La firma de hipotecas retrocede un 22% en octubre con los tipos de inter¨¦s m¨¢s caros en casi ocho a?os

El sector inmobiliario se ha puesto a r¨¦gimen todo 2023, y la concesi¨®n de hipotecas es la que se est¨¢ llevando parte del ajuste. En octubre, seg¨²n los datos difundidos este jueves por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) se constituyeron en Espa?a 31.921 pr¨¦stamos para la compra de vivienda. Se trata de un 22,3% menos que un a?o atr¨¢s y de la novena contracci¨®n consecutiva del mercado: desde el pasado febrero, todos los meses se han saldado con ca¨ªdas interanuales. En parte es l¨®gico porque 2022 fue un a?o memorable (el ejercicio en que se vendieron m¨¢s casas desde 2007). Pero no es menos cierto que, frente una ca¨ªda mucho m¨¢s contenida en la venta de casas y unos precios que siguen subiendo en la estad¨ªstica oficial, lo que m¨¢s est¨¢ sufriendo es el cr¨¦dito. Y no hace falta echar mucha imaginaci¨®n para entender el porqu¨¦: el tipo de inter¨¦s medio de las nuevas hipotecas en octubre, del 3,32%, es el m¨¢s elevado desde diciembre de 2015, casi ocho a?os atr¨¢s.

El dato de octubre, eso s¨ª, permite pensar que la sangr¨ªa empieza a contenerse. Puesto que en septiembre la constituci¨®n de hipotecas sobre vivienda se desplom¨® casi un 30%, es el primer mes en que se observa que el porcentaje de ca¨ªda retrocede significativamente. Pero en comparaci¨®n con el n¨²mero de compraventas, que retrocedi¨® un 11%, los pr¨¦stamos se est¨¢n llevando un golpe mucho m¨¢s severo. Juan Vill¨¦n, director general de la divisi¨®n hipotecaria del portal Idealista, cree que esta tendencia durar¨¢ unos meses m¨¢s: ¡°Los datos muestran una continuidad en la fuerte ca¨ªda respecto a 2022, que esperamos que se mantenga al menos hasta finales de a?o¡±, se?ala en un an¨¢lisis difundido por el portal inmobiliario.

No obstante, el experto, como casi todo el sector lleva haciendo desde que arranc¨® 2023, pide poner en perspectiva las cifras. En el acumulado de los 10 primeros meses del a?o se han firmado un 17,7% menos de hipotecas que en el mismo periodo de 2022, pero ¡°es un 7% superior al volumen comparable de 2019 y es el tercer mejor resultado de los ¨²ltimos 12 a?os¡±. Es decir, peor que el ejercicio pasado y tambi¨¦n que en 2021, pero mejor que la pandemia y los a?os anteriores.

La ca¨ªda es todav¨ªa m¨¢s abultada si se observa el capital prestado. Con pr¨¦stamos m¨¢s caros, los consumidores tratan de pedir la cantidad m¨ªnima posible. Un malabarismo en un mercado donde los precios no han sufrido una correcci¨®n en la misma l¨ªnea. Eso hace que el importe medio de las hipotecas est¨¦ descendiendo: en octubre fue de 140.564 euros, que es un 5,3% inferior al del mismo mes de 2022. Y con menos pr¨¦stamos y de menor importe, la variable que se lleva el mayor ajuste es la del cr¨¦dito total concedido: cerca de 4.487 millones de euros, que es un 26,4% menos que un a?o atr¨¢s. En lo que va de a?o, el volumen de capital que han prestado los bancos y otras entidades para la compra de vivienda se ha contra¨ªdo un 19,4%.

Fruto del cambio de pol¨ªtica monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que subi¨® los tipos de inter¨¦s oficiales 10 veces consecutivas entre julio de 2022 y septiembre de este a?o con el objetivo de aplanar la inflaci¨®n, el sector crediticio ha entrado en una nueva dimensi¨®n. El resultado m¨¢s obvio es que las hipotecas se han encarecido. El tipo de inter¨¦s medio de los nuevos pr¨¦stamo firmados en octubre fue del 3,32%, el m¨¢s caro de los ¨²ltimos 94 meses. El motivo es que los pr¨¦stamos a tipo fijo (m¨¢s de la mitad de los que se firmaron) subieron hasta una media del 3,57%. Los variables, en cambio, se abarataron ligeramente respecto a septiembre aunque se mantuvieron por encima de la barrera psicol¨®gica del 3% (3,02% exactamente). En estas ¨²ltimas se incluyen dentro de la estad¨ªstica las hipotecas mixtas, una nueva variante que era marginal hasta que estall¨® la actual crisis inflacionista. Vill¨¦n, de Idealista, ve ¡°muy probable que a principios de 2024 empecemos a ver una ligera relajaci¨®n de los precios de las hipotecas¡±.

Dos comunidades aut¨®nomas, Canarias y Castilla-La Mancha, se salvaron de la quema de octubre y acabaron el mes con m¨¢s hipotecas constituidas que un a?o antes. Aunque con porcentajes casi planos: un 1,5% y un 2,5% m¨¢s, respectivamente. En todos los dem¨¢s territorios se contrajo el mercado hipotecario, aunque con diferentes intensidades. La peor parte se la llevaron Asturias (-44%) y Baleares (-40%). Pero otras cinco comunidades (Arag¨®n, Cantabria, Pa¨ªs Vasco, Madrid y Extremadura) experimentaron ca¨ªdas por encima del 30%.

Aunque las viviendas constituyen el grueso del mercado hipotecario, no lo son todo. Desde ese punto de vista, sumando tambi¨¦n los pr¨¦stamos para la compra de otro tipo de inmuebles urbanos o r¨²sticos, en Espa?a se registraron en octubre 41.142 hipotecas. Es un 23,4% menos que en el d¨¦cimo mes de 2022 porque tanto las fincas r¨²sticas como el resto de urbanas (garajes, trasteros, locales, etc¨¦tera) est¨¢n sufriendo un ajuste todav¨ªa superior al de la vivienda. El capital total prestado, de 6.365,5 millones, se situ¨® un 27,5% por debajo del nivel de doce meses antes. En el acumulado anual (la suma de enero a octubre, comparando con el mismo periodo del ejercicio anterior), la constituci¨®n de hipotecas retrocede un 18,4% y el capital prestado, que resisti¨® mejor los primeros meses de esta nueva fase bajista, lo hace un 14,4%.

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