La vivienda entra en fase de ¡°desaceleraci¨®n¡± con una ca¨ªda de demanda del 29% en 2023, seg¨²n CBRE

Las tornas han cambiado en el mercado inmobiliario. La alegr¨ªa con que el sector recibi¨® 2022, cuando todos auguraban un ejercicio de r¨¦cords, ha mutado en incertidumbres en el arranque de este a?o. Una imagen resume el sentimiento: la de los nubarrones con que CBRE, la mayor consultora inmobiliaria mundial, ha arrancado la presentaci¨®n de su Market Outlook 2023 (las previsiones anuales para Espa?a) en un encuentro con la prensa celebrado este mi¨¦rcoles en Madrid. ¡°Estamos en medio de la tormenta¡±, ha justificado Miriam Goicoechea, directora de Research (Estudios) de la compa?¨ªa. ¡°La duda es si va a ser un chaparr¨®n o algo que llevar¨¢ m¨¢s tiempo¡±, ha a?adido.

Frente a la tradicional pujanza de las oficinas, los activos inmobiliarios que m¨¢s dinero suelen atraer de los inversores, el residencial fue en 2022 el principal receptor de inversi¨®n. CBRE cree que esa situaci¨®n se repetir¨¢ en 2023, pero eso no implica que la vivienda no vaya a atravesar por dificultades. En un contexto de incertidumbre, en la firma de consultor¨ªa prev¨¦ que la inversi¨®n inmobiliaria en Espa?a retroceda entre un 20% y un 30% este a?o, la demanda de vivienda sufrir¨¢ un retroceso del 29% tras un ejercicio euf¨®rico. Pese a ello, ha explicado Goicoechea, los precios subir¨¢n un 1,4% ¡°sobre todo por la obra nueva¡±. Esto sit¨²a al sector residencial ante una nueva fase: ¡°El mercado entra en desaceleraci¨®n por un ajuste de demanda y un crecimiento m¨ªnimo de precios¡±, ha completado la experta.

Frente a esa parte del mercado residencial ¡°tradicional¡±, protagonizado mayoritariamente por cientos de miles de particulares que compran casas, las consultoras inmobiliarias tambi¨¦n siguen de cerca otro tipo de inmuebles de finalidad residencial. Se trata de los edificios que se construyen completos para alquilar pisos (conocido en la jerga inmobiliaria con el anglicismo build-to-rent), las residencias de estudiantes, los apartamentos tur¨ªsticos o para otras modalidades de alquiler de corta estancia y el s¨¦nior living (inmuebles no medicalizados con servicios adaptados para la tercera edad, diferente de las residencias que se consideran sector sanitario). Todos estos activos, destaca CBRE, atraen cada a?o m¨¢s inversiones y el a?o pasado representaron por primera vez m¨¢s de la mitad de la inversi¨®n residencial total (en 2019 supon¨ªan solo un 22%). Y seguir¨¢n creciendo de acuerdo con las previsiones: por ejemplo, se espera que hasta 2025 se sumen 19.000 camas a las 103.000 existentes en residencias de estudiantes, o que las 100.000 viviendas en edificios build-to-rent actuales sean 128.000 en ese mismo periodo.

Para alcanzar esos niveles, CBRE cuenta con una desaceleraci¨®n relativamente corta que permita recuperar vigor en 2024. Eso no impedir¨¢ ajuste de hasta 30 puntos que vaticina para este a?o. Si en 2022 la inversi¨®n inmobiliaria en Espa?a alcanz¨® los 17.600 millones de euros, un 39% m¨¢s que en 2021, para este ejercicio se estima una horquilla de entre 12.000 y 14.000 millones. Paloma Relinque, directora de Mercados de Capital en CBRE, ha recordado que ¡°la reducci¨®n de entre un 20% y un 30% puede parecer mucho, pero situar¨ªa a Espa?a como en 2020 y 2021¡å, dos a?os buenos en t¨¦rminos hist¨®ricos para la atracci¨®n de capitales al mercado inmobiliario. Por eso la experta ha asegurado que 2023 tendr¨¢ ¡°niveles muy sanos de inversi¨®n¡±.

Pese a ello, el contraste con 2022 es evidente. El a?o pasado arranc¨® como un tiro, con un semestre que bati¨® todos los r¨¦cords de inversi¨®n inmobiliaria conocidos. Pero la inflaci¨®n, la pol¨ªtica monetaria para contrarrestarla (que encarece la financiaci¨®n y disuade a los inversores que necesitan endeudarse), las tensiones geopol¨ªticas por la guerra de Ucrania y los costes de la energ¨ªa fueron haciendo mella. ¡°Casi todo el volumen de inversi¨®n se concentr¨® en los tres primeros trimestres y el cuarto ha sido m¨¢s d¨¦bil de lo que es habitual¡±, ha recordado Relinque. Fruto de ello, el pasado quedar¨¢ como el segundo mejor a?o de la historia en inversi¨®n inmobiliaria, por detr¨¢s de 2018. Y muy por delante, si se cumplen las expectativas, de 2023, en que los expertos conf¨ªan en la recuperaci¨®n del turismo, los fondos europeos de recuperaci¨®n y la buena marcha del mercado laboral (con r¨¦cord de afiliados) para impulsar el mercado. Espa?a tambi¨¦n contar¨¢ con la ventaja de que sus previsiones macroecon¨®micas mejoran las de la zona euro. Aunque eso se traduzca en un crecimiento del PIB que CBRE estima en el 1,2% y queda muy lejos del 5% que se super¨® el a?o pasado.