El C¨ªrculo de Econom¨ªa pide no aplicar el tope a los alquileres por sus efectos ¡°muy perniciosos¡± sobre la oferta

El acceso a la vivienda se ha convertido en un problema may¨²sculo en Espa?a, en especial el alquiler en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona y en algunas zonas de la costa. Un reto que amenaza la cohesi¨®n social y que ahonda la brecha generacional, puesto que los m¨¢s afectados son los colectivos con menos renta y en especial los j¨®venes. Pero las medidas pol¨ªticas que hasta ahora se han llevado a cabo para paliar esta problem¨¢tica no han sido suficientes y, en algunos casos, hay quien las ve ¡°regresivas¡±. As¨ª lo constata el C¨ªrculo de Econom¨ªa de Barcelona, que este lunes ha publicado una nota de opini¨®n en la que afirma que el problema es que hay mucha m¨¢s demanda que oferta, y que hasta ahora las pol¨ªticas no han ido encaminadas a ampliar esta ¨²ltima. En especial, a los autores del estudio les parece que la regulaci¨®n de precios de los alquileres que incluye la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 tiene ¡°efectos muy perniciosos¡± sobre la oferta, y piden no aplicar el tope, que solo est¨¢ vigente en Catalu?a y desde marzo.

La nota de la entidad empresarial se basa en las aportaciones de un grupo de expertos que incluyen acad¨¦micos como Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo o Carme Trilla, promotores como Ismael Clemente y Xavier Vilajoana o miembros del propio C¨ªrculo como Oriol Aspachs y Carmina Ganyet, entre otros. La entidad ha enviado este documento al Gobierno, y precisamente este jueves el C¨ªrculo mantendr¨¢ un di¨¢logo con la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodr¨ªguez, acerca de la efectividad de las medidas sobre vivienda.

El C¨ªrculo identifica en Espa?a un problema muy arraigado en materia de vivienda, donde seg¨²n apunta la nota, hay 1,5 millones de familias que viven en una situaci¨®n de sobrecarga (destinan m¨¢s de un 40% de sus ingresos a la vivienda). Espa?a, a causa de las pol¨ªticas realizadas en el pasado, es un pa¨ªs de propietarios, y solo el 16% de la poblaci¨®n vive de alquiler (frente a un 23% en el conjunto de la Uni¨®n Europea o un 47% en Alemania), una situaci¨®n en la que adem¨¢s el alquiler est¨¢ especialmente desprotegido: el parque p¨²blico de alquiler solo representa el 2% del total, mientras que en algunos pa¨ªses de Europa supera el 20% y la media de la Uni¨®n Europea est¨¢ en el 8%.

Esta falta de oferta end¨¦mica en el mercado de alquiler espa?ol ¡ªen especial del protegido¡ª y la falta de inversiones y de pol¨ªticas constantes en el tiempo, han creado el marco m¨¢s nocivo para la situaci¨®n actual de incrementos de precios. ¡°La demanda crece porque crece la poblaci¨®n, por el fen¨®meno migratorio, por los n¨®madas digitales, por la demanda de los no residentes y porque la demanda se est¨¢ sofisticando y el n¨²mero de miembros por hogar va bajando¡±, ha afirmado Miquel Nadal, director general del C¨ªrculo, en la rueda de prensa para explicar la nota de opini¨®n, acompa?ado del presidente de la entidad, Jaume Guardiola.

El desajuste de oferta y demanda ha hecho subir los precios de forma inusitada en los ¨²ltimos a?os. En Catalu?a, se?ala la nota, el precio de venta de viviendas nuevas ha crecido un 61% entre 2014 y 2023, y el precio de los alquileres ha subido un 55%, en ambos casos superando los precios m¨¢ximos de antes de la crisis inmobiliaria. La renda disponible per c¨¢pita, en cambio, apenas ha crecido un 20% desde 2013.

Propuestas para aumentar la oferta

En este contexto, ?de qu¨¦ manera se tiene que afrontar este desajuste si no es con una regulaci¨®n de los precios? El C¨ªrculo considera que la ley, a la que reconoce aspectos positivos ¡ªel reconocimiento de la relevancia pol¨ªtica de este problema, o que se hable, aunque sin concretar, de crear parque p¨²blico de alquiler¡ª, tiene puntos que ¡°probablemente acaben siendo abiertamente contraproducentes¡± con sus objetivos. La entidad afirma que el tope a los alquileres desincentiva la oferta a largo plazo, y que a corto plazo tiene ¡°efectos muy perniciosos¡± como el trasvase hacia los alquileres de habitaciones o de temporada. ¡°Somos conscientes de que esta medida puede parecer muy claro que proteja a los inquilinos, y de que es una medida muy golosa pol¨ªticamente porque el objetivo es muy noble. El problema es que pasa el coste al sector privado, y que adem¨¢s la medida discrimina poco: congela el precio para todos, y termina haciendo bajar los alquileres altos pero los bajos suben¡±, ha detallado Nadal, quien apunta que la regulaci¨®n ¡°puede acabar siendo regresiva¡±.

La alternativa del C¨ªrculo es una bater¨ªa de medidas a corto, medio y largo plazo que tienen el objetivo de aumentar la oferta para que por esta v¨ªa el precio se ajuste. Entre estas propuestas est¨¢ la de introducir la figura del alquiler concertado, un alquiler subvencionado para colectivos vulnerables que hayan sido desahuciados o que est¨¦n en riesgo. En este modelo, que funciona en ciudades como Dubl¨ªn, los propietarios ceden al Estado sus viviendas para que las ocupen personas en situaci¨®n de vulnerabilidad, y a cambio reciben unas rentas por debajo del precio de mercado pero con la garant¨ªa de que no habr¨¢ impagos. Esta medida, ha explicado Nadal, costar¨ªa unos 5.000 euros al a?o por vivienda al Estado, y ser¨ªa una alternativa a otro de los puntos de la ley que no convence al C¨ªrculo, que es la suspensi¨®n de los desahucios. Otra de las propuestas a corto plazo es establecer un mecanismo de garant¨ªas p¨²blicas para el cobro de los alquileres. ¡°De esta forma se reforzar¨ªa la seguridad jur¨ªdica de los contratos y se superar¨ªan muchos de los problemas que plantea el sistema de desahucios previsto en la ley¡±, se?ala la nota.

Otras medidas propuestas por la entidad para ampliar la oferta pasan por dar ayudas p¨²blicas a la rehabilitaci¨®n de pisos que vayan al mercado del alquiler, poner a disposici¨®n suelo edificable y facilitar el cambio de usos en el suelo, promover el alquiler de los activos que tiene la Sareb, o flexibilizar la aplicaci¨®n de medidas que obligan a destinar una parte de las promociones al alquiler protegido. A medio plazo, la entidad propone m¨¢s colaboraci¨®n p¨²blico-privada para construir un parque amplio de vivienda protegida, y tener una visi¨®n metropolitana que no se ci?a a las grandes ciudades sino que piense pol¨ªticas para toda la ¨¢rea urbana. Por otro lado, el C¨ªrculo no entra a fondo en la problem¨¢tica de los alquileres tur¨ªsticos y de temporada y su impacto en la oferta. ¡°Nuestro punto es previo: si no somos tan estrictos en la regulaci¨®n de los alquileres, la oferta subir¨¢ y nos ahorraremos muchos de estos problemas¡±, se?ala Nadal.

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