El paso atr¨¢s de las promotoras de vivienda

La recuperaci¨®n de la pandemia dispar¨® la demanda de vivienda, pero los promotores inmobiliarios no han podido exprimir esa circunstancia tanto como les habr¨ªa gustado. El alza de los costes de construcci¨®n limit¨® la capacidad del sector para aprovechar el tir¨®n del mercado, que se sald¨® con un aumento de las compraventas cercano al 15% en 2022 y un auge de la segunda mano que no se ve¨ªa ni en los tiempos de la burbuja. Pero la cara B de esa fiesta fue un modesto aumento del 2,6% en las operaciones de vivienda a estrenar. Y si se mira en el tajo, un ligero retroceso: seg¨²n la estad¨ªstica de certificaciones de fin de obra, publicada esta semana por el Ministerio de Transportes, Espa?a sum¨® el a?o pasado 87.488 nuevas casas, unas 3.500 menos que en 2021. Las cifras recabadas por EL PA?S entre las mayores promotoras espa?olas apuntan en la misma direcci¨®n: entregaron unas 12.500 casas, frente a las 12.900 del ejercicio previo. Los problemas de carest¨ªa y desabastecimiento de materiales, admite el consejero delegado de Metrovacesa, Jorge P¨¦rez de Leza, ¡°ha tenido un efecto, y es que muchos promotores echaron el freno al inicio de nuevas obras porque el mayor coste de construcci¨®n hac¨ªa menos rentable la promoci¨®n¡±.

Esa situaci¨®n se da mayoritariamente por superada y el sector se encamina hacia lo que Borja Garcia-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor, define como ¡°un a?o de estabilizaci¨®n, tanto en el incremento de costos de obra y de financiaci¨®n, como en el precio de la vivienda¡±. Pero algunos expertos creen que el tren de la oportunidad para los promotores ya ha pasado, porque 2023 tambi¨¦n ser¨¢ el a?o en que la econom¨ªa se ralentizar¨¢, y con ello la alegr¨ªa de las familias para lanzarse a determinados gastos. ¡°En un momento coyuntural de debilidad para el crecimiento econ¨®mico, no vemos que sea el escenario propicio para que las promotoras incrementen mucho la producci¨®n¡±, resume Judit Montoriol, economista s¨¦nior de CaixaBank Research.

Una de las dificultades del negocio promotor es precisamente el manejo de los tiempos. Desde que se compra un suelo hasta que se levanta un edificio pasan a?os. Y, como muchas casas nuevas se venden sobre plano (por tanto, mucho tiempo antes de que est¨¦n listas para la entrega), el sector siempre anda con un ojo en el presente y otro en el futuro. Eso es lo que ayuda a explicar que, a caballo entre una demanda desbocada y una actividad constructora prudente, los permisos para levantar nuevas viviendas hayan mantenido el equilibrio en 2022. Los datos de visados que recoge Transportes apuntan a permisos para 108.895 nuevas casas, por 108.318 en el a?o anterior. Montoriol destaca ese dato como ¡°muy positivo¡±, porque ¡°con un crecimiento tan fuerte de costes, [los promotores] han sido capaces de seguir en el entorno de los 110.000 visados¡±. Es decir, el m¨¢ximo de los ¨²ltimos 13 a?os. Pero, a la vez, en CaixaBank Research proyectan un ¡°enfriamiento de la demanda¡± y creen que los visados retroceder¨¢n a unas 100.000 viviendas en 2023, aunque ese efecto ser¨¢ m¨¢s visible en el mercado en 2024.

Poca oferta

El principal motivo por el que los expertos no prev¨¦n grandes baches en el mercado de obra nueva se encuentra en el ¡°desequilibrio¡± entre la oferta y la demanda. El sector lleva desde finales de la primera d¨¦cada del siglo penando por los excesos de la burbuja, cuando se llegaron a edificar m¨¢s de 800.000 casas nuevas en un a?o. Pero ahora, con una creaci¨®n de hogares que ronda los 210.000 al a?o, seg¨²n el INE, la promoci¨®n inmobiliaria produce muy por debajo de la capacidad te¨®rica para satisfacer la demanda de quienes necesitan por primera vez una casa, quienes compran segundas residencias o quienes se cambian de vivienda y quieren que esta sea nueva. El resultado de todo ello es un sector de segunda mano m¨¢s abultado y unos precios en las obras a estrenar que no dejaron de crecer ni durante los trimestres m¨¢s duros de la pandemia. El a?o pasado, los importes se incrementaron un 7,1% seg¨²n Sociedad de Tasaci¨®n, algo nunca visto desde que los precios de vivienda dejaron atr¨¢s la Gran Recesi¨®n. Para este a?o, todas las apuestas se dirigen hacia un encarecimiento m¨¢s modesto, pero lejos de la zona de ca¨ªdas.

La posibilidad de vender casas m¨¢s caras ha ayudado a los promotores a capear en la traves¨ªa de los ¨²ltimos tiempos. David Mart¨ªnez, consejero delegado de Aedas Homes, desgrana algunas estrategias que ha seguido su empresa para sobreponerse a la inflaci¨®n. La primera ha sido alcanzar ¡°grandes acuerdos con los fabricantes, proveedores y constructores, que aportan certidumbre en los costes¡±. La segunda ha sido subir los precios, aunque no es una soluci¨®n para todos: ¡°Nuestros clientes, de perfil medio y alto solvente, son capaces de afrontarlo¡±, se?ala el ejecutivo. El importe medio de venta, seg¨²n los datos que facilita la compa?¨ªa, rond¨® los 396.000 euros, un 20% m¨¢s que un a?o antes.

400 casas menos

Aedas es, entre las grandes promotoras espa?olas, la que espera un mayor crecimiento para este a?o. La compa?¨ªa, que tambi¨¦n es la ¨²nica que no ha presentado todav¨ªa sus resultados reales porque su a?o fiscal acaba con marzo, espera entregar unas 2.600 casas este a?o, un 13% m¨¢s que en 2021. Esa cifra, de alcanzarla, la dejar¨ªa muy cerca de Neinor, la mayor firma del sector y la ¨²nica que en los ¨²ltimos a?os ha sido capaz de superar la barrera de las 3.000 entregas anuales. Pero eso fue cosa de 2021; en este 2022, la promotora de origen vasco se ha quedado en 2.743 entregas, un 14% menos. En tercera posici¨®n, pero muy por detr¨¢s, se quedar¨ªa V¨ªa C¨¦lere, con 1.719 casas entregadas, un 11% menos que en 2021.

La suma de nueve de las mayores promotoras espa?olas que han accedido a compartir sus cifras con EL PA?S (en alg¨²n caso se trata de datos p¨²blicos, al ser compa?¨ªas cotizadas) apunta a un a?o de altibajos. La foto general es la de 12.504 viviendas entregadas (aproximadamente un 15% del total del mercado), frente a 12.917 en 2021. Esto significa un recorte del 3,2%. Es decir, m¨¢s o menos lo mismo que cayeron las certificaciones de fin de obra (-3,6%). Un peque?o paso atr¨¢s, en definitiva, pero mucho menor de lo que muchos se tem¨ªan cuando hace un a?o empez¨® un conflicto b¨¦lico de dimensiones desconocidas en d¨¦cadas. ¡°Con la guerra de Ucrania y el aumento de precio de los combustibles se lanz¨® un globo sonda de alerta en el mercado¡±, reflexiona el director de Promociones de la inmobiliaria Gilmar, ?scar Ochoa. ¡°A la hora de la verdad, cuando lo vemos ahora, s¨ª afect¨® al dinamismo del mercado, pero no par¨® las ventas¡±.

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