Baleares plantea vetar la compra de vivienda a extranjeros ante la escalada de precios

Son Espanyolet, un barrio de casas bajas en pleno centro de Palma, est¨¢ en venta desde hace una d¨¦cada. ¡°Los compradores extranjeros empezaron por Santa Catalina y lo coparon. Cuando ya no les pareci¨® interesante porque no quer¨ªan padecer el ruido y las consecuencias de la vida nocturna, se vinieron aqu¨ª, donde est¨¢ todo lleno de plantas bajas con patios¡±, cuenta Mari Carmen Guti¨¦rrez, que lleva d¨¦cadas viviendo en el barrio. Un paseo por la zona descubre en unos minutos un oasis de tranquilidad en medio de una ciudad de 415.000 habitantes. Apenas pasan coches. Hay fachadas reci¨¦n pintadas, arquitectura moderna que convive con las peque?as casas bajas tradicionales que mantienen todav¨ªa su idiosincrasia. La zona enga?a, porque a simple vista no se intuye que la mayor¨ªa de viviendas cuentan con apetitosos patios y jardines traseros que multiplican la superficie de los inmuebles. Un caramelo para quienes quieren vivir en el centro y pueden poner cantidades irreverentes sobre la mesa.

Barrios como Son Espanyolet son un lugar id¨ªlico para vivir y son muchos los que quieren comprar all¨ª, como es el caso de los ciudadanos extranjeros de alto poder adquisitivo, en especial procedentes de otros pa¨ªses de la UE. Este atractivo se extiende a todo el territorio de Baleares. Cerca de 60.000 extranjeros se han hecho con una vivienda en las islas en los ¨²ltimos diez a?os. En 2021, el volumen de compra de inmuebles por parte de for¨¢neos supuso casi el 40% de las operaciones en la comunidad, seg¨²n las estad¨ªsticas del Colegio de Registradores. Solo Canarias se acerca a este dato, con un 25,87%. La demanda de vivienda es extraordinariamente fuerte, entre extranjeros (sobre todo alemanes, brit¨¢nicos y franceses) y no extranjeros, y es uno de los elementos que explica que el precio medio del metro cuadrado sea de 3.082 euros, el segundo m¨¢s caro por detr¨¢s de la Comunidad de Madrid (3.229 euros).

La escalada de precios ha llevado al Gobierno balear, integrado por un tripartido de PSOE, Podemos y M¨¦s, a crear una comisi¨®n para analizar la posibilidad de prohibir la adquisici¨®n de vivienda a los ciudadanos, extranjeros o no, que lleven menos de cinco a?os residiendo en la comunidad. El portavoz del Ejecutivo y dirigente del PSOE en las islas, Iago Negueruela, afirm¨® en octubre que son ¡°partidarios de fijar l¨ªmites¡±. El vicepresidente Juan Pedro Yllanes, de Podemos, defendi¨® hace unos d¨ªas este tipo de restricciones y puso como ¡°modelo a seguir¡± a Canad¨¢, que acaba de tomar este tipo de medidas de forma temporal. Mientras unos pa¨ªses ponen coto a estas transacciones, otros como Espa?a incentivan la inversi¨®n de extranjeros mediante la concesi¨®n de los pol¨¦micos visados dorados, que permiten acceder a la residencia a cambio de comprar un piso de m¨¢s de 500.000 euros.

Los expertos consultados dudan de la viabilidad legal de impedir la adquisici¨®n de bienes inmobiliarios por parte de no residentes, al menos a corto y medio plazo, y especialmente en el caso de un territorio de la UE. En cualquier caso, tampoco ven muy claro que tenga un efecto significativo en el conjunto del precio de la vivienda. Pero en Son Espanyolet, donde buscar una vivienda asequible es dif¨ªcil por la presi¨®n de la demanda, muchos vecinos defienden la necesidad de estas limitaciones. ¡°El noruego que se hizo con muchas de las viviendas del barrio tocaba a la puerta y te dec¨ªa que te pagaba 700.000 euros si al d¨ªa siguiente ibas al notario a formalizar la venta¡±, cuenta Juan Antonio P¨¦rez, miembro de una plataforma de vecinos del barrio que lleva a?os luchando contra los propietarios for¨¢neos que adquirieron viviendas e intentaron montar negocios de alquiler tur¨ªstico para rentabilizar su inversi¨®n.

Con estos propietarios la relaci¨®n ha sido muy tensa, con denuncias muy frecuentes por obras y negocios ilegales que al final la plataforma vecinal consigui¨® tumbar. ¡°Este inversor noruego nos dijo riendo que en diez a?os ninguno de nosotros ¨ªbamos a conocer el barrio¡±, cuenta Guti¨¦rrez.

La carest¨ªa de la vivienda ha abierto este debate en Baleares, pero el inter¨¦s de los extranjeros por comprar una casa en Espa?a va m¨¢s all¨¢ de esta comunidad. En 2022, los extranjeros compraron m¨¢s viviendas que nunca en el conjunto del pa¨ªs tras el par¨®n que supuso la pandemia. En el primer semestre los notarios contabilizaron 72.987 transacciones protagonizadas por compradores for¨¢neos, la cifra m¨¢s alta desde 2007, cuando empez¨® la serie hist¨®rica. Adem¨¢s, se trata del 20% del total de las compraventas registradas en todo el pa¨ªs, lo que iguala el r¨¦cord de la segunda mitad de 2015. La tendencia se mantuvo en el tercer trimestre, seg¨²n los datos de los registradores, con 26.728 viviendas compradas por extranjeros, un 15,92% del total de las operaciones y un r¨¦cord de la serie hist¨®rica.

Las restricciones a la compra por parte de extranjeros o no residentes son m¨¢s habituales de lo que se podr¨ªa pensar. El caso que m¨¢s ha destacado recientemente es el de Canad¨¢, que durante los pr¨®ximos dos a?os lo prohibir¨¢ para aliviar el precio de los pisos. En la provincia de Ontario, por ejemplo, ya se tomaron medidas con anterioridad: los extranjeros pagan un 20% adicional cuando compran una propiedad. Australia y Nueva Zelanda tambi¨¦n han impuesto restricciones a la compra de casas por parte de los extranjeros no residentes.

Residentes o no residentes

En la UE hay varios casos, como Dinamarca y Malta, donde exigen residir un m¨ªnimo de a?os en el pa¨ªs, sean residentes o no, para poder comprar casa. Las restricciones son m¨¢s estrictas en el archipi¨¦lago finland¨¦s de las islas Aland. Los europeos que quieren comprar un terreno en este paraje n¨®rdico tienen que obtener previamente el permiso de las autoridades. ¡°Estas tres excepciones est¨¢n ya recogidas en los tratados de adhesi¨®n de estos pa¨ªses a la UE, fueron negociadas con anterioridad, pero tomar medidas como esta parece complicado cuando ya se es Estado miembro¡±, advierte Joan David Janer, profesor de Derecho Internacional P¨²blico de la Universidad de las Islas Baleares. Croacia tambi¨¦n incluy¨®, en su tratado de adhesi¨®n en 2013, una serie de restricciones en la adquisici¨®n de tierras agr¨ªcolas por ciudadanos de la UE durante un plazo de diez a?os.

Este tipo de limitaciones se enfrentan a dificultades legales. Janer explica que los tratados establecen cuatro elementos fundamentales que chocan con la pretensi¨®n de limitar el poder de compra de un ciudadano europeo en cualquier pa¨ªs de la UE. Se trata de la no discriminaci¨®n por raz¨®n de nacionalidad, la libertad de residencia, la libre prestaci¨®n de servicios y la libre circulaci¨®n de capitales.

Algunos territorios comunitarios han intentado cambiar las reglas con poco ¨¦xito. Por ejemplo, el Parlamento de C¨®rcega aprob¨® en 2014 un estatuto del residente, que exig¨ªa cinco a?os para obtenerlo. No prosper¨® porque el presidente franc¨¦s dijo que era contrario a la Constituci¨®n y al derecho europeo y que, en cualquiera caso, la regi¨®n corsa no ten¨ªa competencias.

La regi¨®n belga de Flandes tambi¨¦n intent¨® en 2009 establecer un tiempo de arraigo determinado para alquilar o comprar, pero el Tribunal de Justicia de la UE determin¨® en 2013 que era contrario a los tratados por discriminatorio y por vulnerar distintas libertades comunitarias, y tumb¨® la iniciativa. ¡°Pero dej¨® abierta la posibilidad de tomar este tipo de medidas si se justifican por el inter¨¦s social de la propiedad, un peque?o resquicio que quieren aprovechar los partidarios de este tipo de restricciones en Baleares¡±, explica Janer.

En el caso de los pa¨ªses extracomunitarios, tampoco est¨¢n claras del todo las consecuencias jur¨ªdicas, ya que los tratados bilaterales suelen incluir una cl¨¢usula de reciprocidad. Si se limitara a los brit¨¢nicos, ya fuera de la UE, a comprar en Espa?a, ?qu¨¦ har¨ªa el Reino Unido?

Sea m¨¢s o menos factible esta iniciativa, el debate se ha instalado en la arena pol¨ªtica. Sin embargo, ?cu¨¢l puede ser la repercusi¨®n econ¨®mica de estas medidas? En barrios concretos puede tener un efecto m¨¢s directo, pero en el mercado general, es m¨¢s dudoso, seg¨²n algunos expertos. ¡°Los estudios apuntan que cuando se produce un incremento de precios en el sector inmobiliario de lujo, se genera un efecto de arrastre en los otros sectores y se acaba encareciendo la vivienda m¨¢s asequible, pero creo que los resultados de restricciones como la que analiza Baleares no est¨¢n claros¡±, explica el economista Eduardo Robsy, que fue director general de Vivienda en Baleares hasta la primavera de 2022.

Impacto

¡°La medida anunciada por Canad¨¢, adem¨¢s, no supone una prohibici¨®n total, sino una multa; es decir, los extranjeros pueden comprar pero se enfrentan a una sanci¨®n, lo que en realidad es m¨¢s bien un impuesto¡±, a?ade. Aunque puede haber consecuencias: seg¨²n la norma, el tribunal superior de Justicia de la provincia donde se encuentre la propiedad ¡°puede dictar una orden y obligar la venta del inmueble en la forma y condiciones que se establezcan¡±. Apenas el 1% de las ventas de viviendas en el pa¨ªs norteamericano son realizadas por extranjeros.

Los problemas de vivienda en Baleares, y en otras zonas tensionadas del mundo, suelen responder, seg¨²n Robsy, a un crecimiento de la poblaci¨®n general que impulsa la demanda y, por lo tanto, suben los precios. El Instituto Nacional de Estad¨ªstica prev¨¦ que Espa?a gane m¨¢s de cuatro millones de habitantes en los 15 pr¨®ximos a?os. Baleares es la comunidad que m¨¢s crecer¨¢ en t¨¦rminos relativos, un 25%, seguida de Murcia (16%). Por ello, Robsy est¨¢ convencido de que se necesita, entre otras cosas, m¨¢s inversi¨®n en vivienda protegida, tanto p¨²blica como privada: ¡°En vivienda no hay soluciones milagro¡±.

El presidente de ABINI (Asociaci¨®n Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional), Hans Lenz, considera en ese sentido que el gran problema es de falta de oferta: ¡°La poblaci¨®n balear hace tiempo que ya no recibe vivienda nueva en cantidades suficientes; se estima que faltan 16.000 viviendas¡±. Lenz considera que las comunidades aut¨®nomas no tienen competencias para poner en marcha este tipo de medidas. A nivel estatal, fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana aseguran que no est¨¢ ahora en sus planes impulsar limitaciones a la compra de viviendas por extranjeros.

El impacto en el precio ha sido inapreciable en el caso de Nueva Zelanda, donde se adopt¨® una medida de este tipo en agosto 2018. Desde entonces la vivienda se ha encarecido un 55%, destaca Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad Pompeu Fabra y que se muestra cr¨ªtico con este tipo de medidas. ¡°Responden a una pol¨ªtica que consiste en decir a los ciudadanos que los culpables son otros¡±, explica. ¡°Adem¨¢s, a las Administraciones no les cuestan dinero estas iniciativas, como s¨ª tendr¨ªa elevados costes presupuestarios, por ejemplo, poner en marcha planes a mi juicio m¨¢s efectivos como construir un parque de viviendas protegidas o alquiler social¡±, opina.

En Canad¨¢, los precios de la vivienda han estado subiendo de forma ininterrumpida desde 2010 hasta llegar a duplicarse a finales de 2021 respecto a 2010. En 2022, sin esta medida en vigor, los precios ya cayeron un 12% y se espera que en 2023 puedan caer entre un 15% y un 20%. Javier Gil, del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, defiende estas restricciones: ¡°El objetivo de esta medida, es que si alguien compra una casa, sea para vivir en ella. Es decir, acabar con el buy to rent y otras formas de financiarizaci¨®n de la vivienda¡±, explicaba recientemente en Twitter.

La Costa del Sol es otro de los lugares m¨¢s buscados por los extranjeros. Mario Garnica, director de la agencia Engel & V?lkers en M¨¢laga, indica que ¡°la llegada de este tipo de cliente con un alto poder adquisitivo ha empujado a los promotores a la construcci¨®n de viviendas con unos est¨¢ndares de calidad muy superiores a lo que se ven¨ªa haciendo hasta ahora, regenerando zonas y generando riqueza y empleo en la ciudad¡±. Pero tambi¨¦n se?ala que ¡°la otra cara de la moneda est¨¢ en la subida de precios en las zonas m¨¢s deseadas, con aumentos del 20% y desplazamiento de la poblaci¨®n local hacia otras zonas¡±.

Visados de oro

Mientras en Canad¨¢ se restringe la venta a extranjeros, pa¨ªses como Espa?a, Portugal e Irlanda han apostado por lo contrario: incentivar la inversi¨®n a trav¨¦s de los pol¨¦micos visados de oro, por los que el Estado otorga permisos de residencia a cambio de comprar una vivienda de un determinado valor.

En el caso de Espa?a, donde su implantaci¨®n se remonta a 2013, el precio m¨ªnimo de la propiedad es de 500.000 euros. Este tipo de cliente extraeuropeo ha aumentado su peso dentro del total de compras extranjeras superiores a esa cantidad, en concreto un 18,3% respecto a 2020, seg¨²n Sonneil, firma especializada en la comercializaci¨®n de segunda residencia en la costa que ha analizado los datos a partir del Anuario del Colegio de Registradores de la Propiedad.

En Portugal, donde el precio m¨ªnimo es de 350.000 euros, el Gobierno se est¨¢ planteando eliminarlas y Grecia ha restringido los requisitos para lograrlas. En Espa?a, el Gobierno no se ha mostrado a favor de eliminar esta figura, al menos de momento. El mecanismo ha sido paralizado en la UE cuando se trata de ciudadanos rusos, tras la invasi¨®n de Ucrania. Actualmente, 13 pa¨ªses de la UE o miembros Schengen tienen programas Ciudadan¨ªa por Inversi¨®n y Residencia por Inversi¨®n que permiten a los ciudadanos de terceros pa¨ªses adquirir un pasaporte de la UE o un permiso de residencia a cambio de invertir en bienes ra¨ªces, bonos, entre otros activos.