El Constitucional alem¨¢n anula el l¨ªmite al precio de los alquileres de Berl¨ªn

La ciudad-Estado de Berl¨ªn se excedi¨® en sus competencias al tratar de poner l¨ªmites al incremento desbocado de los alquileres en la capital alemana. El Tribunal Constitucional del pa¨ªs ha declarado inconstitucional la conocida como ley del tope del alquiler que el Gobierno de Berl¨ªn, una coalici¨®n formada por socialdem¨®cratas, verdes y la izquierda, aprob¨® en 2019 y que entr¨® en vigor hace poco m¨¢s de un a?o. Un Parlamento regional no tiene competencias para regular los precios de las rentas por ley, concluye el tribunal, cuya decisi¨®n era muy esperada tanto entre los propietarios como entre los inquilinos.

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El mercado del alquiler en la capital alemana estaba pr¨¢cticamente paralizado desde hace meses a la espera de que el Constitucional se pronunciara. Muchos propietarios optaron por vender o por no sacar al mercado los pisos afectados por la normativa, con lo que la oferta se hab¨ªa contra¨ªdo. La ley, que no afecta a las nuevas construcciones (las posteriores a 2014), establec¨ªa un techo o tope a los alquileres en funci¨®n del a?o de construcci¨®n del edificio y de las reformas o mejoras que se le hubieran hecho. Ese l¨ªmite estar¨ªa en vigor cinco a?os a partir de la entrada en vigor de la ley. Los partidos de la oposici¨®n en Berl¨ªn (los conservadores de CDU y CSU y los liberales) votaron en contra y presentaron un recurso ante el Constitucional.

El tribunal de Karlsruhe ha decidido que la normativa queda sin efecto desde el momento en que entr¨® en vigor, es decir, el fallo tiene efectos retroactivos. Esto significa que los inquilinos deber¨¢n pagar a sus caseros la diferencia entre el alquiler que pactaron en el contrato y el que Berl¨ªn estableci¨® como m¨¢ximo. A lo largo de estos meses ha sido habitual ver este tipo de avisos en anuncios de portales inmobiliarios: un piso se anuncia a un precio determinado, pero el propietario alerta de que, en virtud de la ley de tope del alquiler, solo puede cobrar una cantidad inferior. La diferencia entre uno y otro importe, advert¨ªan los anuncios, se le exigir¨ªa al inquilino en caso de que la Justicia anulara la normativa, como finalmente ha sucedido.

Vonovia, uno de los mayores propietarios de viviendas en Berl¨ªn, con m¨¢s de 40.000 pisos, anunci¨® este jueves que no va a reclamar a los inquilinos la diferencia entre los alquileres pactados y los efectivamente abonados, pese a que la sentencia se lo permite. ¡°Hemos decidido no exigir ning¨²n alquiler adicional a nuestros inquilinos para no provocar a¨²n m¨¢s inseguridad en estos tiempos¡±, escribi¨® Rolf Buch, el consejero delegado de la empresa, en su cuenta de Twitter. ¡°Necesitamos una alianza amplia para obtener m¨¢s viviendas asequibles¡±, a?adi¨®. Las acciones de esta compa?¨ªa, y de la otra gran propietaria de pisos de alquiler en Berl¨ªn, Deutsche Wohnung, subieron tras conocerse el fallo del Constitucional. Esta ¨²ltima se?al¨® en un comunicado que facilitar¨¢ el pago de los alquileres atrasados. ¡°Ning¨²n inquilino perder¨¢ su casa por culpa de esta decisi¨®n¡±, a?adi¨®.

Los L?nder o Estados federados solo pueden legislar sobre el acceso a la vivienda si el Gobierno federal no lo ha hecho, recuerda el tribunal en su sentencia. Dado que ya existe una legislaci¨®n federal que ha regulado los precios de los alquileres, ¡°no hay espacio para el poder legislativo de los Estados¡±, asegura. La normativa de Berl¨ªn, por tanto, es ¡°nula¡±. La regulaci¨®n federal a la que se refiere el Tribunal Constitucional se aprob¨® en 2015 y se conoce como ley del freno del alquiler. Solo se aplica en zonas tensionadas, es decir, con mucha demanda y precios elevados. La norma obliga a que los nuevos contratos solo puedan subir el alquiler un 10% por encima del alquiler medio de la zona.

Multas de hasta medio mill¨®n

El tope a los precios del alquiler de Berl¨ªn (conocido como Mietendeckel, literalmente ¡°tapa del alquiler¡±) entr¨® oficialmente en vigor el 23 de febrero de 2020 y afect¨® a un mill¨®n y medio de viviendas, cuyos propietarios se enfrentaban a multas de hasta medio mill¨®n de euros si no cumpl¨ªan las condiciones. En los nuevos contratos firmados a partir de esa fecha se tomaron como referencia los precios vigentes en junio de 2019, que se congelar¨ªan durante cinco a?os. Estaba previsto incrementar los alquileres en un 1,3% anual a partir de 2022 para incorporar la inflaci¨®n.

El instituto econ¨®mico IFO public¨® en febrero pasado un estudio que asegura que los alquileres se redujeron gracias a la normativa, pero que la oferta se contrajo. Los propietarios estaban sacando al mercado menos pisos, en una ciudad donde el 85% de sus habitantes viven de alquiler. Uno de los principales problemas de la capital alemana es que la construcci¨®n de nuevas viviendas no va al mismo ritmo que la llegada de nuevos berlineses, que se calcula en unos 40.000 cada a?o.

Alemania es el pa¨ªs de la Uni¨®n Europea donde un mayor porcentaje de poblaci¨®n (48,9%) vive en pisos o casas que no son de su propiedad, seg¨²n la oficina estad¨ªstica europea. Adem¨¢s de la capital, varias ciudades tienen una alta densidad de poblaci¨®n y elevada demanda, que empujan al alza los precios. Entre 2010 y 2018 las rentas en las siete mayores ciudades alemanas subi¨® de media m¨¢s de un 40%, seg¨²n un estudio de la consultora Empirica.

¡°Hab¨ªamos abierto nuevos caminos con el l¨ªmite de alquiler y esper¨¢bamos una decisi¨®n diferente¡±, reconoci¨® Sebastian Scheel, senador (consejero) de Desarrollo Urbano y Vivienda del Gobierno de Berl¨ªn. ¡°La paz social est¨¢ en peligro por el aumento de los alquileres. El objetivo de la pol¨ªtica es no quedarse de brazos cruzados. Los ¨²ltimos meses han demostrado que el tope del alquiler es un instrumento adecuado para ello. Ahora es tarea del Gobierno federal aprobar una ley de precios del alquiler efectiva¡±, a?adi¨®. Los conservadores siempre han criticado la normativa de Berl¨ªn. Horst Seehofer (CSU), ministro federal de construcci¨®n, acogi¨® con satisfacci¨®n la decisi¨®n de Karlsruhe: ¡°Cre¨® incertidumbre en los mercados de vivienda, ralentiz¨® las inversiones y no cre¨® un solo apartamento nuevo¡±, dijo.