El frenazo inmobiliario reduce en un 14% los ingresos auton¨®micos ligados al ladrillo

El mercado inmobiliario se frena y las arcas p¨²blicas auton¨®micas advierten el golpe. La recaudaci¨®n por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jur¨ªdicos documentados (AJD) ha ca¨ªdo m¨¢s de un 14% en el primer trimestre del a?o, reflejo de la desaceleraci¨®n en las compraventas de inmuebles y la firma de pr¨¦stamos hipotecarios. ¡°A m¨¢s intereses disminuye la capacidad de compra. Hay personas que ya han dejado de ser solventes para una hipoteca¡±, resume Carmen L¨®pez Herrera, socia de la consultora Afi (Analistas Financieros Internacionales), quien considera el fuerte encarecimiento de la financiaci¨®n como la causa fundamental del retroceso.

Hay m¨¢s ingredientes, sin embargo, que a?adir a la coctelera: el precio de la vivienda en m¨¢ximos, el ahorro de las familias en m¨ªnimos, los cambios fiscales aprobados en algunas comunidades... En total, estas dos figuras tributarias que gravan sobre todo las operaciones inmobiliarias han brindado unos 2.269 millones en el primer trimestre del a?o, frente a los casi 2.693 del mismo periodo del ejercicio anterior, seg¨²n los datos de ejecuci¨®n presupuestaria de las comunidades publicado por el Ministerio de Hacienda.

La previsi¨®n para el resto del ejercicio no es muy distinta: las consultoras del sector pronostican que el mercado vaya encogiendo despu¨¦s de un 2022 en el que se rozaron niveles de la burbuja. El a?o pasado fue el mejor desde 2007 en cuanto a operaciones de compraventa (casi 650.000, seg¨²n el INE) y recaudaci¨®n por ITP y AJD. Tambi¨¦n fue el ejercicio en que m¨¢s se encarecieron las casas en los ¨²ltimos 15 a?os y en el que m¨¢s hipotecas sobre vivienda se firmaron (m¨¢s de 463.000) desde 2010.

Este calent¨®n fue la respuesta al par¨®n obligado durante la pandemia, en el que los hogares engordaron sus ahorros y pospusieron sus compras, pero empez¨® a enfriarse en la recta final del pasado a?o, en l¨ªnea con la decisi¨®n del Banco Central Europeo (BCE) de elevar los tipos de inter¨¦s ¡ªpor primera vez en 11 a?os¡ª para contener una inflaci¨®n desbocada por la guerra en Ucrania. Estas subidas han disparado el eur¨ªbor, el ¨ªndice al que est¨¢n referenciadas la mayor¨ªa de las hipotecas variables en Espa?a ¡ªen mayo alcanz¨® el 3,862%, frente al 0,287% de 2022¡ª, encareciendo por un lado los pr¨¦stamos vivos y por el otro impidiendo a muchos ciudadanos el acceso a una vivienda en propiedad.

Los datos lo ratifican: en el primer trimestre de 2023, la firma de hipotecas cay¨® un 22,4%, de acuerdo con el Consejo General del Notariado. Las transmisiones de fincas urbanas retrocedieron un 6,3%, un 1,6% la vivienda usada, que cay¨® sobre todo en Baleares (-17,2%) y Cantabria (-11,9%), seg¨²n el INE. En contrapartida, el n¨²mero de operaciones a tocateja super¨® las transacciones hechas con financiaci¨®n. En marzo, solo el 42,7% de las compraventas de inmuebles se hizo v¨ªa pr¨¦stamo hipotecario. En el mismo periodo del a?o pasado, eran el 51,1%.

¡°Pagar al contado supone un ahorro en la fiscalidad que est¨¢ vinculada a la financiaci¨®n, aunque peque?o¡±, explica Javier G¨®mez Taboada, miembro de la Asociacio?n Espan?ola de Asesores Fiscales (Aedaf). Mientras que el ITP afecta a todas las transmisiones patrimoniales onerosas, con el grueso de su recaudaci¨®n que procede de la compraventa de vivienda de segunda mano ¡ªa la que se aplican unos tipos que oscilan entre el 6% de Madrid y el m¨¢ximo del 13% de Baleares¡ª, ¡°el AJD se suma al IVA en las operaciones inmobiliarias de primera transmisi¨®n [vivienda nueva] y en la financiaci¨®n¡±, a?ade el experto. Por ello tambi¨¦n se le conoce como el impuesto de las hipotecas. Sus tipos son inferiores, entre el 0,5% y el 1,5%.

Estos impuestos son los m¨¢s potentes entre los que est¨¢n cedidos a las autonom¨ªas, como sucesiones y donaciones, pero su aportaci¨®n ¡ªunos 12.000 millones en 2022¡ª es exigua comparada con el presupuesto de ingresos de las comunidades, que supera los 200.000 millones de euros anuales.

Previsiones presupuestarias

Castilla y Le¨®n es una de las comunidades donde en el primer trimestre del a?o m¨¢s ha retrocedido la recaudaci¨®n por ITP y AJD, casi un 40%, al igual que Castilla-La Mancha, seg¨²n los datos de Hacienda. Le siguen Arag¨®n (-34,37%), Andaluc¨ªa (-22,83%) y Murcia (-20,27%). La Comunidad Valenciana es la ¨²nica que registr¨® un incremento en el periodo, del 1,8%. Algunos de estos territorios, como Andaluc¨ªa, bajaron tipos o introdujeron deducciones en los ¨²ltimos dos a?os, lo que puede haber repercutido sus ingresos

Los Gobiernos auton¨®micos no recogen sin embargo este ajuste del mercado inmobiliario en sus previsiones presupuestarias. Al contrario, pronostican que el ITP y el AJD ingresen este a?o unos 12.682 millones de euros, un 20% m¨¢s con respecto a la previsi¨®n inicial que hicieron para 2022 y pese a que la desaceleraci¨®n se ve¨ªa venir. Son dos figuras muy sensibles al ciclo y el impacto sobre su recaudaci¨®n es pr¨¢cticamente inmediato cuando las operaciones se reducen. Algo que no ocurre con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), como se demostr¨® en anteriores crisis. Mientras que el IBI iba recaudando m¨¢s, el ITP y el AJD alcanzaron un m¨ªnimo de unos 5.000 millones en 2015, con el mercado inmobiliario pr¨¢cticamente parado.

¡°Siempre hay que pensar en clave presupuestaria y mirar no solo cu¨¢nto cae la recaudaci¨®n con respecto al a?o anterior, sino en comparaci¨®n con las previsiones iniciales¡±, explica L¨®pez Herrera. ¡°Si la ca¨ªda estaba prevista, no va a suponer un desfase en los ingresos. Si no lo estaba, s¨ª puede causar un agujero¡±. Por peque?o que sea.

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