Espa?a construye m¨¢s casas, aunque vende menos

El mercado inmobiliario ha entrado en una fase claramente contractiva este a?o. El auge de 2022 comenz¨® a apagarse el pasado diciembre y actualmente Espa?a suma seis meses consecutivos de ca¨ªda de compraventa de viviendas. En lo que va de a?o (el INE ha ofrecido datos hasta julio), se han vendido un 5% menos de inmuebles. Y el descalabro en las hipotecas es todav¨ªa mayor, con un retroceso de m¨¢s del 14% en el mismo periodo. Sin embargo, la edificaci¨®n no se est¨¢ comportando igual. Los datos difundidos este jueves por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana apuntan a un crecimiento del 6% en los visados de obra nueva durante el primer semestre de 2023.

De enero a junio, las Administraciones recibieron peticiones para levantar 55.500 nuevas viviendas, frente a las 52.357 del mismo periodo de 2022. Adem¨¢s, la evoluci¨®n del mercado muestra que la construcci¨®n est¨¢ acelerando el paso, ya que es el mayor crecimiento del ¨²ltimo a?o. El nuevo protagonista del mercado es el piso en bloque, mientras que los permisos para levantar unifamiliares s¨ª retroceden respecto a un a?o atr¨¢s.

?C¨®mo es posible que la construcci¨®n pise el acelerador mientras el mercado inmobiliario echa el freno? Los expertos creen que se debe a uno de los desequilibrios estructurales que Espa?a arrastra desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando el sector qued¨® arrasado. En los primeros a?os no importaba, porque quedaban muchas casas de la ¨¦poca de los excesos para satisfacer la demanda. Pero a partir de 2015, cuando lleg¨® la recuperaci¨®n, la edificaci¨®n se fue quedando rezagada. El resultado, resume Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE Espa?a, es que los promotores ¡°no tienen la capacidad productiva ni la mano de obra suficiente¡± para desarrollar todas las viviendas nuevas que absorber¨ªa el mercado.

Con la excepci¨®n del ejercicio de la pandemia (cuando se desplom¨® por motivos evidentes), el sector promotor espa?ol parece estar estancado en el entorno de las 100.000 casas nuevas al a?o. La barrera de las 110.000 unidades no se supera desde 2009. Y aunque las cifras del primer semestre apuntan a que en 2023 podr¨ªa alcanzarse ese hito, nadie tiene la impresi¨®n de que se pueda superar por mucho. Frente a ello, la demanda potencial de casas nuevas se calcula mucho m¨¢s arriba. Uno de los indicadores cl¨¢sicos para medirla, la creaci¨®n de nuevos hogares, se sit¨²a en torno a 210.000 por a?o. ¡°Los promotores saben que su demanda est¨¢ ah¨ª¡±, abunda Kindelan, ¡°si pudieran, har¨ªan el doble de viviendas, pero no tienen la capacidad¡±.

Una ¡°mala etapa¡± para los promotores

Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE), destaca que la ca¨ªda de ventas ¡°se nota de manera m¨¢s ostensible en la segunda mano¡±. De hecho, seg¨²n los datos estad¨ªsticos oficiales, en lo que va de 2023 solo se han vendido un 1% menos de casas a estrenar, frente al retroceso del 6% en las usadas, que desde hace a?os son las protagonistas absolutas del mercado inmobiliario. El dirigente de la patronal no niega, sin embargo, problemas que afectan al sector y limitan su capacidad productiva.

Los ¨²ltimos tiempos, confiesa G¨®mez-Pintado, no han sido sencillos: ¡°Hemos pasado una mala etapa porque la falta de mano de obra se ve cada vez de manera m¨¢s clara¡±. Sin embargo, el empresario se muestra optimista en otro de los aspectos que han atenazado al sector desde la recuperaci¨®n de la pandemia. ¡°Vemos una relajaci¨®n en el precio de los materiales, que hab¨ªan subido bastante¡±, asegura. Y en ese contexto de altos costes en la mano de obra y en los materiales, planea la eterna queja de los promotores: las Administraciones P¨²blicas no fabrican (el verbo es un cl¨¢sico en el argot del sector) suficiente suelo para desarrollar. Es decir, una materia prima que tambi¨¦n es cara.

Kindelan completa el retrato del momento hablando de una cuesti¨®n m¨¢s coyuntural: el encarecimiento de los pr¨¦stamos como consecuencia de las subidas de tipos de inter¨¦s con las que el Banco Central Europeo trata de combatir la inflaci¨®n. ¡°Las condiciones financieras afectan de dos modos¡±, ejemplifica el jefe del departamento Living (residencial) de CBRE Espa?a, ¡°a la gente le cuesta m¨¢s o no accede a una hipoteca; y a la vez complica la financiaci¨®n del propio promotor o de los inversores¡±. En la consultora creen que ¡°de aqu¨ª a finales de a?o¡± se va a superar el umbral de esfuerzo del 40% para la compra de vivienda (la media de ingresos de una familia que hay que dedicar para pagar la casa).

Ca¨ªdas en Madrid y Barcelona

Pese a que el sector se siente en parte blindado porque queda mucha demanda potencial que atender, las dificultades del momento tambi¨¦n tienen su reflejo en otras estad¨ªsticas. ¡°Cuando la situaci¨®n se vuelve m¨¢s complicada, hay proyectos que se visan pero no se inician¡±, advierte el secretario general de Andimac (la patronal de las empresas que distribuyen materiales para construcci¨®n), Sebasti¨¢n Molinero. Las certificaciones de fin de obra (las viviendas que efectivamente se construyen y terminan) avanzan en el conjunto de Espa?a un 0,6%, un ritmo m¨¢s pausado que el de los visados (que se piden antes de iniciar los trabajos), seg¨²n los ¨²ltimos datos disponibles.

Y no son los ¨²nicos claroscuros de las estad¨ªsticas publicadas esta semana por el Ministerio de Transportes. Los visados de vivienda de obra nueva, por ejemplo, caen con fuerza en tres de las seis mayores capitales: Madrid (-38% en el primer semestre), Barcelona (que presenta niveles de construcci¨®n raqu¨ªticos desde hace a?os y retrocede en esta ocasi¨®n un 72%) y M¨¢laga (-51%). Valencia, Sevilla y Zaragoza si est¨¢n en positivo y con crecimientos por encima de la media.

A la vez, Molinero incide en otro problema que se deriva del hecho de que los promotores construyan muchas menos casas de las que podr¨ªan o no encuentren suelos accesibles y baratos para hacerlo. La oferta que hay est¨¢ muy enfocada hacia hogares con cierto poder adquisitivo, mientras que ¡°hay un problema de vivienda en segmentos medios y bajos¡±. ¡°Cuando los precios del alquiler est¨¢n como est¨¢n es porque hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda¡±, concluye.

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