Caixabank mejora sus previsiones de venta de casas y eleva hasta el 2,9% el crecimiento de los precios para 2023

El mercado de la vivienda en Espa?a se desacelera, pero aguanta el tipo mejor de lo esperado. Caixabank Research ha mejorado sus previsiones del sector inmobiliario para 2023, revisando al alza tanto el n¨²mero de compraventas, que sit¨²a en cerca de 500.000 casas, como el alza de los precios, que estima en el 2,9% anual. El aumento de los tipos de inter¨¦s del Banco Central Europeo (BCE) para moderar la inflaci¨®n en la eurozona ¡ªque se coloca en el 6,1%, la cifra m¨¢s baja desde el inicio de la invasi¨®n rusa en Ucrania¡ª auguraba un enfriamiento m¨¢s intenso del mercado de la vivienda debido al l¨®gico encarecimiento de las hipotecas. De hecho, las compraventas comenzaron a dar los primeros signos de agotamiento a mediados de 2022, coincidiendo con el cambio de rumbo de la pol¨ªtica monetaria europea.

Pero el ritmo de desaceleraci¨®n est¨¢ siendo m¨¢s suave de lo anticipado. Aun as¨ª, en Caixabank Research siguen hablando de ¡°una notable ralentizaci¨®n del mercado inmobiliario espa?ol en los pr¨®ximos trimestres¡±, aunque consideran que es poco probable que se produzca una fuerte correcci¨®n como la de la Gran Recesi¨®n entre 2008 a 2013. Descartan una debacle porque, seg¨²n la entidad, hay varios factores que seguir¨¢n empujando la demanda y los precios de las viviendas, como la buena salud del mercado laboral, en el que prev¨¦ la creaci¨®n de 390.000 puestos de trabajo en 2023 y 270.000 en 2024. Tambi¨¦n porque la inflaci¨®n se modera ¡ªestima que por debajo del 4% en 2023¡ª y los salarios registran crecimientos m¨¢s din¨¢micos ¡ªen torno al 4% y 5% en 2023, y entre el 3,5% y el 4% en 2024¡ª. A esto se a?ade el intenso flujo migratorio de los pr¨®ximos a?os, que seguir¨¢ sosteniendo la demanda de vivienda en las zonas de mayor actividad econ¨®mica. Seg¨²n las proyecciones del INE, en 2023 y 2024 la poblaci¨®n for¨¢nea aumentar¨¢ en unas 490.000 personas al a?o.

En sus estimaciones iniciales, el servicio de estudios del banco auguraba un volumen de compraventas de 480.000 casas. Sin embargo, y debido a que en los primeros meses del a?o el descenso ha sido menor del esperado ¡ªhasta abril las operaciones cayeron un 3,4% interanual, pero siguen un 16,7% por encima del mismo periodo de 2019¡ª, ha revisado al alza el dato: cerca de 500.000 transacciones en el conjunto de 2023. La cifra es similar a la registrada en 2019, pero un 23% inferior a la de 2022 (650.000 unidades, su mayor cifra en 15 a?os). El mayor ajuste se concentrar¨¢ en las viviendas de segunda mano, que representan el grueso de la oferta. En cambio, el n¨²mero de compraventas de vivienda nueva se mantendr¨¢ en un nivel similar al del a?o anterior, unas 110.000 viviendas, en consonancia con el n¨²mero de casas iniciadas en los ¨²ltimos 12 meses.

La evoluci¨®n del precio tambi¨¦n se ha revisado al alza, debido a los buenos datos del primer trimestre ¡ªuna subida del 2,2% intertrimestral, frente al 0,5% del cuatro trimestre de 2022, seg¨²n el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana¡ª. Caixabank Research ya no habla de un aumento de precios del 0,2% para el conjunto del a?o, sino de un encarecimiento del 2,9% para 2023. La mayor resiliencia de la demanda, sobre todo por parte de extranjeros que han comprado casa en alg¨²n municipio tur¨ªstico espa?ol, y que tienen una menor dependencia del cr¨¦dito, as¨ª como la escasez de oferta de vivienda de obra nueva y los elevados costes de construcci¨®n, han estado empujando el precio de la vivienda en los ¨²ltimos trimestres, a pesar del fuerte aumento de los tipos de inter¨¦s. Sobre todo en los municipios tur¨ªsticos, donde el precio de las casas est¨¢ muy cerca de alcanzar un nivel similar al anterior m¨¢ximo registrado a mediados de 2008, mientras que en las localidades no tur¨ªsticas se encuentra todav¨ªa un 26% por debajo del m¨¢ximo. Aun as¨ª, de cara a los pr¨®ximos trimestres, en l¨ªnea con el debilitamiento de la demanda y de la econom¨ªa en general, el banco espera ¡°una notable desaceleraci¨®n en los precios¡±. Su previsi¨®n para 2024 es una subida del 1,1%.

Respecto a la oferta de vivienda, seguir¨¢ estando muy limitada. La previsi¨®n es llegar a 90.000 visados en 2023, muy inferior a la creaci¨®n neta de hogares. La entidad cree que las se?ales de enfriamiento de la demanda, las novedades legislativas, los problemas estructurales del sector y unos costes de construcci¨®n que se mantienen elevados, pese a la reciente moderaci¨®n, no hacen prever que la falta de oferta de vivienda se revierta en los pr¨®ximos trimestres. Los costes de construcci¨®n residencial en Espa?a podr¨ªan empezar a retroceder en agosto y caer alrededor de un 5% en promedio en 2024 (en ausencia de nuevos shocks). A pesar de este retroceso, los costes se consolidar¨ªan en torno al 16%, por encima del nivel de enero de 2021.

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