La venta de viviendas encadena seis meses de ca¨ªdas en Espa?a

La compraventa de casas en Espa?a encadena ya seis meses consecutivos de retrocesos. As¨ª lo certifican las ¨²ltimas cifras del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), publicadas este mi¨¦rcoles, que reflejan un retroceso de las operaciones del 10,5% en julio. Desde febrero, el mercado inmobiliario se ha contra¨ªdo en t¨¦rminos interanuales mes tras mes. Con un semestre a la baja, ya nadie duda de que el sector ha entrado en una nueva dimensi¨®n tras el auge de casi dos a?os que experiment¨® en la salida de la pandemia.

La ca¨ªda de ahora, en parte, tiene relaci¨®n con eso. Y en la serie del INE se parece m¨¢s a un aterrizaje suave que a una debacle. En julio, sin ir m¨¢s lejos, cambiaron de mano en Espa?a 48.303 viviendas, una cifra alejada de los niveles de 2022 y 2021, pero que es muy similar a la de 2019. Esto lleva a expertos como Francisco I?arreta, portavoz del portal Idealista, a rechazar ¡°una lectura catastrofista¡± de los datos. En un an¨¢lisis remitido a los medios, I?arreta recuerda que el pasado ¡°fue un a?o de r¨¦cord¡± y considera que ahora ¡°el mercado tiende a la normalizaci¨®n y se encuentra en un entorno que podr¨ªa calificarse como saludable¡±.

En cualquier caso, se trata de una situaci¨®n que no se viv¨ªa en mucho tiempo. Si se excluyen los momentos m¨¢s duros de la pandemia (cuando el mercado lleg¨® a contraerse durante ocho meses consecutivos) hay que viajar casi una d¨¦cada atr¨¢s para encontrar una racha negativa tan prolongada. Fue entre finales de 2013 y principios de 2014, cuando el sector todav¨ªa acusaba el estallido de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo y toc¨® fondo. Ahora, pese a la evidente redimensi¨®n del mercado, se siguen vendiendo el doble de casas que entonces.

Los datos de julio muestran que la correcci¨®n se est¨¢ produciendo precisamente en los segmentos que experimentaron un mayor auge despu¨¦s de la pandemia. Las casas de segunda mano siguen siendo protagonistas absolutas del mercado. Del total de compraventas del s¨¦ptimo mes, 40.036 se corresponden con esta tipolog¨ªa. Una cifra muy notable, pero que est¨¢ un 11,2% por debajo de la de un a?o atr¨¢s. Y mientras, la obra nueva ¨Den cifras muy contenidas desde hace a?os, especialmente si se compara con los tiempos de la burbuja¨D no acaba de despuntar: las operaciones de este tipo en julio registraron un retroceso interanual del 7,4%. Aunque el mercado sigue dominado por las viviendas libres, las 3.537 compraventas de casas protegidas suponen un 16,5% menos que un a?o atr¨¢s.

Solo tres comunidades aut¨®nomas esquivaron la ca¨ªda de julio. Fueron Extremadura (con un crecimiento de compraventas del 5,2% respecto a julio de 2022), Asturias (3,8%) y, por los pelos, Murcia (0,2%). En todas las dem¨¢s cayeron, aunque con porcentajes muy variables, entre los que mostraron el Pa¨ªs Vasco (-2,5%) y Galicia (-22,8%). Tras la comunidad del noroeste peninsular, Canarias, Navarra y Madrid fueron las que experimentaron mayores batacazos. Y si se mira a los grandes mercados auton¨®micos de compraventas, junto con la regi¨®n de la capital, tambi¨¦n Catalu?a retrocedi¨® por encima de la media espa?ola. Andaluc¨ªa y la Comunidad Valenciana, en cambio, vieron retrocesos por debajo de la media, en torno al 9% y 8%, respectivamente.

Revisi¨®n al alza de 2022

Si muchas comparaciones son odiosas, la que ahora afronta el mercado inmobiliario no podr¨ªa serlo m¨¢s. Como la evoluci¨®n se mide habitualmente en t¨¦rminos interanuales (es decir, lo que pasa ahora respecto a lo que pasaba el a?o anterior), el sector se mira ahora en el reflejo de 2022. Tras los meses de confinamiento m¨¢s duros, los expertos auguraron un rebrote del mercado por efecto de la demanda embalsada y el ahorro acumulado en muchos hogares por el retroceso forzoso del consumo. El resultado fueron 21 meses consecutivos de crecimiento de compraventas, que culminaron el mejor ejercicio de los ¨²ltimos 15 a?os. As¨ª lo ha constatado el INE, que este mi¨¦rcoles ha publicado tambi¨¦n los datos definitivos de 2022.

Si en las cifras preliminares el instituto estad¨ªstico se?al¨® que el pasado a?o se rozaron las 650.000 compraventas, la revisi¨®n definitiva certifica que se super¨® esa barrera. Exactamente se vendieron en Espa?a 650.265 viviendas, la mayor cifra desde 2007 (el ¨²ltimo a?o antes del estallido de la burbuja). De ese total, 533.807 fueron viviendas de segunda mano, el mayor dato de toda la serie hist¨®rica, ya que en la primera d¨¦cada del siglo ten¨ªan mucho m¨¢s protagonismo en el mercado las casas a estrenar.

En el auge de la recuperaci¨®n de la pandemia, y en el cambio de panorama de los ¨²ltimos tiempos, tambi¨¦n desempe?aron un papel importante los tipos de inter¨¦s. Con un entorno muy favorable al principio, cuando era posible financiar la compra de una casa de manera m¨¢s barata que nunca, la situaci¨®n dio un giro radical desde mediados del a?o pasado. Fue precisamente en julio de 2022 cuando el Banco Central Europeo efectu¨® la primera de muchas subidas de tipos de inter¨¦s consecutivas. De esa manera, el precio oficial del dinero ha pasado en poco m¨¢s de un a?o del 0% al 4,5% actual, la escalada m¨¢s abrupta de la historia. En este cambio pone el foco Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Fotocasa, a la hora de caracterizar la situaci¨®n: ¡°Lo que est¨¢ sucediendo no es un par¨®n en el mercado, sino una tendencia de acomodaci¨®n a la nueva situaci¨®n econ¨®mica de escalada de tipos¡±, ha afirmado en su ¨²ltimo an¨¢lisis.

Otro portal inmobiliario, Pisos.com, apunta que en la serie del INE ¡°se siguen acelerando las ca¨ªdas interanuales¡±. Si la subida de intereses del BCE parece cada vez m¨¢s pr¨®xima a su final, la duda ahora es hasta cu¨¢ndo tendr¨¢ consecuencias sobre el mercado inmobiliario. Es decir, si este continuar¨¢ contray¨¦ndose y si ser¨¢ capaz de mantenerse en los niveles de 2019 o si volver¨¢ a niveles anteriores. De momento, los ¨²ltimos datos facilitados por los notarios (una fuente estad¨ªstica distinta, que en general se considera una avanzadilla de los datos que luego registra el INE) apuntan a mayores turbulencias.

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