T¨¦cnicas de presi¨®n para abaratar la hipoteca: ser infiel al banco suele dar resultado

El divorcio hipotecario se consuma en Espa?a para ahorrar dinero. El matrimonio durante 20 o 30 a?os con una misma hipoteca, el contigo pan y cebolla, es cosa del pasado. El culpable es un eur¨ªbor que se ha colocado en m¨¢ximos desde 2008 (la media de junio est¨¢ en el 3,9%, aunque la diaria ya ha rebasado el 4%), lo que para una hipoteca de 150.000 euros (con un diferencial del 1% a 25 a?os) supone pagar unos 252 euros m¨¢s al mes, 3.000 euros adicionales al a?o.

Cada vez son m¨¢s los hipotecados que, asfixiados por las cuotas mensuales, est¨¢n dando el paso de cambiar de hipoteca o de banco. Hay dos opciones para hacerlo. Una es la subrogaci¨®n, operaci¨®n que consiste en mejorar las condiciones llev¨¢ndose la hipoteca a otro banco y as¨ª poder contratar, por ejemplo, una hipoteca mixta, el producto estrella en este momento. Otra es la novaci¨®n, con la que se consiguen mejoras qued¨¢ndose en la entidad de siempre. En Espa?a hay 4,1 millones de familias que tienen una hipoteca variable y ¡°cada mes 300.000 reciben las malas noticias del gran aumento de la cuota hipotecaria¡±, cuenta Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca, empresa intermediaria de hipotecas. Y a?ade: ¡°El cambio de hipoteca es la gran soluci¨®n al aumento unilateral de la cuota¡±. En esta plataforma el 70% de los pr¨¦stamos gestionados son por cambio de banco. El objetivo de los clientes al dar este paso es claro: sustituir el inter¨¦s variable por uno fijo o mixto, reducir el diferencial del pr¨¦stamo variable, renegociar los plazos o suprimir comisiones. O todo a la vez.

El cambio de pareja es sencillo y barato. La primera parada siempre es el banco actual, para tantear si es posible alg¨²n tipo de mejora en las condiciones. De entrada, la respuesta suele ser negativa, as¨ª que toca buscar la mejor oferta consultando en varias entidades. Una vez seleccionada, ¡°hay que esperar 15 d¨ªas por si tu entidad quiere igualarte o mejorarte la oferta¡±, aporta Laura Mart¨ªnez, portavoz de iAhorro.

Si el cliente acepta, firmar¨¢ una novaci¨®n con su banco ante notario. Al final, esta es la operaci¨®n m¨¢s habitual por la comodidad que supone seguir con la entidad de siempre: de 65.002 novaciones en 2019 se ha pasado a 151.535 en 2022. No es f¨¢cil que el propio banco sirva en bandeja de plata la mejor oferta del mercado, pero ¡°nos consta que en muchos casos s¨ª se iguala o mejora la oferta¡±, afirma Miquel Riera, experto en hipotecas en HelpMyCash, comparador de productos bancarios. Hay que pagar los 300 euros de media que cuesta una tasaci¨®n (si el banco la pidiera) y una comisi¨®n por novaci¨®n (en el caso de que figure en la escritura), que suele costar entre un 0% y un 1,5% sobre el importe pendiente, cuenta Riera.

Buen historial

Si el cliente rechaza la oferta o no recibe ninguna, podr¨¢ formalizar la subrogaci¨®n con otro banco. ¡°Lo bueno para la entidad es que el cliente llega con un historial crediticio y puede ver que ha respondido siempre a los pagos, no tiene deudas pendientes¡­¡±, razona la portavoz de iAhorro, donde las subrogaciones copan el 40% del negocio cada mes, cuando hace un a?o eran el 10%.

En la subrogaci¨®n hay que pagar la tasaci¨®n del inmueble, que a veces suele asumir la nueva entidad, y la comisi¨®n por subrogaci¨®n si la hubiera ¡ªesta al banco que se abandona¡ª, que normalmente va del 0% al 2% del importe pendiente. Corresponde a la entidad asumir los gastos de notar¨ªa, gestor¨ªa y registro. Un ejemplo: para una hipoteca de 100.000 euros, un 0,25% de penalizaci¨®n son 250 euros, a lo que hay que a?adir la tasaci¨®n. ¡°Con 550 euros una persona se puede cambiar de hipoteca. Los usuarios que lo han hecho en mayo se han ahorrado de media 237 euros, por lo que en dos meses ya tendr¨ªan amortizado el gasto¡±, se?ala Garriga. Es importante conocer que el banco no puede cobrar comisi¨®n por pasar la hipoteca variable a un tipo fijo, seg¨²n recoge la ley reguladora de los contratos de cr¨¦dito inmobiliario, en vigor desde 2019, que facilit¨® estas operaciones.

El n¨²mero de subrogaciones ha pasado de 11.183 de 2019 a 21.304 de 2022, a?o en el que el Banco Central Europeo (BCE) comenz¨® a subir tipos de inter¨¦s tras una era de pol¨ªtica monetaria acomodaticia. En el primer trimestre de este a?o se han cerrado 5.972 operaciones, una cifra ligeramente inferior a la registrada en el mismo periodo de 2022 (6.596), seg¨²n el INE. Hay que tener en cuenta que muchos hipotecados se apresuraron a hacer el cambio con las primeras subidas de tipos y que hay entidades que no aceptan la subrogaci¨®n y piden cancelar la hipoteca actual para contratar una nueva, una operaci¨®n que es m¨¢s cara para el cliente y m¨¢s ventajosa para el banco. ¡°Se empieza de cero con la amortizaci¨®n, no se tienen en cuenta los intereses pagados como en la subrogaci¨®n¡±, se?ala Mart¨ªnez. En este caso, el coste puede ir de 1.000 a 1.600 euros, m¨¢s la comisi¨®n por cancelaci¨®n anticipada si la hay. Aunque resulta m¨¢s costosa, la opci¨®n de cancelar el pr¨¦stamo y suscribir uno nuevo podr¨ªa salir a cuenta, por lo que conviene echar n¨²meros y explorar todas las posibilidades.

Cada persona puede cambiar de hipoteca las veces que quiera, no hay un l¨ªmite. ¡°Hemos tenido casos extremos, como cambiar al cabo de tres d¨ªas de firmar la hipoteca¡±, cuenta Garriga. Dicho esto, lo habitual es que transcurran de uno a tres a?os.

Las grandes beneficiadas por los divorcios son las hipotecas mixtas. Hay m¨¢s inter¨¦s por ellas, tanto por parte de los clientes como de la banca. ¡°De las entidades que operan en Espa?a, nos consta que hay al menos 12 que ofrecen hipotecas a tipo mixto, mientras que hace poco m¨¢s de un a?o eran pr¨¢cticamente la mitad¡±, cuenta Riera. Las que a¨²n no disponen de este producto lo est¨¢n planificando, sobre todo las mixtas a cinco a?os, las m¨¢s atractivas en el momento actual.

La hipoteca mixta suele tener un periodo fijo de 5, 10 o 15 a?os y posteriormente cambia a variable. Los expertos consideran que es una buena opci¨®n para unos a?os y, adem¨¢s, ofrecen un inter¨¦s m¨¢s bajo que el de las fijas. ¡°Son convenientes para los clientes que quieren protegerse de las subidas actuales del eur¨ªbor, que no encuentran hipotecas fijas atractivas y que tienen ahorros para adelantar capital y acortar su plazo¡±, dice Riera. Y si baja el eur¨ªbor, existe la posibilidad de volver a cambiar de cr¨¦dito. Con la mira puesta en ese futuro cambio, es importante que en la novaci¨®n o subrogaci¨®n se negocie con la entidad que no existan comisiones.

Durante el periodo fijo de la hipoteca mixta se suele pagar un 2,3%, aunque las hay por 3,5% sin bonificaciones, y en el variable pasa a eur¨ªbor m¨¢s un diferencial que va del 0,6% al 1%. ¡°Cuanto mayor es ese periodo inicial, m¨¢s alto es el inter¨¦s fijo aplicado¡±, dice el ejecutivo de Trioteca, donde las mixtas son ya el 32,32% de las hipotecas que cierran.

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