El calent¨®n inmobiliario dispara a niveles de burbuja los ingresos auton¨®micos por la vivienda

El mercado inmobiliario ha subido como la espuma. Los precios de la vivienda rozan m¨¢ximos hist¨®ricos, las compraventas acarician niveles r¨¦cord, con m¨¢s de 600.000 operaciones entre enero y noviembre, el mejor registro desde 2007. Los alquileres est¨¢n por las nubes y las hipotecas se han encarecido al ritmo m¨¢s r¨¢pido de las ¨²ltimas dos d¨¦cadas largas. Esta euforia, que tanto recuerda a la ¨¦poca preburbuja, pero con la lecci¨®n grabada ¡ª?y aprendida?¡ª en la retina, tambi¨¦n se ha visto reflejada en los ingresos fiscales vinculados a la vivienda: la recaudaci¨®n por el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jur¨ªdicos (ITP y AJD), en mano de las comunidades, se dispar¨® el pasado ejercicio a niveles de hace 15 a?os, antes del gran pinchazo. Los expertos en la materia apuntan a otro elemento que ha podido engordar las cifras: los cambios en materia tributaria, tanto recientes como antiguos.

El ITP y el AJD, que se exigen para compraventas y pr¨¦stamos hipotecarios, brindaron 10.766 millones a las arcas p¨²blicas auton¨®micas hasta noviembre, ¨²ltimo dato disponible. Se trata de un incremento del 16,7% con respecto al mismo periodo del a?o pasado. Los derechos reconocidos ¡ªtodo lo que est¨¢ pendiente de cobro¡ª, ya superan, sin embargo, los 11.000 millones, de acuerdo con los datos de ejecuci¨®n presupuestaria de las comunidades que publica el Ministerio de Hacienda. Con el dato de cierre de 2021 y manteniendo el mismo ritmo de crecimiento, el a?o acabar¨ªa en m¨¢s de 12.500 millones. Hay que remontarse a 2007 para encontrar una cifra superior.

Entonces, en plena burbuja inmobiliaria, las operaciones estaban desatadas y los precios disparados, tanto en vivienda nueva como usada. ¡°Con la crisis financiera hubo una bajada en el n¨²mero de transacciones. La ca¨ªda en la recaudaci¨®n de ITP y AJD fue espectacular, se qued¨® en un tercio¡±, resume Luis del Amo, secretario t¨¦cnico del Registro de Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas (REAF-CGE). El suelo se toc¨® en 2013: las dos figuras aportaron a los recursos auton¨®micos tan solo 5.188 millones de euros, la cifra m¨¢s baja desde 1999.

Con la paulatina recuperaci¨®n del mercado, tambi¨¦n los ingresos fiscales de las comunidades fueron remontando. Su crecimiento ha sido constante desde 2014, con la excepci¨®n del golpe pand¨¦mico en 2020. A este resultado tambi¨¦n han contribuido las subidas fiscales. Las comunidades tienen autonom¨ªa para modificar las tarifas del ITP y el AJD y fueron elevando tipos tras el crac financiero. De hecho, estas son las ¨²nicas figuras cedidas a las autonom¨ªas que han vivido una carrera al alza en la ¨²ltima d¨¦cada, con la excepci¨®n de Madrid, en lugar de una competencia a la baja como ha ocurrido en el impuesto sobre sucesiones. En 2022, Catalu?a, Baleares y Extremadura ten¨ªan los tipos m¨¢s altos, con un ITP entre el 8% y el 11,5% y un AJD del 1,5%.

¡°En origen, el AJD rondaba el 0,5%, y el ITP el 6%. El incremento de tipos ha ayudado a elevar la recaudaci¨®n, porque despu¨¦s de la crisis financiera ni hab¨ªa tanto movimiento en el mercado ni sub¨ªan tanto los precios¡±, compara Del Amo. ¡°En 2022 ha influido m¨¢s la subida de precios y la mayor actividad inmobiliaria¡±. Aunque el mercado no ha alcanzado a¨²n los niveles del bum de inicios de siglo, el INE registr¨® 606.124 operaciones entre enero y noviembre de 2022, el dato m¨¢s elevado desde 2007, a?o de arranque de la serie, y del r¨¦cord hist¨®rico de 800.000 compraventas. Los precios, arrastrados por la inflaci¨®n rampante, tambi¨¦n experimentaron un aceler¨®n hasta el tercer trimestre, y est¨¢n m¨¢s cerca de los n¨²meros de la burbuja que de los a?os precovid.

Tampoco es necesario acudir a las estad¨ªsticas para entender la magnitud de la subida. Encontrar una vivienda en Madrid de al menos 80 metros cuadrados, dos habitaciones y por debajo de los 200.000 euros es una misi¨®n casi imposible. De las m¨¢s de 22.000 propiedades ofertadas en el principal portal inmobiliario de Espa?a, Idealista, solo un 4% cumpl¨ªan con estos requisitos a mediados de la semana pasada. Ni hablar de nuevas promociones: solo hab¨ªa ocho pisos con los criterios seleccionados, todos pertenecientes a un ¨²nico bloque en la ultraperiferia de la capital. En Barcelona, la b¨²squeda es a¨²n m¨¢s complicada. Para el mismo presupuesto, solo hab¨ªa unos 230 inmuebles de segunda mano, sobre un total de m¨¢s de 16.800. De obra nueva, ninguno. Es cierto que se trata de dos ciudades donde los precios son particularmente elevados, pero hay otros datos que confirman que el mercado est¨¢ en ebullici¨®n. Por ejemplo, que en el tercer trimestre de 2022 hicieran falta 7,9 a?os de salario bruto para adquirir una vivienda, seg¨²n los ¨²ltimos datos del Banco de Espa?a. Es la cifra m¨¢s alta desde 2011.

Nuevo valor de referencia

El impuesto sobre actos jur¨ªdicos documentados deben abonarlo todos los contribuyentes que adquieran vivienda de obra nueva ¡ªla que se compra directamente al promotor o que tenga menos de dos a?os¡ª, adem¨¢s de un IVA del 10%. El AJD grava tambi¨¦n todas las operaciones vinculadas a pr¨¦stamos hipotecarios, tanto si el inmueble es nuevo como usado. Su base imponible es la responsabilidad hipotecaria, que incluye todos los costes de la financiaci¨®n, desde el capital a los intereses y dem¨¢s gastos. El ITP, en cambio, se abona al comprar inmuebles de segunda mano ¡ªtambi¨¦n bienes muebles como coches o motos, aunque su aportaci¨®n es residual sobre el conjunto de la recaudaci¨®n¡ª, y se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la operaci¨®n y el que la Administraci¨®n asigna a la vivienda.

La f¨®rmula para determinar este ¨²ltimo fue modificada el a?o pasado, con la introducci¨®n del llamado valor de referencia, que seg¨²n el director de Consultor¨ªa Inmobiliaria de Tinsa, David Paramio, es otro responsable del encarecimiento de la vivienda en 2022 y, por ende, del subid¨®n en la recaudaci¨®n: ¡°El n¨²mero de operaciones de compraventa actuales no tiene nada que ver con las del 2007 y refleja tambi¨¦n el impacto del valor de referencia que ha operado desde el 1 de enero de 2022¡±, zanja.

El valor de referencia se determina a partir de datos sobre inmuebles y compraventas y sustituye al valor real que se usaba anteriormente, que sol¨ªa ser cercano al catastral a causa de su dif¨ªcil cuantificaci¨®n. Hacienda alega que la nueva f¨®rmula busca reducir la litigiosidad entre contribuyente y Administraci¨®n. ¡°Durante 2022, hemos visto un porcentaje elevado de casos que tienen un valor de referencia bastante elevado, superando en muchas ocasiones el valor de mercado real del inmueble, lo cual supone de facto una subida de impuestos, como as¨ª reflejan los datos de m¨¢xima cuant¨ªa de recaudaci¨®n desde 2007¡å, objeta Paramio.

Manuel Esclapez, del grupo de expertos en Haciendas Locales y Catastro de AEDAF (Asociaci¨®n Espa?ola de Asesores Fiscales), no cree que el valor de referencia haya tenido tanto impacto en el reciente aumento de la recaudaci¨®n y pone la lupa sobre el repunte de los precios y del n¨²mero de transacciones. ¡°Un alza en los precios supone un mayor gravamen sobre el producto inmobiliario. Pienso que el mercado ha retomado la senda anterior a la pandemia, cuando ya hab¨ªa una tendencia al alza, y que ahora se ha juntado con la liquidez acumulada durante los confinamientos¡±.

?Qu¨¦ pasar¨¢ en 2023? Las numerosas inc¨®gnitas que acechan la econom¨ªa ¡ªel conflicto en Ucrania, la crisis energ¨¦tica con sus derivadas en la inflaci¨®n y la subida en los tipos de inter¨¦s¡ª complican toda previsi¨®n, pero los analistas descartan otra burbuja pese al calent¨®n del mercado. La tasadora inmobiliaria Tinsa prev¨¦ que habr¨¢ un enfriamiento y el aumento de los precios se frenar¨¢ ¡°como consecuencia de una previsible moderaci¨®n de la demanda¡±. Es decir, habr¨¢ una estabilizaci¨®n, al menos en el mercado de segunda mano. ¡°En obra nueva la previsi¨®n es de crecimiento de precios, ya que la oferta sigue siendo inferior a la demanda existente y los costes de construcci¨®n siguen presionando¡±.