La subida de las hipotecas frena la compra de casas: ¡°Los intereses son inasumibles¡±

Patricia Juez, madrile?a de 30 a?os, ha tirado la toalla despu¨¦s de tres a?os tratando de comprar un piso. ¡°Los intereses son inasumibles. Seguir¨¦ en casa de mis padres hasta que bajen un poco¡±, cuenta. Aunque dice tener ahorros suficientes para la entrada de una casa de unos 250.000 euros en la zona sureste de la capital, el cambio de las condiciones de financiaci¨®n ha sido determinante: ¡°Con el aumento de los intereses me resulta imposible, y m¨¢s siendo una persona sola¡±. Cuando comenz¨® la b¨²squeda de vivienda, durante los a?os de la pandemia, las hipotecas fijas estaban en el 0,8%. Un chollo en comparaci¨®n con la situaci¨®n actual. ¡°Ahora mira c¨®mo est¨¢n, en el 3,8%. Y lo mismo pasa con las variables¡±, se lamenta esta profesora de un colegio concertado en Madrid. Los bancos, adem¨¢s, no le ofrecen hipoteca fija: ¡°Solo mixta o variable¡±, se queja. Ella, en cambio, prefiere asegurarse las cuotas mensuales hasta el final ¡°por seguridad¡±.

Las siete subidas de tipos que ha hecho el Banco Central Europeo (BCE) desde julio del a?o pasado, y el correspondiente encarecimiento hipotecario, han ensanchado la lista de los ciudadanos que intentaban adquirir una casa y ya no pueden. El resultado es que la compra de vivienda y la firma de pr¨¦stamos se han frenado en Espa?a, dejando al descubierto un cambio de ciclo. Las previsiones de distintas entidades y organismos vaticinan que el n¨²mero de casas que cambiar¨¢ de manos en 2023 caer¨¢ hasta un 30%.

El Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) ha puesto este jueves cifras a este fen¨®meno. La compraventa de viviendas registr¨® en marzo un descenso del 5,7% con respecto al mismo mes del a?o pasado, hasta un total de 55.778 operaciones. Con este retroceso interanual, la compraventa de viviendas encadena dos meses de tasas negativas. En lo que va de a?o las transacciones inmobiliarias retroceden un 2,1%.

Para el economista Raymond Torres, director de Coyuntura Econ¨®mica de Funcas, ¡°la demanda latente sigue siendo fuerte por el car¨¢cter de valor refugio de la vivienda y la inflaci¨®n, pero algunos hogares se encuentran con dificultades para acceder a un pr¨¦stamo en condiciones sostenibles, lo que pesa en la compraventa¡±. Se refiere al hecho de que hace apenas un a?o, el eur¨ªbor estaba por debajo del 0,3% y hoy se acerca al 4%, encareciendo la hipoteca media el pasado abril en 263 euros mensuales.

Esta subida tan acelerada ha herido al mercado inmobiliario. El 62% de los potenciales compradores de vivienda dicen que han parado el proceso o se lo est¨¢n planteando, seg¨²n un reciente estudio de Fotocasa. Los datos recabados por el comparador hipotecario Rastreator apuntan en una direcci¨®n parecida: un sondeo entre m¨¢s de 2.000 personas llevado a cabo en marzo y abril concluy¨® que un 52% de quienes pensaban contratar una hipoteca han decidido esperar a que bajen los tipos de inter¨¦s. Un 24% aseguraron que hab¨ªan reducido el presupuesto previsto.

La dificultad para acceder a la compra ¡°pivotar¨¢ parte de la demanda de la propiedad hacia el alquiler¡±, cree Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE Espa?a y responsable del ¨¢rea residencial de la consultora. Un trasvase que tensar¨¢ a¨²n m¨¢s los precios de los arrendamientos. ¡°Vivimos de alquiler en un piso peque?o, de 60 metros, y bastante antiguo en la zona sureste de la capital y pagamos 600 euros al mes. Acabamos de ser padres y necesitamos una vivienda m¨¢s grande, pero ya no me planteo comprar a la vista de la subida de tipos, seguiremos de alquiler¡±, ejemplifica Pedro M., de 39 a?os y empleado en una empresa del Ayuntamiento de Madrid. Cuenta que cuando se plante¨® la compra se puso como l¨ªmite un precio de 180.000 a 200.000 euros y una letra mensual, a pagar con su pareja, de hasta 700. Pero ahora ni los precios ni las letras son ¡°razonables¡±. Y eso a pesar de que los primeros han concedido cierto alivio: el ciclo alcista de la vivienda toc¨® techo en el primer trimestre de 2022, con un alza interanual del 8,5% que fue la mayor desde 2007. Despu¨¦s, empezaron a ralentizarse y este a?o se han anotado las primeras rebajas.

Ca¨ªdas de dos d¨ªgitos

El Consejo General del Notariado registra seis meses consecutivos de frenazo en la compraventa de casas. En marzo, ¨²ltimo dato disponible, bajaron un 11,7% respecto al mismo mes de 2022, que fue el a?o m¨¢s boyante para el mercado inmobiliario desde 2007. En ese mismo mes de marzo, el precio medio por metro cuadrado ca¨ªa un 2,6% interanual, hasta 1.580 euros, la primera bajada significativa desde la pandemia. Aunque la realidad inmobiliaria es muy dispar en las distintas comunidades aut¨®nomas, ya que el precio se encareci¨® en diez regiones y disminuy¨® en las siete restantes: Cantabria (-7,7%), Pa¨ªs Vasco (-6,2%), Baleares (-6,1%), Navarra (-1,5%), Castilla-La Mancha (-1,5%), Extremadura (-1,2%) y Asturias (-0,5%). La firma de hipotecas lleva ya dos meses con retrocesos interanuales por encima del 20%. Este jueves, el Instituto Nacional de Estad¨ªstica ha confirmado en su serie, ligeramente distinta porque toma los datos de los registros de la propiedad, la tendencia del mercado a frenarse: en el primer trimestre las compraventas han retrocedido un 2,1%, pero si se mira solo marzo, la ca¨ªda se acerca al 6%.

Los vendedores, en cambio, se resisten a aceptar la nueva realidad. ¡°Los propietarios no asumen que un piso vale menos hoy que hace seis meses¡±, resume Tom¨¢s Mu?iz, due?o de dos inmobiliarias de Grupo Tecnocasa en Barcelona. Este agente, con 51 a?os y d¨¦cadas de experiencia en el sector, ve diferencias con lo que ha pasado en otras ocasiones. ¡°Hist¨®ricamente, una subida de tipos tardaba un par de meses en traducirse en una rebaja del precio de los pisos, pero como ahora llevamos meses de continua subida, el momento en que las casas asumen ese ajuste no acaba de producirse, porque tampoco se sabe cu¨¢ndo acabar¨¢n de crecer los intereses¡±.

Ese momento podr¨ªa estar cerca. La Reserva Federal estadounidense ha lanzado se?ales de que est¨¢ dispuesta a detener la pol¨ªtica monetaria restrictiva. Y al otro lado del Atl¨¢ntico, los mercados descuentan pocas subidas adicionales de tipos del Banco Central Europeo (BCE). ¡°Si la pol¨ªtica monetaria sigue esa senda, el eur¨ªbor se estabilizar¨¢ m¨¢s o menos en torno a su nivel actual¡±, cree Torres. Funcas anticipa que podr¨ªa subir hasta el 4% o 4,25%.

¡°Hay gente que se queda sin posibilidad de acceso al cr¨¦dito¡±, relata el responsable de hipotecas de Rastreator, Sergio Carbajal. El portal recibe ¡°el mismo n¨²mero de solicitudes que hace un a?o¡±, pero a la hora de materializar eso en hipotecas se nota la diferencia. ¡°No somos capaces de darle viabilidad al mismo n¨²mero de personas¡±, a?ade el experto, quien cree que, no obstante, ¡°todav¨ªa quedan ofertas competitivas en tipo fijo o mixto¡±.

Con hipotecas m¨¢s caras (las nuevas que se firmen o las variables que han cambiado su precio en el ¨²ltimo a?o), Bankinter advierte de que la tasa de esfuerzo (el porcentaje de la renta neta que se destina a pagar la hipoteca) se elevar¨¢ hasta niveles pr¨®ximos al 40%. Todos los organismos internacionales sit¨²an el l¨ªmite recomendable de los ingresos que un hogar debe destinar a los gastos de la casa entre el 30% y el 35%. Y eso, necesariamente, tendr¨¢ un reflejo sobre el mercado: la entidad pronostica descensos en la compra de casas del 14% en 2023.

BBVA Research, el servicio de estudios del banco, estima que las ventas de vivienda se reducir¨¢n todav¨ªa m¨¢s: un 28,4% en 2023 respecto al a?o anterior. Pero se situar¨¢n por encima de las 500.000 operaciones, niveles similares al promedio anual entre 2015 y 2019. La ca¨ªda, explican, se debe al menor crecimiento econ¨®mico, la subida de los tipos de inter¨¦s y la reducci¨®n de los ahorros acumulados durante la pandemia. De hecho, la tasa de ahorro se ha reducido hasta niveles similares a los de la prepandemia al calor de la inflaci¨®n. ¡°En poco tiempo han subido precios e hipoteca. ?Qui¨¦n puede pagar una entrada de 70.000 euros¡±?, se pregunta Daniela J, de 43 a?os, que dispone de 40.000 euros de ahorro. ¡°Sigo buscando por si hubiera un milagro, pero cada vez lo veo m¨¢s dif¨ªcil¡±, comenta.

En resumidas cuentas, el fest¨ªn inmobiliario de 2022 se ha acabado. Si por cada vendedor de vivienda hab¨ªa cinco posibles compradores hace un a?o, ahora hay dos. ¡°Todav¨ªa queda recorrido de enfriamiento¡±, dice Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, presidente de la Federaci¨®n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias. Y a?ade: ¡°La demanda seguir¨¢ bajando y la oferta ir¨¢ subiendo y esto no cambiar¨¢ hasta final de a?o¡±. Se vende menos y, adem¨¢s, se tarda m¨¢s en cerrar la operaci¨®n.

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