La empresa municipal de vivienda de Viena a Espa?a: ¡°Nunca hay que vender los pisos p¨²blicos¡±

Christian Schantl (Klagenfurt, Austria, 64 a?os) es desde 2019 el jefe del departamento de Relaciones Internacionales de la empresa p¨²blica Wiener Wohnen, la entidad que gestiona el alquiler p¨²blico en la ciudad de Viena. El modelo vien¨¦s es un referente y numerosos pa¨ªses miran a esta ciudad, de cerca de dos millones de habitantes, para encontrar pistas que les ayuden a hacer frente al encarecimiento desmedido del precio de la vivienda. Viena lleva impulsando su modelo desde hace m¨¢s de un siglo, lo que le permite disponer hoy de un parque de m¨¢s de 220.000 viviendas p¨²blicas de arrendamiento, a las que se suman otras 200.000 subvencionadas. Esto significa que m¨¢s de la mitad de la ciudadan¨ªa vive en uno de estos inmuebles y que el Gobierno municipal es un actor fundamental a la hora de controlar las rentas. Para Schantl, que present¨® el caso vien¨¦s el pasado 12 de abril en Pamplona, con motivo de un encuentro nacional de corporaciones p¨²blicas, una de las claves del ¨¦xito es la disponibilidad de un extenso parque de vivienda p¨²blica que funciona bajo una premisa clara: estas propiedades no deben venderse nunca.

Pregunta. Alrededor de la mitad de las casas en Viena tienen precios por debajo de los de mercado, mientras que en Espa?a la c¨¢lculos m¨¢s optimistas sit¨²an el parque p¨²blico en el 2,5% del total de viviendas. ?Qu¨¦ recomendar¨ªa para incrementar la vivienda asequible?

Respuesta. No se puede hacer un copia y pega del sistema, no funcionar¨ªa. Como consejo, una cosa que no deber¨ªa hacer [el Gobierno espa?ol] es vender su vivienda p¨²blica. Esto es muy importante, porque muchas ciudades de Europa han cometido ese error y ahora est¨¢n enfrent¨¢ndose a problemas serios. As¨ª que eso es lo primero: no vender nunca lo que tienes. Y luego, hay algunos elementos que es importante tener en cuenta, como son la situaci¨®n financiera, los terrenos necesarios, el marco legal y las pol¨ªticas de vivienda.

P. El hecho de que la calificaci¨®n de la vivienda protegida sea indefinida, ?puede echar para atr¨¢s a los inversores privados?

R. En Viena no nos enfrentamos a ese problema. Tenemos un 58% de cooperativas de beneficio limitado que compiten unas con otras. Desde luego, no es un modelo de inversi¨®n para especuladores, pero s¨ª para aquellos que piensen a largo plazo y que quieran invertir de forma segura en este sector. Tiene que ser interesante para las empresas privadas porque, si no, no lo har¨ªan.

P. En pa¨ªses como Espa?a impera una cultura de compra de vivienda. ?Eso es compatible con su modelo de vivienda?

R. ?Por qu¨¦ no? Yo dir¨ªa que lo importante es c¨®mo de segura es esa propiedad. Cuando consigues uno de nuestros apartamentos, accedes a un contrato indefinido, por lo que puedes quedarte tanto tiempo como quieras; incluso puedes pasarle el apartamento a tus hijos. La situaci¨®n entre los que alquilan un apartamento en Viena y los que lo tienen en propiedad es pr¨¢cticamente la misma, por lo que la necesidad o el deseo de ser propietario es diferente. Hay muchos inquilinos que incluso piensan que son propietarios.

P. ?C¨®mo han logrado reunir tantas casas?

R. La raz¨®n por la que tenemos tantas viviendas asequibles en comparaci¨®n con otras ciudades es por el legado que tenemos. Alrededor del 50% del parque total de vivienda es propiedad de la empresa municipal, de una cooperativa sin ¨¢nimo de lucro o de un promotor privado. Tenemos una gran oferta.

P. ?C¨®mo trabajan esas cooperativas de beneficio limitado?

R. Bueno, no tienen permitido obtener beneficios. Y los que tienen, deben reinvertirlos en vivienda asequible otra vez. As¨ª que, a lo largo de los a?os, se ha convertido en un sistema que evoluciona por s¨ª mismo porque las reinversiones son continuas. Eso nos ha permitido construir o rehabilitar cada a?o entre 5.000 y 7.000 viviendas de protecci¨®n oficial. Adem¨¢s, invertimos en vivienda municipal, lo que tambi¨¦n ayuda a mantener el sistema en funcionamiento y a crear cada a?o miles de nuevas viviendas, que son realmente necesarias. Viena est¨¢ creciendo mucho m¨¢s r¨¢pido que otras ciudades como Barcelona o Madrid.

P. ?Qui¨¦n puede acceder a estas viviendas?

R. Se tienen que cumplir algunos criterios. Por ejemplo, tener 18 a?os en el momento de firmar el contrato, ser ciudadano austriaco o proceder de otro Estado miembro de la Uni¨®n Europea. Eso s¨ª, se tiene que residir en Viena durante al menos dos a?os para poder solicitarlo. En lo econ¨®mico, en el momento de firmar el contrato, la unidad familiar no puede superar cierto nivel de ingresos. No obstante, estos l¨ªmites son tan altos que cubren entre el 75% y el 80% de la poblaci¨®n. Casi todo el mundo tiene acceso al parque p¨²blico. Luego, cada persona puede solicitar d¨®nde quiere vivir. Hay una lista de espera y los que est¨¢n en la parte m¨¢s alta pueden acceder a los apartamentos que se van quedando libres. Y el primero que lo pida, se lo queda. Eso hace a la gente m¨¢s feliz y reduce los problemas de convivencia.

P. ?Y si te asignan una vivienda y m¨¢s adelante tus ingresos superan ese umbral?

R. Controlamos los ingresos una vez, al firmar el contrato. Si cumples ese criterio, puedes pedir el apartamento. No lo volvemos a controlar m¨¢s. As¨ª que, si mejoras tus condiciones de vida, si logras ser exitoso en tu trabajo, nos parece bien. ?Por qu¨¦? Porque una de las cosas m¨¢s importantes para nosotros es crear un ecosistema social variado. No solo a nivel de ciudad, sino tambi¨¦n en cada uno de los complejos residenciales.

P. ?Cu¨¢nto pagan las familias por estos alquileres?

R. Son 6,67 euros por metro cuadrado al mes. La cuant¨ªa de la renta es la misma est¨¦ donde est¨¦ ubicado el piso. Esa es la renta neta para los apartamentos de propiedad municipal y est¨¢ definida por ley. Ese precio aumenta en consonancia con la inflaci¨®n. El precio tampoco depende de lo que cobres.

P. Entonces, quienes ganan menos siguen teniendo que destinar un porcentaje mucho m¨¢s elevado al pago de este alquiler.

R. S¨ª, entiendo ese debate, pero lo que nosotros queremos es crear un ecosistema social variado y atraer tambi¨¦n a quienes tienen ingresos m¨¢s altos. Por eso no creemos que haya que incrementarles la renta a estas personas. Si no, estar¨ªas penalizando a quienes tienen ¨¦xito en su vida laboral. Tambi¨¦n entra en la discusi¨®n la necesidad o no de controlar anualmente los ingresos de las familias, pero, como he mencionado, la mayor¨ªa de la poblaci¨®n entra dentro de los requisitos. No podemos controlar cada a?o a las 500.000 personas de nuestros apartamentos para encontrar a los que hayan mejorado sus ingresos por encima del l¨ªmite. La inversi¨®n que deber¨ªamos realizar ser¨ªa mucho mayor que el beneficio que obtendr¨ªamos.

P. ?Qu¨¦ ocurre si no se paga el alquiler?

R. Tenemos un equipo de prevenci¨®n de desahucios que intenta ayudar a aquellas familias que no pueden pagar su renta. En muchos casos, tienen ¨¦xito, pero si no hay soluci¨®n y esa familia no paga su alquiler durante varios meses son desahuciados. Tengan o no tengan hijos a su cargo. Hay apartamentos sociales destinados a estas familias.

P. ?Cu¨¢l es la principal cr¨ªtica al sistema?

R. Que el sistema se financia a trav¨¦s de los impuestos. Tenemos un impuesto de contribuci¨®n urbana que tienen que pagar todos los trabajadores del pa¨ªs. Supone un 1% de los ingresos brutos. Es un impuesto federal que distribuye el Gobierno federal entre las provincias. Viena es la capital de Austria, pero adem¨¢s es la capital de su provincia. As¨ª que, cada a?o, Viena recibe procedente de este impuesto alrededor de 250 millones de euros que puede invertir en nuevas viviendas o en la rehabilitaci¨®n del parque antiguo. Aun as¨ª, Viena invierte mucho m¨¢s, cerca de 450 millones de euros al a?o.

P. En los ¨²ltimos a?os, han proliferado los pisos tur¨ªsticos que han provocado, junto con otros factores, un aumento desmedido de los precios del alquiler, sobre todo en grandes ciudades. ?Qu¨¦ han hecho al respecto?

R. Hemos modificado nuestra normativa. Para empezar, subarrendar un apartamento municipal o financiado con ayudas p¨²blicas es un motivo de desahucio. Adem¨¢s, el Gobierno municipal de Viena ha adaptado tambi¨¦n la normativa referente al sector privado. No se trata de d¨®nde est¨¢ ubicado el apartamento, sino del tiempo que lo alquilas. Si lo ofreces de forma constante a turistas, deber¨¢s regular la actividad a trav¨¦s del mercado habitual del alquiler. Es cierto que estamos trabajando en el modo de controlar esta actividad porque las compa?¨ªas que ofrecen estos apartamentos no siempre est¨¢n dispuestas a colaborar.

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