C¨®mo controlar los sobrecostes al construir

Los promotores y constructores han visto resarcido el par¨®n que sufrieron durante el confinamiento con una reducci¨®n en los costes que, si contin¨²a, se trasladar¨¢ para bien al precio final de las viviendas.

Esta ca¨ªda de un 3,8% en 2020 frente al aumento del 5,23% de 2019, seg¨²n el ?ndice de Costes Directos de Construcci¨®n elaborado por Grupo ACR, evidencia el efecto devastador que ha tenido la covid-19 en el sector. Y es que, desde 2015, estos costes sobre partidas de materiales tan representativos como las fachadas, las divisiones interiores y la estructura no hab¨ªan parado de crecer, una evoluci¨®n al alza derivada de una menor provisi¨®n por la escasez de mano de obra. En enero la venta de materiales cae un 5,5% interanual, seg¨²n la Asociaci¨®n Nacional de Distribuidores de Cer¨¢mica y Materiales de Construcci¨®n (Andimac).

La evoluci¨®n de los precios muestra un comportamiento irregular por partidas. ¡°Los descensos est¨¢n protagonizados por los cap¨ªtulos que entran primero en obra, principalmente acusando la correcci¨®n en el coste de la mano de obra y, en menor medida, por el inferior precio de algunos materiales¡±, dicen en ACR. Las divisiones interiores, estructura, cimentaciones, movimiento de tierras, vidrier¨ªa y fachadas est¨¢n entre ellos. En el lado opuesto, crecieron, aunque menos que en 2019, pinturas, falsos techos y revestimientos, alicatados y solados e impermeabilizaciones y cubiertas.

Para la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE), que maneja datos m¨¢s conservadores con precios que se mantienen en l¨ªnea con 2019, ¡°se trata de una buena noticia, ya que permite una predictibilidad en los costes que, en nuestro caso, y en una actividad cuyo periodo de maduraci¨®n es cercano a los dos a?os, evita distorsiones a lo largo de la obra¡±, dice su secretario general, Daniel Cuervo.

Cifras alentadoras que pueden convertirse en una trampa para el constructor: ¡°Aquellas empresas constructoras que hayan estresado sus m¨¢rgenes anticipando bajadas de precios m¨¢s agresivas pueden encontrarse en dificultades¡±, asegura Guillermo Jim¨¦nez, director general de ACR. Porque igual de perjudicial es un alza progresiva en los costes de construcci¨®n que una reducci¨®n precipitada. Desde la APCE constatan que, aunque no hayan quebrado promotoras en los ¨²ltimos a?os, s¨ª constructoras, debido sobre todo a que firmaron contratos con precios demasiado justos y la evoluci¨®n de los costes (fundamentalmente de mano de obra) ha sido al alza. ¡°Los plazos de las licencias de obras son excesivamente largos, lo cual tambi¨¦n ha agravado esta situaci¨®n porque los contratos se han firmado en ocasiones con m¨¢s de ocho meses desde el inicio de la construcci¨®n¡±, a?ade Cuervo.

Ya en 2019 ACR alert¨® al sector que ten¨ªa que reaccionar ante unos costes desorbitados y buscar f¨®rmulas que permitiesen paliar los efectos de un escenario tan vol¨¢til. La soluci¨®n ha venido con la covid-19, pero existen herramientas que permiten controlar estos costes desde incluso antes de la fase de dise?o de una promoci¨®n.

Un mal end¨¦mico en Espa?a ha sido el control presupuestario de una obra, en la que se suelen asumir como normales desv¨ªos de hasta el 20% sobre el presupuesto inicial, seg¨²n el Consejo General de la Arquitectura T¨¦cnica de Espa?a (CGATE). ¡°El proceso edificatorio es tan complejo que, si no se cuenta con los servicios profesionales de un t¨¦cnico competente en la econom¨ªa de la construcci¨®n, puede provocar grandes desviaciones. Estas se traducen, en muchas ocasiones, en situaciones dif¨ªciles para los promotores; promociones que no se ejecutan por inviabilidad econ¨®mica o por tener que reducir los objetivos iniciales para adecuarse a las limitaciones presupuestarias. Estos problemas pueden acabar repercutiendo en el consumidor¡±, afirma Alfredo Sanz, presidente del CGATE.

Para reducir estos riesgos, el quantity surveyor, una figura anglosajona que en Espa?a tiene su mejor traducci¨®n en la profesi¨®n de la arquitectura t¨¦cnica, est¨¢ ganando protagonismo. Una de sus principales ventajas es que participa en el proceso de inversi¨®n inmobiliaria desde su fase m¨¢s temprana, estudiando su viabilidad econ¨®mica antes del dise?o e influyendo en todas las etapas de la inversi¨®n. As¨ª consigue que las decisiones que se tomen no disparen los costes y los consumos.

Constructoras y promotoras est¨¢n apostando tambi¨¦n por m¨¦todos para mejorar la productividad de sus proyectos. En ACR emplean Last Planner System, una metodolog¨ªa de planificaci¨®n de obra, ligada a la filosof¨ªa Lean Construction, que modifica el proceso de programaci¨®n y control de los proyectos, reduciendo la incertidumbre y la variabilidad. ¡°Uno de los aspectos que caracterizan a este sistema es que la planificaci¨®n es un proceso colaborativo, llev¨¢ndose a cabo mediante una negociaci¨®n entre todos los agentes que intervienen en el proceso. Al controlarse todos los aspectos desde la fase de dise?o, se obtiene un producto final con la m¨¢xima calidad que se ajusta muy fielmente a las necesidades presupuestarias del cliente, eliminando incertidumbres y asegurando el plazo de ejecuci¨®n¡±, argumenta Jim¨¦nez.

Viabilidad

La monitorizaci¨®n de proyectos (project monitoring) es un servicio que ayuda al promotor a tener un mayor control de los presupuestos, aunque no de las partidas de materiales, que dependen del constructor. ¡°A trav¨¦s de ¨¦l se realiza un control de viabilidad basado en el presupuesto de construcci¨®n aceptado, donde se hace un an¨¢lisis de ¡®d¨®nde estoy¡¯, ¡®d¨®nde deber¨ªa estar¡¯ y ¡®qu¨¦ tengo que hacer para corregirlo¡±, describe Jes¨²s Fern¨¢ndez, director de Operaciones de Gesvalt.

Aunque tradicionalmente son las entidades financieras las que obligan a aplicar este seguimiento porque, en caso negativo, no conceden los pr¨¦stamos al promotor, ¡°tambi¨¦n los fondos utilizan este servicio con el fin de controlar la promoci¨®n y poder enviar el informe a los inversores¡±, explica Santiago Lorenzo, director de Project Monitoring de CoHispania. La garant¨ªa que aporta al comprador es fundamental: ¡°Un tercero independiente verifica que la obra est¨¢ en todo momento consumiendo el dinero que tiene y que se est¨¢ destinando exclusivamente a la construcci¨®n. Esto es especialmente relevante en construcci¨®n residencial, ya que parte del presupuesto con el que se construye es de los compradores¡±, argumenta Fern¨¢ndez.