas en que el estado de alarma de la pasada primavera suspendi¨® los plazos de prescripci¨®n, lo que nos llevar¨ªa hasta el 13 de abril. En resumen, es muy posible que los jueces empleen como m¨ªnimo tres fechas diferentes para considerar expirado el periodo que permite reclamar (y otros consideren que este nunca expira). Otra patata caliente que llegar¨¢ al Supremo para que este fije un criterio ¨²nico.

Cosa juzgada, novaciones y m¨¢s¡­

Una fuente financiera a?ade otra variable a la ecuaci¨®n: ¡°Es importante considerar que ha habido mucha novaci¨®n y, si ah¨ª se ha cambiado la cl¨¢usula, el Supremo ya ha dicho que en situaci¨®n de transparencia una novaci¨®n zanja la posibilidad de litigar¡±. Se refiere a que los acuerdos que muchos bancos alcanzaron con los clientes para cambiar partes del contrato de pr¨¦stamo conforme las diferentes sentencias (nacionales o europeas) pon¨ªan en entredicho la validez legal de algunas cl¨¢usulas. En varios fallos recientes el Supremo valid¨® esta pr¨¢ctica en asuntos referidos a las cl¨¢usulas suelo.

Otra duda es qu¨¦ pasar¨¢ con prestatarios que ya hubieran reclamado otros aspectos pero no el importe de la tasaci¨®n, que es sobre lo que realmente se ha pronunciado ahora el alto tribunal. Marta Serra se?ala que ¡°habr¨¢ que ver si se considera cosa juzgada¡±. Es decir, que cabe la posibilidad de que en ese supuesto concreto un tribunal desestime una demanda por la norma que impide emitir un segundo veredicto sobre un aspecto sobre el que existe sentencia firme. Por ¨²ltimo, la abogada de R?iz Abogados, apunta otro requisito importante. ¡°Es indispensable ser consumidor¡±, se?ala. Ni empresas, ni personas que compraran una casa como inversi¨®n o para destinarla al alquiler pueden reclamar, porque los procesos se basan en la normativa de protecci¨®n al consumidor. ¡°Tiene que ser un inmueble comprado por un consumidor y para su consumo propio¡±, concluye la experta.