La venta de viviendas regresa a terreno negativo, aunque los precios seguir¨¢n al alza

La compraventa de vivienda no termina de salir a flote. Las operaciones se desplomaron un 21,5% en el mes de mayo, cuando cambiaron de manos 44.013 casas, la cifra m¨¢s baja para este mes desde 2020, en plena pandemia del coronavirus, seg¨²n los datos difundidos este lunes por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). En tasa intermensual (mayo sobre abril), las transacciones bajaron un 17,1%, mientras que en los cinco primeros meses de 2024 disminuyeron un 4,1% con respecto al mismo periodo del a?o anterior, lo que significa que se vendieron 10.781 casas menos. Ninguna autonom¨ªa se libr¨® del descalabro, siendo Asturias, Andaluc¨ªa, Catalu?a, Galicia, Madrid y la Comunidad Valenciana las peor paradas.

Hab¨ªa expectaci¨®n por saber c¨®mo se comportar¨ªa el mercado en el quinto mes del a?o, despu¨¦s del desplome de marzo y la fuerte subida del 24% que experiment¨® en abril por el efecto de la Semana Santa (en 2023 cay¨® en abril y este a?o en el tercer mes). Los datos del INE evidencian que ese extraordinario repunte fue coyuntural y que la compra de casas regresa a terreno negativo. La subida de los tipos de inter¨¦s y el encarecimiento hipotecario siguen lastrando las operaciones, a pesar de la rebaja de 0,25 puntos b¨¢sicos de tipos llevada a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) en junio y de que el eur¨ªbor de ese mes se coloc¨® en el 3,65%, una bajada leve respecto a mayo.

Tampoco ayuda el constate encarecimiento de las casas, que sigue retrasando la decisi¨®n de compra y contin¨²a expulsado a una parte importante de ciudadanos que no pueden pagar una entrada o asumir las letras hipotecarias. Es m¨¢s, los expertos no esperan que los precios bajen este a?o. Seg¨²n la compa?¨ªa inmobiliaria Solvia, el precio de la vivienda cerrar¨¢ 2024 con un aumento interanual de entre el 2% y el 3%. Y Sociedad de Tasaci¨®n estima que el precio medio de vivienda nueva registrar¨¢ un nuevo m¨¢ximo al cierre de 2024, que se situar¨ªa en 2.979 euros por metro cuadrado con una variaci¨®n interanual positiva del 3,8%, seg¨²n las proyecciones que ha hecho p¨²blicas la compa?¨ªa este lunes.

Pero es el mercado de casas de segunda mano, que acapar¨® el 79,3% de las operaciones cerradas en mayo, el que m¨¢s nota el par¨®n en las ventas. ¡°El mercado m¨¢s damnificado es el de las viviendas usadas porque el alza de precios est¨¢ tensionado mucho este mercado en el que la calidad es muy heterog¨¦nea¡±, indica Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasaci¨®n. En mayo, se vendieron 34.908 casas, un 23,2% menos que en el mismo periodo del a?o anterior. En lo que va de a?o la ca¨ªda es del 6%, seg¨²n el INE.

En obra nueva apenas se comercializaron 9.105 viviendas, un 14,4% menos en t¨¦rminos interanuales. La ca¨ªda acumulada desde enero es del 4%. Este mercado agoniza por la falta de oferta. ¡°En los ¨²ltimos a?os se han construido 90.000 viviendas anuales, mientras que en el periodo de 2022 y 2023 se crearon 275.000 hogares. Con estos datos estimamos que, en proyecci¨®n hasta 2025, tenemos un d¨¦ficit de unas 600.000 viviendas¡±, record¨® Roberto Blanco, director del Departamento de An¨¢lisis Macrofinanciero y Pol¨ªtica Monetaria del Banco de Espa?a, en un encuentro organizado por el del Consejo General del Notariado la pasada semana. Adem¨¢s, el coste de construcci¨®n contin¨²a registrando m¨¢ximos de la serie hist¨®rica, tras detectarse incrementos del entorno del 30% en cuatro a?os. ¡°Esto hace mella en la promoci¨®n inmobiliaria¡±, dice Villanueva, que insiste en que el problema de la vivienda es un problema de oferta y de falta de generaci¨®n de suelo.

En cuanto a la distribuci¨®n geogr¨¢fica de las compraventas en mayo, las comunidades aut¨®nomas que presentaron los menores descensos fueron Pa¨ªs Vasco (-3,0%), La Rioja (-8,6%) y Extremadura (-14,2%). Por su parte, Asturias (-25,8%), Andaluc¨ªa (-25,0%) y Catalu?a (-24,5%) registraron las mayores ca¨ªdas.

El mercado est¨¢ estancado, aunque los expertos dibujan un panorama algo distinto de cara a la segunda mitad del a?o. Sociedad de Tasaci¨®n habla de ¡°un segundo semestre de recuperaci¨®n y una incipiente expansi¨®n de la actividad inmobiliaria e hipotecaria¡±. Y a?ade: ¡°Pese a superar todav¨ªa el m¨¢ximo recomendable del 30%, el esfuerzo de los hogares para hacer frente al pago de la cuota hipotecaria se reduce y el acceso a la vivienda se recupera ligeramente con motivo de la leve relajaci¨®n de los tipos ofertados por las entidades en las nuevas operaciones¡±. Cree que unas condiciones m¨¢s favorables de financiaci¨®n tambi¨¦n deber¨ªan aliviar el esfuerzo de los hogares. De acuerdo con esta tasadora, que espera una nueva rebaja de los tipos oficiales de 0,25 puntos en el ¨²ltimo trimestre del a?o, la renta disponible deber¨ªa seguir aumentando en un contexto de incremento de los salarios contenido y de acumulaci¨®n de las tasas de ahorro, lo que posiblemente favorecer¨¢ la compra en lo que resta de a?o.

¡°Si los pron¨®sticos de desescalada de tipos de inter¨¦s se cumplen y se producen dos descensos m¨¢s en el segundo semestre del a?o, volveremos a ver c¨®mo el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al cr¨¦dito hipotecario y c¨®mo la demanda que se manten¨ªa a la espera volver¨¢ al mercado con fuerza. Una demanda tambi¨¦n impulsada por las ayudas a la compra en forma de aval que jugar¨¢n un papel clave en la segunda parte del a?o¡±, seg¨²n Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Pero lo que casi ning¨²n experto espera es que el alivio para quienes desean comprar una casa llegue tambi¨¦n por la parte de los precios.

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