La venta de vivienda sigue cayendo, pero los precios no bajan

Las aguas siguen turbias en el mercado de la vivienda en Espa?a, que atraviesa una profunda crisis que ha dejado con el agua al cuello a una gran parte de la sociedad. A unos porque no pueden comprar una casa; a otros porque el esfuerzo para pagarla se ha vuelto excesivo por la brusca subida del eur¨ªbor. Esas aguas turbias explican que se vendan menos casas desde hace ya m¨¢s de un a?o. El descenso en el n¨²mero de compraventas de vivienda en 2023 fue del 9,7% y la firma de hipotecas retrocedi¨® un 17,8 %, la mayor ca¨ªda desde 2013. Y el arranque de 2024 ha seguido ¡ªcon la salvedad de febrero¡ª la misma t¨®nica. El primer trimestre no fue bueno: un total de 152.020 casas cambiaron de manos, lo que significa un recorte del 5,6% si se compara con los tres primeros meses del a?o anterior, seg¨²n las cifras difundidas este jueves por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). No obstante, y a diferencia de lo ocurrido en otros ciclos inmobiliarios, el precio de la vivienda se resiste a bajar y seg¨²n los expertos no es f¨¢cil que lo haga.

El ¨²ltimo dato oficial de importes es todav¨ªa relativo a 2023, cuando las casas se encarecieron un 4%, acerc¨¢ndose ya a los niveles de la burbuja, seg¨²n el INE. Pero de acuerdo con los portales inmobiliarios, que ofrecen precios de salida y no de cierre de la operaci¨®n, en lo que va de a?o la escalada ha continuado. En abril, el precio aument¨® un 6,9% respecto a un a?o atr¨¢s, de acuerdo con Idealista; y un 7,4% seg¨²n Fotocasa.

El Banco Central Europeo (BCE) mantiene hace meses los tipos de inter¨¦s en el 4,5%. Y a pesar de que, con las previsiones apuntando a bajadas de tipos en verano, algunos bancos ya han empezado a abaratar la financiaci¨®n, el mercado pierde compradores. Lo hace porque los precios siguen siendo insostenibles y porque la falta de ahorro previo marca el paso de quien quiere comprar y no puede, algo especialmente evidente en el caso de los j¨®venes, abocados a un alquiler que se ha vuelto, si cabe, m¨¢s prohibitivo. ¡°El mercado de la vivienda se est¨¢ convirtiendo en cosa de unos pocos. Ya se ha visto en la escasa nueva construcci¨®n y ahora lo vemos tambi¨¦n en la ca¨ªda de las compraventas. Los precios han dejado fuera del mercado a la poblaci¨®n joven que est¨¢ formando hogares y ha quedado en manos de minor¨ªas acomodadas y de la inversi¨®n extranjera, que pueden permitirse esos precios¡±, sostiene el economista Ignacio Ezquiaga. De hecho, los extranjeros marcaron otro r¨¦cord en la compra de casas en 2023: se hicieron con un 15% de las viviendas vendidas.

La evoluci¨®n negativa del acumulado del primer trimestre se explica porque marzo, cuando cay¨® la Semana Santa, fue una piedra en el camino para la vivienda. La compraventa se desplom¨® un 19,3% con respecto al mismo mes de 2023, hasta un total de 44.878 operaciones, seg¨²n el INE. Es la cifra m¨¢s baja de compraventas en un mes de marzo desde 2020, cuando Espa?a adopt¨® los primeros confinamientos por la pandemia de covid. Particularmente negativo es el resultado de Baleares, donde las transacciones descendieron un 39% en marzo. Aunque tiene l¨®gica: ¡°Es donde m¨¢s han subido los precios¡±, apunta Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra, a quien ha sorprendido ¡°que la tendencia positiva de febrero no se mantuviera¡±. Solo dos comunidades, Navarra (37,6%) y Cantabria (3,5%), vendieron m¨¢s viviendas que en el mismo mes de 2023.

Esta vez, ni la vivienda nueva ni la de segunda mano fueron capaces de contener la fuerte ca¨ªda. En marzo, se firmaron 8.971 ventas de casas a estrenar, un 14% menos que un a?o antes. La segunda mano, que representa el 80% del total de operaciones globales, se sald¨® con 35.961 casas, un 20,5% inferior al dato registrado en marzo del pasado a?o.

Febrero: ?tendencia o an¨¦cdota?

La compra de casas regresa as¨ª a tasas negativas despu¨¦s del espejismo de febrero, mes en el que las transacciones repuntaron un 5,8%, poniendo fin a un a?o de ca¨ªdas interanuales. Entonces se baraj¨® una vuelta hacia la estabilidad. Ahora se valora si lo sucedido fue anecd¨®tico o si el susto de marzo se debe al factor estacional de la Semana Santa. Habr¨¢ que esperar a las pr¨®ximas estad¨ªsticas del INE para comprobar si la profundidad de esta ca¨ªda se mantiene o si solo ha sido un bache. Muchos expertos se decantan por lo segundo, pero pr¨¢cticamente ninguno tiene buenas noticias para los compradores por la parte de los precios.

Javier Kindel¨¢n, director de Living en Espa?a de CBRE, relaciona la ca¨ªda de compraventas con ¡°un elemento m¨¢s temporal que estructural, fundamentado principalmente por las subidas acumuladas de los ¨²ltimos a?os, aunado a los altos tipos de inter¨¦s y un mayor coste de vida que est¨¢ tensionando el mercado¡±. Cree que parte de la demanda puede estar esperando a que bajen los tipos y el eur¨ªbor en junio y julio, y espera que este a?o haya una ca¨ªda de las transacciones respecto a 2023. ¡°Por lo tanto, es normal que haya descensos¡±, indica. Cierta planificaci¨®n observa tambi¨¦n Garc¨ªa Montalvo. ¡°El retraso de los bancos centrales en tomar la decisi¨®n de bajar los tipos puede haber hecho que algunas familias decidan posponer la compra. De hecho, el gran aumento de la firma de hipotecas mixtas (de fijo a variable) indica que la gente espera que en el futuro los tipos sean m¨¢s bajos¡±.

Francisco I?areta, portavoz de Idealista, achaca la ca¨ªda tan brusca de marzo a la cada vez menor oferta disponible en el mercado y no tanto al hecho de que los precios sean cada vez m¨¢s altos. ¡°Las ca¨ªdas observadas desde 2023 se corresponden con un descenso muy importante en la oferta, m¨¢s que con una reducci¨®n de la presi¨®n de la demanda. Mientras esta se mantenga elevada, los precios seguir¨¢n tensionados y, m¨¢s que caer, seguir¨¢n subiendo en la mayor¨ªa de mercados¡±.

Los precios no van a bajar por culpa de la falta de oferta, insiste Beatriz Toribio, secretaria general de la patronal de los promotores y constructores APCEspa?a. ¡°Estas oscilaciones, estas subidas y bajadas en las compraventas que hemos visto en febrero y marzo, se pueden repetir en determinados meses a lo largo de 2024 en un contexto de encarecimiento y restricci¨®n financiera¡±. El gran desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda explica que la poca que se produce ¡ªlos visados de obra nueva cayeron un 1% en 2023, con menos de 108.000 unidades¡ª tenga una r¨¢pida salida. Mientras esto ocurra, dicen en la patronal, los importes, al menos los de obra nueva, no bajar¨¢n. La principal raz¨®n que explica esta escasez de vivienda, seg¨²n los promotores, es la falta de suelo y la paralizaci¨®n de planes urban¨ªsticos, unido a la falta de mano de obra en la construcci¨®n.

El economista de la Universitat de Barcelona Gonzalo Bernardos va mucho m¨¢s all¨¢: ¡°En 2024, habr¨¢ bum inmobiliario, a partir del segundo semestre¡±. Lo justifica por la la guerra hipotecaria y la bajada de tipos de inter¨¦s del BCE ¡°que permitir¨¢ obtener hipotecas fijas al 2% a final de a?o y al 1,25% la parte invariable de las mixtas¡±. Bernardos destaca igualmente la gran creaci¨®n de empleo (alrededor de 500.000 puestos de trabajo) y el elevado aumento de la poblaci¨®n con la llegada de inmigrantes. Y vaticina que el precio aumentar¨¢ alrededor del 7%, aproximadamente el 12% para la vivienda nueva, y que las transacciones crecer¨¢n por encima del 10%. Es decir, que habr¨¢ hipotecas con condiciones m¨¢s favorables, pero no casas m¨¢s baratas.

Ezquiaga no compra la tesis de un auge inmobiliario. ¡°La tendencia es de descenso de las compraventas, ya que la vivienda nueva est¨¢ en m¨ªnimos, corrigiendo la sobrevaloraci¨®n actual e incorporando el ascenso de la nueva oferta p¨²blica asequible¡±, justifica. Cree el economista que ¡°hace falta una edificaci¨®n masiva de vivienda protegida a precios realmente asequibles para los j¨®venes. As¨ª aumentar¨¢ la actividad y mejorar¨¢n las condiciones de vida de los j¨®venes¡±. Y remata la f¨®rmula para que, en alg¨²n momento, los potenciales compradores encuentren por fin alivio: ¡°Los precios deben bajar en todos los segmentos, est¨¢n en niveles insostenibles, pero conforme se programen las viviendas protegidas, bajar¨¢n mucho m¨¢s en las zonas urbanas populares y en las grandes ciudades¡±.

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