La espiral de precios de la vivienda

Cada d¨ªa que pasa se complica la b¨²squeda de una soluci¨®n a la escasez de vivienda que padece nuestro pa¨ªs, particularmente entre los j¨®venes. La buena marcha de la econom¨ªa, avalada esta semana por el veredicto favorable del informe del FMI, es una realidad que podr¨ªa restar sensaci¨®n de urgencia: los expertos del Fondo pronostican un avance del PIB superior al 2% tanto este a?o como el que viene, sostenido por el dinamismo del mercado laboral y la solidez de la posici¨®n competitiva del tejido productivo en un contexto internacional complejo.

Sin embargo, como lo reconoce el Fondo, la escasez de vivienda, adem¨¢s de ser un problema social de primer orden, puede convertirse en una importante limitaci¨®n, dificultando la movilidad hacia las zonas m¨¢s din¨¢micas y constri?endo la capacidad de atracci¨®n de talento. Esto ¨²ltimo es especialmente perjudicial para un modelo productivo como el espa?ol basado en la incorporaci¨®n de fuerza laboral (y con poco avance de la productividad). El encarecimiento de la vivienda es por otra parte un factor de inflaci¨®n, por su traslado a los costes de producci¨®n e, indirectamente, a las demandas de compensaci¨®n salarial.

Todo apunta a que el cuello de botella radica en la falta de oferta: en los ¨²ltimos a?os, se ha construido poco m¨¢s de la mitad de lo que ser¨ªa necesario para satisfacer la demanda derivada del crecimiento poblacional, redundando en un d¨¦ficit creciente, incluso si todas las viviendas vac¨ªas se pusieran en el mercado o las de alquiler vacacional se paralizaran. Pero el diagn¨®stico deja abiertas algunas cuestiones claves.

En primer lugar, contrariamente a algunas afirmaciones, el d¨¦ficit de construcci¨®n residencial no obedece a la escasez de suelo urbano: ¨¦ste abunda, algo bastante l¨®gico en un pa¨ªs con poca densidad poblacional. Prueba de ello, tras el desplome posterior a la crisis financiera, el precio del suelo se mantiene en cotas reducidas, aun cuando su desarrollo en forma de inversi¨®n inmobiliaria ser¨ªa rentable: la brecha creciente entre el precio del suelo y el de venta de vivienda nueva muestra que el mercado, por s¨ª solo, no aportar¨¢ una soluci¨®n a la escasez, y que es necesario abordar las disfunciones.

As¨ª pues, para desatascar la construcci¨®n aprovechando el suelo disponible es necesario aportar seguridad jur¨ªdica a los promotores, particularmente en lo que ata?e a la lentitud de los tr¨¢mites administrativos y al periodo de impugnaci¨®n (algo que pretend¨ªa el proyecto de ley retirado recientemente).

Pero tambi¨¦n influye el destino de la inversi¨®n, ya que la demanda procede en buena medida del segmento del alquiler, que es tambi¨¦n el m¨¢s relevante desde el punto de vista de la movilidad y de la emancipaci¨®n de los j¨®venes. Por tanto, la puesta en el mercado libre de vivienda en propiedad no aliviar¨ªa esa demanda insatisfecha: solo operar¨ªa a largo plazo y d¨¦bilmente en comparaci¨®n con iniciativas basadas en la elevaci¨®n de la oferta de alquiler.

Otro imponderable, seg¨²n el sector, es la incertidumbre relativa a los costes de construcci¨®n y a la disponibilidad de mano de obra como elementos limitativos de la inversi¨®n. El despliegue de programas de formaci¨®n de parados y la mejora de las condiciones laborales podr¨ªan ayudar a aliviar la percepci¨®n de escasez. Pero, en todo caso, la mera anticipaci¨®n de una espiral de costes de producci¨®n unida a la sensaci¨®n de demora sine die de las iniciativas de apoyo al sector, solo pueden retrasar el inicio del ciclo de construcci¨®n.

En suma, cuanto m¨¢s se intensifica la escasez de oferta, m¨¢s se complica su soluci¨®n, de modo que urge un plan que aborde los diferentes frenos a la inversi¨®n. La bajada de tipos de inter¨¦s y las medidas de apoyo a la demanda, generalmente poco eficaces, no detendr¨¢n la escalada de los precios y el d¨¦ficit de vivienda asequible.

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