Claves | C¨®mo funcionan las ayudas a los hipotecados en apuros: en qu¨¦ consisten y qui¨¦n puede pedirlas

Tras semanas de discusi¨®n, el Gobierno y la banca han conseguido sacar adelante un pacto para ayudar a los hipotecados en apuros. La vicepresidenta primera, Nadia Calvi?o, lo ha hecho adem¨¢s en el tiempo fijado: la semana pasada avanz¨® que se llevar¨ªa al Consejo de Ministros de este martes, algo que ha logrado aunque haya sido in extremis. El lunes, casi a medianoche, Econom¨ªa anunci¨® un principio de acuerdo a falta de cerrar los ¨²ltimos flecos con las patronales del sector, que en la ma?ana de este martes segu¨ªan valorando los detalles de la propuesta.

El plan contempla un paquete amplio de medidas, como defend¨ªa el Ejecutivo desde el inicio de las conversaciones. En conjunto, aliviar¨¢n el bolsillo de m¨¢s de un mill¨®n de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por el incremento del eur¨ªbor. Este ¨ªndice es al que se referencian la mayor¨ªa de las hipotecas variables (en las que se actualiza la cuota a pagar una vez al a?o, habitualmente). Las ayudas se canalizan por dos v¨ªas principales: por un lado, a trav¨¦s del C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas, en vigor desde 2012, que se actualiza y cuyos cambios ser¨¢n permanentes. Y, por otro, con la creaci¨®n de un nuevo c¨®digo que tendr¨¢ una validez durante dos a?os. Estas son las principales medidas aprobadas y los requisitos a cumplir en cada una de ellas:

?A cu¨¢ntas personas beneficiar¨¢n las medidas?

Pese a que en Espa?a tradicionalmente las hipotecas variables han dominado el mercado, en los ¨²ltimos tiempos el inter¨¦s fijo ha sido el m¨¢s utilizado, suponiendo este a?o m¨¢s de 7 de cada 10 operaciones que se han firmado. No obstante, fruto de ese dominio hist¨®rico de las hipotecas variables, estas siguen siendo mayoritarias entre el total de las familias con pr¨¦stamos para la compra de vivienda. El Banco de Espa?a calcula en su ¨²ltimo Informe de Estabilidad Financiera que solo un 27,1% de las hipotecas con saldo vivo (es decir, las que a¨²n no se han devuelto del todo) son fijas. Eso deja en un 72,9% el porcentaje de las hipotecas variables. El Gobierno ha estimado que hay 3,7 millones de pr¨¦stamos variables referenciados al eur¨ªbor, y que de estos, el total de los que cumplir¨ªan los requisitos para beneficiarse de alguna de las ayudas ronda el mill¨®n de hogares.

?Afecta solo a familias en situaci¨®n vulnerable o llegar¨¢ a las rentas medias?

La ayuda se dirige a familias con ingresos bajos m¨¢s que a hogares con situaciones de gran vulnerabilidad. Esto se debe a que los que tienen muy poca renta, normalmente, no tienen acceso a una hipoteca. No obstante, si la tuvieran, tambi¨¦n podr¨ªan acogerse. El requisito de entrada a las medidas del C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas supone que los ingresos de la unidad familiar no superen los 25.200 euros (tres veces el IPREM de 2023, que Trabajo ha se?alado que ser¨¢ de 600 euros mensuales en 14 pagas a partir de enero), cifra que queda por encima del umbral de riesgo de pobreza que define la Encuesta de condiciones de vida del INE (20.024 euros anuales, para un hogar con dos adultos y dos ni?os). Pero tambi¨¦n queda lejos de la renta media de los hogares espa?oles, que es de 35.497 euros anuales, seg¨²n esa misma encuesta. El l¨ªmite que contempla el mecanismo alternativo, a trav¨¦s de un c¨®digo de adhesi¨®n voluntaria, llegar¨¢ hasta los 29.400 euros por hogar, que se acerca m¨¢s a esa media. En cualquier caso, ambos l¨ªmites quedan por encima de la mediana de ingresos, lo que significa que potencialmente se dirigen a m¨¢s de la mitad de los hogares espa?oles. Eso s¨ª, habr¨¢ diferencias entre las medidas en funci¨®n de los ingresos.

?Qu¨¦ ayudas se a?aden al C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas?

El acuerdo que va al Consejo de Ministros mejora y ampl¨ªa las medidas que ya contemplaba el documento que funciona desde 2012, cuando se sac¨® adelante para hacer frente a la Gran Recesi¨®n. Este es el protocolo que beneficiar¨¢ a las unidades familiares que ganen hasta 25.200 euros. Entre los cambios est¨¢ la posibilidad de un periodo de carencia de cinco a?os del capital con un tipo de inter¨¦s m¨¢s bajo. En esta reestructuraci¨®n, el tipo de inter¨¦s fijado ser¨¢ de eur¨ªbor menos 0,10%. Es decir, si el eur¨ªbor est¨¢ en 2,63% (dato medio de octubre), este cliente pagar¨ªa un 2,53% al restarle una d¨¦cima. Adem¨¢s, el capital aplazado podr¨¢ pasarse a una cuota final o prorratearse en las cuotas resultantes o combinar ambas opciones. Seg¨²n el Ministerio de Econom¨ªa, ¡°una familia con una hipoteca tipo de 120.000 euros y una cuota mensual de 524 euros, tras la revisi¨®n de tipos de inter¨¦s, ver¨¢ reducida su cuota durante el periodo de carencia de cinco a?os m¨¢s de un 50%, hasta los 246 euros¡±.

Por otro lado, Gobierno y sector financiero han acordado ampliar hasta dos a?os el plazo para solicitar la daci¨®n en pago (entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la hipoteca) en los casos m¨¢s extremos. Hasta ahora, el l¨ªmite de tiempo para pedirlo era de 12 meses. Y ofrece la posibilidad de una segunda reestructuraci¨®n de deuda. Uno de los factores m¨¢s relevantes de estos cambios es que, al ir dentro del C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas, ser¨¢n permanentes y no solo para la coyuntura econ¨®mica actual.

?Qu¨¦ medidas se mantienen en el protocolo?

A falta de conocer el texto definitivo que saldr¨¢ adelante, el Ejecutivo incluir¨¢ los cambios en un Real Decreto en el que se ampliar¨¢ el c¨®digo manteniendo el grueso del mismo. El protocolo en vigor ya recog¨ªa una serie de medidas urgentes para proteger a los deudores hipotecarios sin recursos a los que se les permite reestructurar la deuda, lo que ahora se ampl¨ªa. As¨ª, continuar¨¢ la vigencia de otras alternativas para casos m¨¢s extremos, en los que se podr¨¢ conseguir una quita o incluso entregar la vivienda quedando cancelada la deuda. Las medidas, en suma, van dirigidas a atenuar el impacto de la subida del eur¨ªbor.

?Qu¨¦ requisitos hay que cumplir?

En este caso no ha habido movimientos significativos dentro del C¨®digo de Buenas Pr¨¢cticas en vigor. El principal es que los ingresos de la unidad familiar no podr¨¢n superar en tres veces el IPREM (indicador p¨²blico de renta de efectos m¨²ltiples) de 14 pagas. El protocolo incluye asimismo la necesidad de haber sufrido una alteraci¨®n significativa de las circunstancias econ¨®micas (que haya subido el peso de la carga hipotecaria al menos un 20%) y que la cuota supere el 50% de los ingresos netos del hogar. Es decir, que el pago de las letras del pr¨¦stamo suponga m¨¢s de la mitad del dinero del que dispone la unidad familiar.

?Hay alguna excepci¨®n?

S¨ª, el c¨®digo incluye una. Los deudores afectados por la subida de los tipos de inter¨¦s podr¨¢n beneficiarse de algunas ayudas si cumplen el resto de requisitos pero no superan la tasa de esfuerzo financiero del 50% que fija el c¨®digo. Las medidas para estos casos son algo menos generosas: se podr¨¢n acoger a una carencia de dos a?os (no de cinco a?os), tendr¨¢n un tipo m¨¢s favorable durante ese plazo (todav¨ªa se desconoce el detalle de si ser¨¢ el mismo que para el resto o algo superior) y el alargamiento de hasta siete a?os en sus pr¨¦stamos para ajustar la cuota. A falta de ver la letra peque?a, en principio, ser¨¢ tambi¨¦n permanente en el tiempo y no solo para los pr¨®ximos meses. ¡°Esta medida es necesaria para aquellas familias que, como consecuencia de la subida de tipos de inter¨¦s, lleguen a niveles de esfuerzo hipotecario excesivos que les obliguen a reducir gastos de primera necesidad y pongan en peligro el pago de la hipoteca¡±, a?ade Econom¨ªa en el comunicado de la noche del lunes.

?Cu¨¢l es la segunda l¨ªnea de ayudas que se contempla?

El gran caballo de batalla de esta negociaci¨®n ha sido la articulaci¨®n de un nuevo protocolo que llegase a las rentas medias. De hecho, aqu¨ª es donde se ha atascado el pacto definitivo y por eso el sector sigue haciendo n¨²meros sobre los efectos de la medida. El Gobierno insiste en esa necesidad y la banca arrastra los pies, temerosa de que las reestructuraciones masivas la puedan penalizar con un excesivo aumento de provisiones (el dinero que deben guardar las entidades para cubrir posibles impagos). Finalmente, Calvi?o ha forzado para que salga adelante el conocido como Protocolo de Liquidez que trata de ayudar a los hogares con ingresos de hasta 29.400 euros. Este c¨®digo ser¨¢ v¨¢lido durante dos a?os: del 1 de enero de 2023 al 31 de diciembre de 2024. Y los bancos tendr¨¢n un mes para adherirse a ¨¦l y solo ser¨¢ de obligado cumplimiento para las entidades que se unan. En la pr¨¢ctica, si hay acuerdo definitivo, la amplia mayor¨ªa de bancos estar¨¢n dentro, ya que de lo contrario se enfrentan a un alto coste reputacional.

?Qu¨¦ beneficios ofrece?

Este mecanismo alternativo recoge diversas medidas. Por un lado, los clientes que cumplan los requisitos podr¨¢n optar por la congelaci¨®n de la cuota durante 12 meses, alargar hasta siete a?os el plazo de amortizaci¨®n del pr¨¦stamo y acogerse a un tipo de inter¨¦s menor sobre el principal aplazado (generar¨¢ intereses, pero menos de lo que ser¨ªa habitual).

?Cu¨¢les son los requisitos para el nuevo protocolo?

En este c¨®digo, el factor diferencial es que se puedan acoger a ¨¦l los hogares con rentas de hasta 29.400 euros con hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022. Adem¨¢s, la tasa de esfuerzo (el porcentaje que supone el pago de la cuota sobre el total de los ingresos) deber¨¢ superar el 30%. Y esta, a su vez, deber¨¢ haber aumentado al menos un 20%. ¡°La ampliaci¨®n del cat¨¢logo de medidas a las que pueden acceder los hogares les permitir¨¢ disponer de m¨¢s opciones para reducir su carga hipotecaria de forma efectiva y tener m¨¢s certidumbre en su nivel de gasto a medio y largo plazo, pudiendo elegir la medida que mejor se ajuste a sus necesidades y situaci¨®n financiera¡±, asegura Econom¨ªa en su nota.

?Hay alguna medida universal?

Gobierno y banca han incluido asimismo un cambio transitorio, solo para 2023, que se aplicar¨¢ de forma universal: la eliminaci¨®n de las comisiones por amortizaci¨®n anticipada o por cambiar la hipoteca de variable a fija. Esto, en la pr¨¢ctica, beneficiar¨¢ m¨¢s a las rentas m¨¢s altas, ya que son las que tienen capacidad financiera para adelantar el pago. Y en el caso del cambio a hipoteca fija, el gran problema que se encontrar¨¢n los deudores ser¨¢n unas ofertas que en estos momentos ya son elevadas en la mayor¨ªa de los casos y puedan compensar menos.

?C¨®mo se pedir¨¢n las ayudas?

Los hogares que cumplan los criterios marcados y se quieran acoger, tendr¨¢n que solicitarlo a la entidad en la que tengan su pr¨¦stamo. Esta, si se ha adherido al plan, deber¨¢ realizar el cambio en las condiciones de la hipoteca de forma obligatoria.

?Qu¨¦ otras opciones hay?

El problema para la mayor¨ªa de los prestatarios con hipotecas variables es que el eur¨ªbor ha escalado de manera muy abrupta a lo largo de este a?o. Eso hace que, al actualizarse el pago, en relaci¨®n con el a?o pasado la cuota salga mucho m¨¢s cara. Por ese motivo, muchas familias han pedido el paso de su hipoteca variable a fija durante este a?o. Este cambio (o por otro pr¨¦stamo variable con mejores condiciones) es perfectamente posible y se puede hacer tanto en la misma entidad (novaci¨®n) como en otra (subrogaci¨®n). Pero no es la panacea: de entrada, hay que estudiar muy bien qu¨¦ costes lleva asociados (normalmente se cobran comisiones, excepto los que se puedan acoger a las nuevas ayudas). Y adem¨¢s, conforme se ha ido encareciendo el eur¨ªbor, muchas entidades han subido a la vez sus ofertas de hipotecas a tipo fijo, por lo que las asociaciones de consumidores advierten de que muchos clientes han llegado ya tarde a esta posibilidad y el cambio no les saldr¨ªa rentable.