La fiebre por perder de vista la hipoteca dispara las renegociaciones, las cancelaciones y la compra de casas al contado

La hipoteca ha dejado de ser una buena pareja de baile y la fiebre por quit¨¢rsela de encima se ha intensificado. El fin de la era de los tipos de inter¨¦s baj¨ªsimos y el encarecimiento tan intenso y r¨¢pido del cr¨¦dito por las subidas de tipos del BCE han constituido el germen de un cambio de rumbo rotundo en el mercado hipotecario. La presi¨®n que sufren varios millones de familias hipotecadas a tipo variable, con un eur¨ªbor que supera el 4%, ha provocado una oleada de renegociaciones y cancelaciones de pr¨¦stamos. Es m¨¢s, la compra de vivienda sin financiaci¨®n de por medio ha tocado m¨¢ximos hist¨®ricos: cinco de cada diez transacciones se pagan ya al contado.

El hecho m¨¢s evidente de que el mercado hipotecario ha cambiado es que se cancelan m¨¢s hipotecas de las que se firman. En concreto, en mayo ¡ª¨²ltimo dato disponible del INE¡ª fueron 10.587 amortizaciones totales m¨¢s. Ese mes, los ciudadanos suscribieron 33.398 hipotecas para comprar una vivienda, un 24% menos que en el mismo periodo del a?o anterior, por valor de 5.145 millones de euros, un 14% menos interanual. Por el contrario, se cancelaron registralmente 43.985 hipotecas, un 20% m¨¢s interanual. Se trata del segundo dato m¨¢s alto desde mayo de 2008, a?o en el que estall¨® la burbuja inmobiliaria.

No hay datos oficiales sobre el n¨²mero de amortizaciones parciales anticipadas (el cliente devuelve parte del capital prestado antes del vencimiento del cr¨¦dito con el fin de rebajar cuota mensual o plazo). Leyre L¨®pez, analista de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE) hace una estimaci¨®n: ¡°Tanto las amortizaciones ordinarias como las anticipadas, ya sean parciales o totales, pueden suponer aproximadamente el 15% del saldo vivo. Ser¨ªan unos 70.000 millones de euros en los ¨²ltimos 12 meses a marzo de 2023¡å.

El frenazo en la firma de hipotecas y el aumento de las amortizaciones totales y parciales han provocado la ca¨ªda del saldo vivo hipotecario, lo que ha generado las primeras se?ales de alarma en la banca ante la p¨¦rdida de uno de sus principales negocios. Seg¨²n el Banco de Espa?a, el saldo vivo del cr¨¦dito para la compra de vivienda alcanz¨® los 502.657 millones de euros en mayo, niveles m¨ªnimos no vistos desde 2006. Son 1.696 millones menos respecto al mes anterior y suman 11 meses consecutivos de reducciones. La analista de la AHE explica el cambio: ¡°Con el aumento del coste de financiaci¨®n la actividad hipotecaria viene encadenando varios meses de registros negativos en el flujo de nueva actividad. A la ca¨ªda del nuevo cr¨¦dito se suma la posible conveniencia de algunos hogares por reducir su deuda en plena subida de tipos, lo que estar¨ªa resultando en una p¨¦rdida de saldo vivo frente a los registros positivos que experiment¨® a lo largo de los dos ¨²ltimos a?os¡±.

El nuevo ciclo monetario tambi¨¦n est¨¢ afectando al volumen de renegociaciones, que son las operaciones para mejorar las condiciones financieras de un pr¨¦stamo ya vigente. Hasta mayo, ha habido cambios de condiciones en las hipotecas por un valor total de 1.771 millones, seg¨²n los datos del Banco de Espa?a. Esto es, tres veces m¨¢s que en el mismo periodo del ejercicio anterior (que sum¨® 593 millones). ¡°Estas operaciones han pasado de suponer en torno al 2% del mercado a representar el 8% en lo que llevamos de a?o¡±, dice Leyre L¨®pez con datos del Banco de Espa?a. A pesar del importante aumento de operaciones, siguen representado un porcentaje modesto sobre el total.

Las renegociaciones de pr¨¦stamos hipotecarios por parte de los hogares espa?oles experimentaron un fuerte incremento en marzo. El importe total alcanz¨® los 449 millones de euros, lo que supone un 243% m¨¢s que en el mismo mes del a?o anterior (131 millones). En mayo, ¨²ltimo dato disponible, las operaciones sumaron 409 millones de euros, lo que representa un aumento del 199% interanual. Aun as¨ª, este no parece que vaya a ser el a?o m¨¢s intenso en renegociaciones. Fue 2015 ¡ªseg¨²n la estad¨ªstica del Banco de Espa?a que arranca en esa fecha¡ª con 9.241 millones de euros; seguido de 2016, con 6.396 millones renegociados.

Hay dos formas de renegociar el pr¨¦stamo y defenderse de las subidas del eur¨ªbor. La subrogaci¨®n (se mejoran las condiciones llev¨¢ndose la hipoteca a otro banco) y la novaci¨®n (se consiguen mejoras qued¨¢ndose en la entidad de siempre).En ambos casos, lo que se persigue es cambiar los plazos de devoluci¨®n (al amortizar o alargar los pr¨¦stamos), la renegociaci¨®n del tipo de inter¨¦s o un cambio del tipo variable al fijo o al mixto.

A la hora de valorar si es m¨¢s conveniente amortizar parcialmente la hipoteca o incluso cancelarla o, por el contrario, es mejor la opci¨®n de renegociar con la banca, la respuesta de los expertos es clara. ¡°La gente se ha asustado al ver intereses del 5% y una subida de 400 euros al mes y ha destinado todos sus ahorros a amortizar la hipoteca, lo que demuestra falta de cultura financiera porque es la peor decisi¨®n, no tiene sentido¡±, cree Ricard Garriga, fundador y consejero delegado de la plataforma Trioteca. En su opini¨®n, el mejor camino es cambiar de banco y pasar la hipoteca variable actual a una fija (el tipo medio es de 2,88% a 30 a?os) o una mixta (con la parte fija al 2,29%). ¡°La gente que hizo este cambio en junio se ha ahorrado de media 276 euros al mes¡±, indica. En cualquier caso, el experto recuerda que amortizar la hipoteca tiene siempre m¨¢s sentido al principio que al final, cuando apenas se pagan intereses debido a que en Espa?a el sistema de amortizaci¨®n m¨¢s utilizado es el franc¨¦s (al final es cuando mayor peso del dinero financiado se abona).

Pago al contado

Que se firmen menos hipotecas no solo tiene que ver con el hecho de que se compren menos casas (un 11,4% menos en mayo con respecto a un a?o antes, seg¨²n el Consejo General del Notariado), sino tambi¨¦n con el fuerte aumento de las compras que se hacen sin pisar el banco. M¨¢s de la mitad de las adquisiciones de vivienda, en concreto el 56,3%, que se cerraron en mayo, se realiz¨® sin que mediase un pr¨¦stamo hipotecario. ¡°Indudablemente en estas cifras tiene mucho que ver el endurecimiento de las condiciones de los pr¨¦stamos hipotecarios que hace que algunas personas hayan dejado de tener acceso a la financiaci¨®n y que aquellos que pueden procedan al pago al contado¡±, explica Mar¨ªa Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado.

Javier Kindelan, responsable de Living (sector residencial) de CBRE Espa?a, a?ade que ¡°siguen existiendo ahorros embalsados en los hogares tras la pandemia, prioriz¨¢ndose su uso en vez de esperar a hipotecarse en un futuro pr¨®ximo con el eur¨ªbor m¨¢s normalizado¡±. Aunque hay m¨¢s factores. ¡°En paralelo, identificamos el repunte de la demanda extranjera como otro factor que puede ser importante para explicar este menor peso de las compras con hipotecas al depender, generalmente, en menor medida de financiaci¨®n hipotecaria¡±, explica.

La figura del comprador for¨¢neo que paga al contado es muy evidente en los destinos tur¨ªsticos espa?oles, especialmente en las Islas Canarias y Baleares. En Las Palmas de Gran Canaria solo el 28,5% de los clientes de la agencia inmobiliaria Engel & V?lkers han solicitado una hipoteca, frente al 71,5% restante que ha comprado con recursos propios, seg¨²n datos de la empresa. En 2021, la distribuci¨®n era la contraria (78% con hipoteca y 22% sin financiaci¨®n). Las zonas donde es m¨¢s llamativo el pago al contado han sido Santa Br¨ªgida y el sur, donde el porcentaje asciende al 100%. Y no solo se trata de compras de viviendas de lujo, la especialidad de esta agencia: en Las Palmas de Gran Canaria las operaciones se han hecho entre los 1.536 euros por metro cuadrado y los 5.489 euros.

Florian Hofer, director general de Engel & V?lkers Baleares, relata que ¡°en 2022, el 75% de los inversores extranjeros pagaron en efectivo y la mayor¨ªa de estas propiedades se encontraban en la alta gama del mercado¡±, entre los dos y los seis millones de euros.

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