Las casas ya superan los precios de la burbuja y los expertos creen que van a subir m¨¢s

Los precios de la vivienda vuelven a coger inercia y muchos expertos creen que el cambio de pol¨ªtica monetaria del Banco Central Europeo los impulsar¨¢ a¨²n m¨¢s para el futuro, una mala noticia para los miles de personas que quieren (y frecuentemente no pueden) comprar una casa en Espa?a. De acuerdo con los ¨²ltimos datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica, los importes crecieron un 6,3% en el primer trimestre de este a?o con respecto al mismo periodo de 2023. Se trata de un aceler¨®n claro: los precios llevaban cuatro trimestres progresando por debajo del 5%.

Como consecuencia de ese tir¨®n, las casas son m¨¢s caras que nunca. La estad¨ªstica oficial, publicada este jueves, consiste en un ¨ªndice de base 100 que toma como referencia lo que val¨ªa una vivienda en 2015. Ahora ese indicador supera los 152 puntos, lo que significa que los pisos son un 52% m¨¢s caros que nueve a?os atr¨¢s. Pero la marca tambi¨¦n supone un hito, ya que por primera vez se rebasan los 151,7 puntos que hasta ahora supon¨ªan el cl¨ªmax de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, correspondiente al tercer trimestre de 2007.

A diferencia de entonces, las casas nuevas son ahora mucho m¨¢s caras (casi 179 puntos), mientras que las de segunda mano se muestran m¨¢s contenidas (148,6 puntos). Pero eso no impide que, entre enero y marzo, ambas tipolog¨ªas vieran subir sus precios con fuerza. En los pisos a estrenar, la progresi¨®n fue de doble d¨ªgito (10,1%) mientras que el incremento de precio de la vivienda usada se qued¨® en un 5,7%. Por comunidades aut¨®nomas, los importes dieron su mayor salto en el primer trimestre del a?o en Andaluc¨ªa (7,9%), Navarra (7,6%) y La Rioja (7,1%). El encarecimiento se produjo en todos los territorios, pero en Castilla-La Mancha (4,7%), Asturias y Galicia (ambas con un 5,1%) fue m¨¢s moderado.

¡°Los datos confirman que la escasa oferta en el mercado no hace m¨¢s que empujar los precios al alza¡±, valora Francesc Quintana, consejero delegado de la inmobiliaria Vivendex. Quintana recoge el sentir del sector, que achaca la escalada de la vivienda, que se encarece sin pausa desde 2014 (en la serie del INE, ni siquiera lleg¨® a bajar durante la pandemia), a los fuertes desequilibrios entre una escasa oferta y una potente demanda. Tras diez a?os de subidas, m¨¢s impetuosas en algunas ¨¦pocas y m¨¢s discretas en otras, los precios parecen lejos de calmarse.

Para desesperaci¨®n de muchas familias, los expertos vaticinan que va a suceder lo contrario y el ritmo con el que la vivienda creci¨® entre enero y marzo se mantendr¨¢, o incluso ganar¨¢ br¨ªo, en lo que resta de a?o. De fondo subyace la creencia de que la construcci¨®n de casas seguir¨¢ siendo escasa en relaci¨®n con una demanda que se ve alimentada por la buena marcha del mercado laboral y las buenas expectativas de la econom¨ªa espa?ola. Y a eso se une que este jueves el Banco Central Europeo (BCE) anunci¨® la primera bajada de los tipos de inter¨¦s oficiales en mucho tiempo, lo que supone una inflexi¨®n en la pol¨ªtica restrictiva que inaugur¨® en 2022 para responder a la crisis inflacionaria. ¡°La desescalada de tipos de inter¨¦s marcar¨¢ otro a?o de encarecimiento significativo de la vivienda¡±, resume la jefa de Estudios de Fotocasa, Mar¨ªa Matos.

Como el suyo, muchos an¨¢lisis remitidos a los medios tras conocerse los datos del INE inciden en esa idea. Tambi¨¦n lo pone negro sobre blanco Ferran Font, del portal Pisos.com: ¡°Tanto la falta de oferta como la pol¨ªtica de tipos del BCE nos situar¨¢n en un escenario en el que, lo m¨¢s probable, es que la vivienda aumente m¨¢s su valor de lo que lo hizo durante el a?o pasado¡±, indica.

Aunque las hipotecas no est¨¢n indexadas directamente a los tipos que pone el BCE, tienden a calcar las mismas tendencias. E hipotecas m¨¢s baratas significan m¨¢s demanda y, por tanto, m¨¢s margen para subir los precios. Patricia Rodr¨ªguez-L¨¢zaro, jefa del departamento de Inversiones de Clikalia, augura por ejemplo ¡°el comienzo de una etapa de aumentos¡± en los precios. ¡°El crecimiento reportado por el INE no refleja completamente los elevados incrementos que vemos a diario en la compraventa de viviendas, donde los aumentos alcanzan cifras de doble d¨ªgito¡±, dice en alusi¨®n a las tendencias que observa la compa?¨ªa en ciudades como Madrid o Barcelona.

Un dilema para los compradores

Tambi¨¦n en Don Piso creen que la bajada de tipos, con su previsible abaratamiento de los pr¨¦stamos, ¡°provocar¨¢ un aumento del inter¨¦s por la compra de viviendas¡±. El subdirector general de la inmobiliaria recomienda a ¡°quien quiera comprar que no espere¡± si puede hacerlo sin recurrir a hipoteca, porque ¡°los que est¨¦n esperando a comprar con tipos m¨¢s bajos pueden acabar pagando lo mismo¡±. Es decir, que lo que ahorren por tener un inter¨¦s m¨¢s bajo puede no compensar en la cuota mensual el hecho de que el principal del pr¨¦stamo sea m¨¢s elevado.

La parte positiva es que el esperado abaratamiento de las hipotecas aliviar¨¢ con toda seguridad a quienes ya tienen una. Eso es lo que destaca Javier Kindelan, director de Living (sector residencial) en CBRE Espa?a: ¡°A la gente ahora le cuesta m¨¢s pagar las hipotecas y eso lo hemos visto en los ratios de accesibilidad¡±. La consultora calcula que actualmente los hogares dedican de media un 39% de sus ingresos a pagar su vivienda. ¡°La bajada del eur¨ªbor [el indicador de referencia de la mayor¨ªa de hipotecas variables] aumentar¨¢ la liquidez y reducir¨¢ un poco esta carga¡±, completa el consultor, quien tambi¨¦n considera que la nueva situaci¨®n atraer¨¢ m¨¢s compradores, tanto por la parte de la inversi¨®n profesional como particulares, al mercado.

Este est¨¢ sostenido ahora, seg¨²n Matos, por una demanda ¡°solvente, con poder adquisitivo, inversor y tambi¨¦n extranjero¡± que puede comprar ¡°sin intimidarse debido a los altos tipos de inter¨¦s¡±. Eso es lo que explica para muchos analistas que, pese al extraordinario encarecimiento del cr¨¦dito desde mediados de 2022 y al hecho de que se venden menos casas, los importes no hayan aflojado y dejen cada vez fuera del mercado de vivienda a m¨¢s familias. ¡°Los precios, tanto de compra como de alquiler, est¨¢n cada vez m¨¢s altos¡±, recuerda Quintana, de Vivendex, quien teme que la situaci¨®n se cronifique: ¡°Esto va a crear una situaci¨®n de mucha tensi¨®n social¡±, augura.

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