Seis de cada diez casas se hallan en las ¨¢reas tensionadas de la futura ley de vivienda

M¨¢s de la mitad de la poblaci¨®n espa?ola vive en ¨¢reas tensionadas de precios, seg¨²n la nueva definici¨®n que hace de las mismas la futura ley de vivienda. En concreto, los c¨®digos postales que cumplen alguno de los dos requisitos que exige la norma aglutinan un 61% de los hogares espa?oles, seg¨²n los datos de la consultora especializada Atlas Real Estate Analytics. En total, eso suma m¨¢s de 13 millones de hogares en ¨¢reas potencialmente tensionadas, aunque hay que tener en cuenta que este procedimiento depender¨¢ de las comunidades aut¨®nomas, y las que est¨¢n gobernadas por el PP han mostrado rechazo a ese mecanismo que obligar¨ªa a introducir controles de precio en los alquileres.

A partir de su programa de an¨¢lisis de datos inmobiliarios, que cruza decenas de fuentes p¨²blicas y privadas, Atlas se?ala que 2.298 c¨®digos postales cumplen las condiciones de las zonas tensionadas de precios. Es un porcentaje relativamente peque?o, un 17%, de los m¨¢s de 11.000 c¨®digos postales que tiene Espa?a. Pero lo relevante es que son las ¨¢reas donde vive m¨¢s gente. De hecho, en el mapa por distritos, aparecen pintadas todas las grandes ¨¢reas metropolitanas; y en el caso de los archipi¨¦lagos, islas como Ibiza, Mallorca o Tenerife quedan casi completamente coloreadas.

Durante la negociaci¨®n parlamentaria de la norma, el criterio para la declaraci¨®n de estas ¨¢reas se ha flexibilizado. En el proyecto que remiti¨® el Gobierno al Congreso se exig¨ªan dos condiciones: que los gastos que los hogares de una zona destinan a la vivienda (incluyendo suministros b¨¢sicos) superasen el 30% de los ingresos medios de las familias; y que los precios de compra o alquiler de una zona hubieran subido m¨¢s de cinco puntos por encima del IPC en cinco a?os. Pero este ¨²ltimo criterio se rebaj¨® a tres puntos por encima del IPC. Y, lo m¨¢s relevante, el bloque de investidura pact¨® que fuera suficiente solo con cumplir uno de los dos criterios para poder declarar un ¨¢rea como tensionada.

El resultado de esto ¨²ltimo es lo que dispara la aparici¨®n de potenciales ¨¢reas tensionadas. Los datos del informe se?alan que solo 516 c¨®digos postales cumplen las dos condiciones al mismo tiempo. Pero adem¨¢s hay 1.387 donde el esfuerzo en vivienda supera el 30%; y otros 395 distritos donde esto no sucede pero los precios s¨ª han subido m¨¢s de tres puntos por encima del IPC en el ¨²ltimo lustro.

Barcelona es la provincia con m¨¢s c¨®digos postales de precios tensionados: 198. La siguen Madrid (179), Baleares (138), Valencia (116) y M¨¢laga (111). En cambio, si se atiende al porcentaje de poblaci¨®n que aglutinan los distritos que cumplen alguno de los dos requisitos, la estad¨ªstica la lideran Baleares (94,7%) y M¨¢laga (94,5%). Aunque Madrid se acerca al 90% y Barcelona y C¨¢diz superan el 80%. Entre las cinco provincias m¨¢s pobladas, Valencia (74,2%) y Sevilla (63,7%) son las que tienen los porcentajes m¨¢s bajos de poblaci¨®n en ¨¢reas potencialmente tensionadas, aunque ambas superan la media nacional.

Por el contrario, es un problema que desaparece en la Espa?a vac¨ªa, lo que explica que m¨¢s de un 80% de los c¨®digos postales no se puedan considerar tensionados. Pero s¨ª est¨¢ relativamente extendido. De hecho, solo dos provincias (Valladolid y Palencia) tienen menos de un 10% de su poblaci¨®n en ¨¢reas potencialmente tensionadas. Y la intensidad tambi¨¦n es relativamente baja en todas las provincias de interior, con las excepciones de Zaragoza y, en menor medida, Navarra, Badajoz y Salamanca. Lo contrario pasa en las de costa, donde las mayores tensiones se observan en el arco mediterr¨¢neo, aunque en toda la cornisa cant¨¢brica, con Bizkaia y A Coru?a a la cabeza, tambi¨¦n hay porcentajes relativamente elevados de poblaci¨®n en estas ¨¢reas.

El an¨¢lisis por c¨®digos postales permite delimitar bien las ¨¢reas donde los costes que acarrea la vivienda se consideran excesivos a juicio del legislador. Pero la norma no determina una unidad geogr¨¢fica concreta para su declaraci¨®n de ¨¢rea tensionada: es decir, que podr¨ªa ser desde un distrito electoral, hasta un municipio o una provincia entera. Lo que s¨ª es relevante es que el proceso se realiza por ¡°la Administraci¨®n competente¡±, y las competencias en vivienda est¨¢n transferidas a las comunidades aut¨®nomas. Como la principal consecuencia de la declaraci¨®n es el control de precios de los alquileres y el PP se ha mostrado contrario a esta medida, es posible que las comunidades donde gobierna eviten declarar estas ¨¢reas.

Para las zonas donde esta declaraci¨®n s¨ª se lleve a cabo, las consecuencias para la mayor¨ªa de los hogares ser¨¢n imperceptibles. Pero los caseros y los inquilinos del ¨¢rea s¨ª quedar¨¢n sujetos a las normas de control de precios cuando estas comiencen a operar, que no ser¨¢ inmediatamente porque la ley prev¨¦ un periodo hasta que se apruebe el ¨ªndice oficial de precios o se hagan efectivas las medidas fiscales que contempla. Y para los poderes p¨²blicos, la declaraci¨®n conllevar¨¢ otras obligaciones como la de aumentar la provisi¨®n de pisos sociales y fijar planes para revertir la situaci¨®n de tensi¨®n en los precios inmobiliarios.

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