Los tipos hipotecarios superan el 6% en Estados Unidos por primera vez desde la crisis financiera

Los tipos de inter¨¦s hipotecarios est¨¢n disparados en Estados Unidos. Seg¨²n el gigante financiero Freddie Mac y la Asociaci¨®n de Banqueros Hipotecarios, han superado el 6% por primera vez desde la crisis financiera de 2008, que vino acompa?ada del pinchazo de una burbuja inmobiliaria construida sobre hipotecas basura y otros productos financieros t¨®xicos. La cifra de inflaci¨®n de agosto, peor que la esperada, ha provocado ese incremento de los tipos hipotecarios, que van por delante de los tipos oficiales que fija la Reserva Federal y que se sit¨²an en un rango del 2,25% al 2,50%.

En el ¨²ltimo a?o, los tipos hipotecarios de los pr¨¦stamos a 30 a?os se han duplicado con creces, enfriando algo el mercado inmobiliario. ¡°Aunque el aumento de los tipos seguir¨¢ frenando la demanda y presionando a la baja los precios de la vivienda, el inventario [de viviendas a la venta] sigue siendo insuficiente. Esto indica que, si bien es probable que contin¨²en los descensos del precio de la vivienda, no deber¨ªan ser grandes¡±, seg¨²n Freddie Mac, que sit¨²a esos tipos en el 6,02%.

En Estados Unidos predominan las hipotecas a tipo de inter¨¦s fijo. Freddie Mac se?ala que los tipos a 30 a?os han subido del 5,89% al 6,02% en una semana y desde el 2,86% de hace un a?o. Las hipotecas a 15 a?os han pasado del 2,12% al 5,21% en un a?o. Y los pr¨¦stamos a cinco a?os o menos, han saltado del 2,51% al 4,93% en 12 meses.

Esos tipos de inter¨¦s tan elevados descuentan un endurecimiento adicional de la pol¨ªtica monetaria por parte de la Reserva Federal para luchar contra la inflaci¨®n, que se mantiene cerca de los niveles m¨¢s altos de los ¨²ltimos 40 a?os. La pr¨®xima reuni¨®n de pol¨ªtica monetaria del banco central ser¨¢ el mi¨¦rcoles 21 de septiembre. Los inversores dan por descontada como m¨ªnimo la tercera subida consecutiva de tipos de 0,75 puntos y algunos temen que el incremento pueda ser a¨²n mayor, de un punto de una sola vez. La Reserva no sub¨ªa los tipos de golpe 0,75 puntos desde hace casi 30 a?os y no los ha subido un punto desde 1981, con Paul Volcker como presidente.

La previsi¨®n de subidas de los tipos se ha trasladado ya a los pr¨¦stamos a tipo fijo a largo plazo, como los hipotecarios, lo cual est¨¢ teniendo impacto en el mercado inmobiliario. ¡°El aumento de los tipos de inter¨¦s hipotecarios ha reducido la actividad de refinanciaci¨®n en m¨¢s de un 80% con respecto al a?o pasado y ha contribuido a que un mayor n¨²mero de compradores de vivienda se mantenga al margen¡±, seg¨²n Joel Kan, responsable de an¨¢lisis y previsiones de la Asociaci¨®n de Banqueros Hipotecarios. Muchos compradores de vivienda aprovecharon el descenso de los tipos de inter¨¦s oficiales a niveles cercanos a cero durante la pandemia para refinanciar sus hipotecas en mejores condiciones.

En parte, la Reserva Federal est¨¢ logrando su prop¨®sito de enfriar la econom¨ªa de modo indirecto. La subida de tipos de las hipotecas s¨ª conjura, al menos, el riesgo de formaci¨®n de una nueva burbuja inmobiliaria en un mercado que estaba muy caliente por la escasez de oferta y las bajas tasas de paro. De momento, las dif¨ªciles condiciones monetarias se han notado m¨¢s en un descenso de la actividad que de los precios. El encarecimiento de los pr¨¦stamos est¨¢ favoreciendo tambi¨¦n que las familias opten m¨¢s por el alquiler que por la compra. En todo caso, al restar renta disponible a las familias, enfr¨ªa la demanda y con ello retira gasolina del fuego de la inflaci¨®n.

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