De nuevo la ley de vivienda

Segunda vuelta de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda en el Parlamento, aprobada ya hace un a?o por el Consejo de Ministros. Ponencia parlamentaria delicada, de gran sensibilidad social en Espa?a. La actual coyuntura pol¨ªtica de aprobaci¨®n de leyes sensibles obliga a ser cuidadoso. En vivienda, adem¨¢s, se ha cosechado en las ¨²ltimas d¨¦cadas m¨¢s hiel que miel. No se han solventado los principales problemas de acceso. Persisten distorsiones inmobiliarias que impiden los incentivos correctos. Sobre todo, en materia de oferta, donde su falta ¡ªpara adquisici¨®n o alquiler¡ª no el ¨²nico fallo, pero es el principal. Crear los incentivos correctos para aumentar las casas y pisos disponibles deber¨ªa ser el eje de cualquier actuaci¨®n p¨²blica. Se echa de menos apetito pol¨ªtico desde hace, al menos, dos d¨¦cadas por pol¨ªticas de vivienda activas. Quiz¨¢s el cortoplacismo explica la falta de objetivos de largo plazo en la acci¨®n p¨²blica.

Todo parte de un derecho constitucional program¨¢tico, algo a lo que debemos aspirar, que desde muchas voces se convierte en un derecho absoluto. Espa?a tiene un grave problema de acceso. Hay una distribuci¨®n muy desigual de la propiedad inmobiliaria, con grandes divergencias entre generaciones. Una parte de la poblaci¨®n tiene dos o m¨¢s propiedades inmobiliarias (generalmente, los tramos de mayor edad) y otra parte (los j¨®venes) lo tienen muy crudo para tener una. Se une a otros problemas generacionales como las pensiones o la carga impositiva. El envejecimiento de la poblaci¨®n puede aliviar el problema en el largo plazo, porque aumentar¨¢ la oferta de casas, pero los problemas de corto y medio plazo persisten. Son los que suelen motivar la acci¨®n p¨²blica.

En el alquiler, el intervencionismo es frecuentemente la medida m¨¢s mencionada. No es la respuesta adecuada. Siempre m¨¢s enfocados en precios que en cantidades. Cada vez que se habla de ¡°topar¡± el alquiler, el mercado empeora. Se generan los incentivos incorrectos. Desaparece oferta, lo que refuerza el desequilibrio de una demanda que crece m¨¢s que las viviendas disponibles para alquiler. Cualquier iniciativa legislativa para poner bases de medio y largo plazo debe responder a la realidad del mercado. La participaci¨®n p¨²blica es necesaria para crear una mayor oferta p¨²blica de vivienda y para incentivar la movilizaci¨®n de la privada. La primera no es suficiente, sobre todo si la demanda se desboca. Precisa est¨ªmulos adecuados. Las medidas deben ser efectivas y para ello la mayor parte del mercado de alquiler debe quedar dentro del alcance la Ley. Ahora puede que no ocurra porque hay muchas v¨ªas de escape. Privadamente, inquilinos y arrendadores pueden fijar sus propios t¨¦rminos. Otras cuestiones controvertidas incluyen la complejidad (innecesaria) de la distinci¨®n entre ¡°grandes propietarios¡± ¡ªcon m¨¢s de 10 viviendas¡ª y los propietarios particulares o el concepto de zonas tensionadas, ¡ªaqu¨¦llas el precio se haya incrementado m¨¢s de un 5% por encima del IPC en los ¨²ltimos cinco a?os¡ª, que queda desdibujado con la actual inflaci¨®n.

Los conceptos claves para un aumento de la oferta, verdadera soluci¨®n a los problemas de vivienda, son incentivos correctos, seguridad jur¨ªdica y una pol¨ªtica mucho m¨¢s activa que en las dos ¨²ltimas dos d¨¦cadas.