Hipotecas: cinco meses de ca¨ªda a doble d¨ªgito y tipos en m¨¢ximos de siete a?os

Un mercado inmobiliario en retroceso y una pol¨ªtica monetaria que no afloja. La combinaci¨®n resulta fatal para las hipotecas; es decir, para aquellos que aspiran a comprar una casa y necesitan financiaci¨®n para pagarla. Y como resultado, los pr¨¦stamos para la compra de vivienda suman ya cinco meses de ca¨ªda libre en Espa?a, a la vez que los intereses medios alcanzan cotas que no se ve¨ªan desde 2016, el a?o en que el Banco Central Europeo (BCE) baj¨® los tipos hasta el 0% e inaugur¨® una ¨¦poca de dinero ultrabarato que se prolongar¨ªa durante a?os, hasta que la recuperaci¨®n de la pandemia y la guerra de Ucrania forzaron un dr¨¢stico giro de guion. En julio, seg¨²n los datos difundidos este mi¨¦rcoles por el INE, se constituyeron 29.223 hipotecas sobre vivienda, casi un 19% menos que en el mismo mes de 2022. Desde el pasado marzo, el mercado hipotecario espa?ol se ha abonado a las ca¨ªdas de doble d¨ªgito.

A la vez, los tipos de inter¨¦s suben a marchas forzadas, en consonancia con los tipos oficiales que marca el BCE y con los movimientos del eur¨ªbor. El inter¨¦s medio, calculado para el primer a?o de vida del pr¨¦stamo, fue en julio del 3,24%. Hay que retroceder siete a?os, a agosto de 2016, para encontrar una cota similar. Tampoco desde ese verano se ve¨ªa un inter¨¦s tan alto en las hipotecas a tipo fijo, que de media rozaron el 3,5% (el inter¨¦s medio fue del 3,49% exactamente, seg¨²n el INE). Y las variables, al 2,95%, se acercaron a la barrera psicol¨®gica del 3%, un nivel que no han sobrepasado desde abril de 2017.

El encarecimiento de tipos est¨¢ provocando otros efectos sobre el mercado hipotecario. Uno es la revigorizaci¨®n de los pr¨¦stamos variables. Estos, que dominaban ampliamente el mercado hace 10 a?os, empezaron a ceder frente a los fijos, que en la pandemia se convirtieron en mayoritarios. Sin embargo, el encarecimiento de los pr¨¦stamos hace que la oferta de hipotecas fijas no resulte atractiva para muchos compradores. Por eso, las variables llevan meses ganando cuota de mercado: en julio fueron ya un 42,2% del total, cuando en el mismo mes de 2022 apenas representaban un 25%.

Para Juan Vil¨¦n, responsable de la divisi¨®n hipotecaria de la plataforma inmobiliaria Idealista, los datos de este mi¨¦rcoles ¡°ahondan en la tendencia que llevamos observando en los ¨²ltimos meses: fuerte ca¨ªda en el n¨²mero de transacciones, encarecimiento de todas las hipotecas, tanto fijas como variables, y mayor protagonismo de las hipotecas mixtas, encuadradas en la estad¨ªstica dentro de las variables¡±. En su an¨¢lisis difundido a los medios, el experto vaticina que ¡°los pr¨®ximos meses mantendr¨¢n esta l¨ªnea¡± y solo ve un posible cambio de escenario hacia finales de a?o.

A la vez, el intento de muchos prestatarios por protegerse de la escalada de las cuotas hipotecarias ha provocado un gran movimiento de cambios en las condiciones de los pr¨¦stamos. Son las novaciones (si se realiza con el mismo banco con el que ya se ten¨ªa el pr¨¦stamo) y las subrogaciones (si implica un cambio de entidad financiera). En julio, el INE da cuenta de 3.951 hipotecas con cambios en los tipos de inter¨¦s. La mayor¨ªa, 3.397, eran pr¨¦stamos con intereses variables, pero tras el cambio solo 2.509 mantuvieron ese tipo. Es decir, muchos optaron por irse a un tipo fijo pese a ser m¨¢s caro para blindarse de posibles subidas en los pr¨®ximos meses.

Otra muestra de que los hogares tienen cada vez m¨¢s dificultades para que les salgan las cuentas es la menor cuant¨ªa de los pr¨¦stamos. De media, las hipotecas para la compra de vivienda tuvieron un importe de 143.412 euros, un 2,6% menos que 12 meses atr¨¢s. La combinaci¨®n de hipotecas menos abultadas y del menor volumen de firmas hace que el capital prestado por las entidades financieras, casi 4.191 millones, retrocediera cerca de un 21% respecto a julio de 2022. Entre enero y julio, los bancos han prestado casi un 16% menos que en el mismo periodo del a?o anterior, y se han constituido un 14,4% menos de pr¨¦stamos.

Todas estas cifras hacen referencia a las hipotecas sobre vivienda, que suponen el grueso del mercado, pero no su totalidad. Si se ampl¨ªa el foco, el descalabro todav¨ªa es mayor. En julio se constituyeron en Espa?a 37.701 hipotecas sobre cualquier tipo de finca rural o urbana (estas ¨²ltimas, adem¨¢s de viviendas, pueden contemplar locales, garajes, trasteros¡­). Es un 20,3% menos que un a?o atr¨¢s, y el capital prestado (6.216 millones) retrocedi¨® un 20,5%.

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