L¨ªmites al alquiler en el mundo: ni tab¨² ni la panacea

La regulaci¨®n del alquiler se ha convertido en el en¨¦simo motivo de confrontaci¨®n en el Gobierno de coalici¨®n. La disputa se dirime entre dos visiones opuestas. El PSOE defiende incentivar fiscalmente a los propietarios que alquilen por debajo de un determinado precio, lo que recuerda a una medida aprobada en Portugal en 2019. Unidas Podemos es mucho m¨¢s rotundo y prefiere congelar las rentas que est¨¦n por debajo de la media y forzar bajadas de precios hasta ese l¨ªmite en los alquileres m¨¢s altos.

En medio de un enconado debate, las dos partes sacan a relucir ejemplos que supuestamente prueban las bondades de uno u otro modelo. Se trata de una comparaci¨®n compleja por las peculiaridades de cada mercado de vivienda. La ausencia en Espa?a de una aut¨¦ntica pol¨ªtica p¨²blica de alquiler hace a¨²n m¨¢s dif¨ªcil extraer conclusiones al echar la vista hacia otros pa¨ªses. Pero las experiencias de Alemania, Francia, Italia y EE UU dejan dos conclusiones. La primera, que establecer l¨ªmites de alg¨²n tipo al alquiler no es tab¨², sino algo que han hecho muchas ciudades. La segunda es que ninguno de estos casos ha sido un ¨¦xito rotundo ni la panacea para lograr casas asequibles.

Debate en Alemania

La discusi¨®n sobre el control de los alquileres es recurrente en el pa¨ªs de la UE donde un mayor porcentaje de poblaci¨®n (48,9%) vive en pisos que no son de su propiedad. Adem¨¢s de la capital, Berl¨ªn, varias ciudades tienen alta densidad de poblaci¨®n y una elevada demanda, lo que empuja los precios. De 2010 a 2018, la renta en las siete mayores ciudades alemanas subi¨® m¨¢s de un 40% de media, seg¨²n la consultora Empirica.

El Gobierno federal intent¨® en 2015 reducir las alzas aprobando la ley del freno del alquiler, que limita los precios en los nuevos contratos a un m¨¢ximo del 10% del alquiler medio de la zona donde est¨¢ la vivienda. La norma se aplica a ¨¢reas tensionadas. Un estudio del grupo de expertos DIW apunt¨® en 2018 que solo se consigui¨® una ¡°desaceleraci¨®n moderada¡±. En zonas donde en los a?os precedentes los precios hab¨ªan subido mucho (como los barrios berlineses de Kreuzberg o Neuk?lln, o el centro de Munich), el control s¨ª evit¨® repuntes fuertes.

Hace un a?o entr¨® en vigor otra norma del Gobierno de la ciudad-Estado de Berl¨ªn (coalici¨®n de socialdem¨®cratas, ecologistas y poscomunistas) que fijaba un tope a los alquileres en funci¨®n del a?o de construcci¨®n del inmueble y las mejoras que haya tenido durante cinco a?os. No se aplica en pisos nuevos. Se aprob¨® con toda la oposici¨®n en contra y fue contestada en los tribunales, que a¨²n no han decidido. El instituto econ¨®mico Ifo ha publicado esta semana un estudio que asegura que los alquileres han bajado, pero la oferta se ha contra¨ªdo. Los propietarios sacan al mercado menos pisos, en una ciudad donde el 85% de habitantes viven de alquiler y a la que llegan cada a?o 40.000 nuevos vecinos.

Francia: dos leyes en cinco a?os

La carest¨ªa de la vivienda en Par¨ªs hace imposible para muchos comprar casa: m¨¢s del 60% de habitantes de la capital francesa viven de alquiler. Pero arrendar no es barato: tras una subida del 50% en los precios en una d¨¦cada, el Gobierno de Fran?ois Hollande aprob¨® una ley en 2014 que permit¨ªa limitar las rentas en zonas ¡°tensas¡±. La justicia fren¨® la ley en 2017, lo que seg¨²n algunos estudios dispar¨® los precios hasta un 25%. Una nueva normativa, la denominada ley Elan, volvi¨® a posibilitar limitar las rentas y Par¨ªs la aplica desde julio de 2019.

La norma se contempla tanto en contratos nuevos como en renovaciones. El precio no puede exceder el 20% del valor de referencia fijado cada a?o por decreto, que contempla criterios como la localizaci¨®n, el n¨²mero de habitaciones o el a?o de construcci¨®n. Tampoco puede ser inferior al 30%. Los l¨ªmites se aplican en 80 barrios de Par¨ªs y las multas por infringirlo van de 5.000 euros, para particulares, a 15.000 euros, para empresas.

El Observatorio de los Alquileres de Par¨ªs, donde participan sector privado y administraciones, se?al¨® que los precios se elevaron ligeramente m¨¢s en 2019, cuando ya estaba en vigor la ley para contener precios, que en 2018. Uno de cada tres nuevos contratos subi¨® la renta por encima de lo que permite el ¨ªndice oficial sin justificaci¨®n (se puede hacer si se hacen mejoras en la vivienda). En 2020 se esperaba mayor contenci¨®n en los precios, m¨¢s por efecto de la pandemia que por una expansi¨®n de la ley.

Rentas acordadas en Italia

El pa¨ªs cuenta desde 1998 con un mecanismo de control de rentas denominado Alquiler de tarifa acordada. Cada Ayuntamiento, a partir de acuerdos entre las asociaciones locales de propietarios y representantes de los inquilinos, fija precios m¨¢ximos y m¨ªnimos. Roma introdujo esta norma nacional en 2004.

El municipio indica de forma precisa c¨®mo hacer una valoraci¨®n del inmueble. Para establecer el baremo de precios que gu¨ªa las negociaciones entre arrendatario y arrendador, se tienen en cuenta incluso los servicios cercanos y ¨¢reas verdes. Este tipo de contratos, de car¨¢cter voluntario, son cada vez m¨¢s populares, ya que el Estado ofrece incentivos fiscales. Se contempla un pago de tasas para los propietarios del 10% del total de la renta (frente al 21% en los denominados contratos libres).

Desde el pasado abril, inquilinos y propietarios pueden pactar una reducci¨®n del alquiler por la crisis del coronavirus. Ninguna de las partes debe pagar las tasas correspondientes al registro de un nuevo contrato. Seg¨²n el ¨²ltimo informe del portal SoloAffitti, los alquileres cayeron un 7,5% de media en Italia durante la emergencia sanitaria. En 2020 aumentaron m¨¢s de un 3% las adhesiones al contrato de alquiler de precio acordado, debido a los beneficios fiscales que conlleva esta f¨®rmula.

EE UU, l¨ªmites en tres Estados

La crisis de accesibilidad a la vivienda en Nueva York es estructural. La falta de espacio y la oferta del mercado libre sit¨²an los precios por las nubes, en una ciudad eminentemente enfocada al alquiler: el 65% de los residentes (unos 5,4 millones) son inquilinos. Un tercio dedicaba en 2019 al menos el 50% de sus ingresos al pago de la renta de alquiler.

Del parque de viviendas en alquiler existente en Nueva York, el 43% son libres y el 45% son de propiedad privada pero con rentas limitadas (reguladas por una agencia gubernamental). En 2019 el Estado adopt¨® una nueva ley aplicable a las segundas. Junto a las dos categor¨ªas citadas, existen dos m¨¢s: la renta controlada (equivalente a renta antigua en Espa?a), unos 20.000 inmuebles construidos en su mayor¨ªa antes de 1947; y la oferta p¨²blica, el 12% del total de viviendas en alquiler, que se dedican a las personas con menor nivel de ingresos y tiene unas enormes listas de espera.

El 1 de enero de 2020, California limit¨® durante 10 a?os el aumento anual de rentas al 5% m¨¢s la inflaci¨®n. La medida convirti¨® a California en el tercer Estado del pa¨ªs que adoptaba una protecci¨®n significativa del inquilino. Oreg¨®n aprob¨® en 2019 un l¨ªmite de renta anual del 7% m¨¢s la inflaci¨®n, sin l¨ªmite temporal.