La compra de viviendas y la firma de hipotecas rebotan con fuerza tras la Semana Santa

El mercado de la vivienda deja atr¨¢s las fuertes ca¨ªdas de dos d¨ªgitos de los ¨²ltimos meses para subirse a un tren que acelera la marcha. La compra de casas y la firma de hipotecas remontaron con vigor en abril y anticipan la recuperaci¨®n del mercado, aunque no hay que obviar el impacto que ha tenido la Semana Santa, que en 2023 cay¨® en abril y este a?o en marzo. A pesar de esta distorsi¨®n por el efecto estacional, los expertos creen probable que durante los meses que restan hasta final de a?o se mantenga el ritmo de reflote del mercado, en el que el repunte de los tipos de inter¨¦s y el agotamiento del ahorro forzado en la pandemia se han visto reflejados en todas las magnitudes menos en los precios, que han continuado al alza y de hecho solo en el primer trimestre del a?o han crecido un 4,3%, seg¨²n datos del Gobierno.

La compraventa de casas registr¨® en el cuarto mes del a?o un aumento del 24% con respecto al mismo mes de 2023, con lo que se anota su mayor incremento en casi dos a?os, desde mayo de 2022. Abril cerr¨® con 53.091 operaciones, la segunda mejor cifra del a?o y la m¨¢s elevada para este mes desde 2008, seg¨²n los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Con respecto al mes anterior, marzo, la compraventa de viviendas aument¨® un 18,3%. Y ninguna comunidad aut¨®noma se qued¨® atr¨¢s, ya que todas registraron aumentos en el n¨²mero de compraventas de vivienda y no fueron menores. Salvo en dos regiones, el alza fue de dos d¨ªgitos.

Con este panorama, el mercado de las casas entra en calor y se asienta, de momento, por encima de las 50.000 operaciones mensuales. ¡°Si la evoluci¨®n del mercado contin¨²a sin sobresaltos es muy posible que durante los pr¨®ximos meses el volumen de compraventas se estabilice y que comience a registrar subidas relevantes en las estad¨ªsticas referidas a la segunda mitad del a?o¡±, expone en una nota remitida a los medios Francisco I?areta, portavoz de Idealista.

Las transacciones se recomponen as¨ª del desplome del 19,3% que sufrieron en marzo y de casi 12 meses consecutivos en terreno negativo ¡ªcon la salvedad de febrero, que subieron un 5,8%¡ª como consecuencia del aumento de los tipos de inter¨¦s llevado a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) y el consecuente encarecimiento de la financiaci¨®n.

En lo que va de a?o, en Espa?a han cambiado de manos 205.111 casas, lo que supone un leve repunte del 0,6% con respecto al mismo periodo del a?o anterior. ¡°Este primer cuatrimestre de 2024 ha sido pr¨¢cticamente id¨¦ntico al de 2023, ya que cierra con 205.111 firmas, mientras que 2023 lo hizo con 205.647, lo que supone solo un 0,2% menos de compraventas. Hay que recordar que el pasado ejercicio de 2023 result¨® ser el segundo mejor a?o de actividad desde el a?o 2007, por lo que 2024 podr¨ªa desbancarlo si contin¨²a con este buen ritmo¡±, asegura Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Fotocasa.El pron¨®stico de la experta es de estabilizaci¨®n en el primer semestre del a?o y de mayor actividad de cara a la segunda parte impulsada por la desescalada de tipos de inter¨¦s, en 0,25 puntos, iniciada el 6 de junio por el BCE. Aunque hay un factor importante a tener en cuenta que podr¨ªa obstaculizar la recuperaci¨®n y es la falta de oferta, que sigue mostr¨¢ndose m¨¢s d¨¦bil que la demanda.

En Solvia creen que los compradores de vivienda est¨¢n recuperando su confianza en el mercado. ¡°Aquellos interesados en adquirir un inmueble son conscientes de que tienen que darse prisa, ya que la oferta est¨¢ disminuyendo y los precios mantienen una tendencia alcista. Y se est¨¢n creando unas condiciones macroecon¨®micas algo m¨¢s favorables¡±, se?ala Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio inmobiliario de Solvia. No obstante, cree que hay que ser cautos. ¡±Todav¨ªa pesan algunos factores a la hora de comprar: unas tasas de inter¨¦s que a¨²n pueden considerarse relativamente altas, unos precios elevados y la escasez de oferta. Adem¨¢s, llegan los meses de verano, ¨¦poca en la que la actividad suele desacelerarse¡±, avisa.

Lo cierto es que no se ve¨ªan tendencias al alza tan marcadas desde hac¨ªa tiempo. La compraventa de casas de segunda mano, que acapar¨® ocho de cada diez transacciones cerradas en abril, creci¨® un 22,3%, su mayor avance desde mayo de 2022, y sum¨® 42.442 operaciones. Pero fueron las viviendas de obra nueva ¡ªque representan una de cada cinco viviendas transmitidas¡ª las que m¨¢s despuntaron al aumentar un 31,7% interanual y sumar 10.649 unidades. No crec¨ªan tanto desde agosto de 2021. El economista Ignacio Ezquiaga destaca que el mercado sigue concentrado en la segunda mano: ¡°Es el patr¨®n dominante desde 2014¡å. Y a?ade que ¡°la demanda potencial embalsada, la que tiene problemas de asequibilidad, sigue sin incorporarse¡±. ¡°De alguna forma los datos muestran solo una parte de la realidad. La otra esta fuera de las cifras porque no pueden formar hogares a los precios de alquiler o propiedad actuales¡±, valora.

Por r¨¦gimen de vivienda, la libre sum¨® 49.416 operaciones en abril, lo que representa m¨¢s del 93% del total, y un crecimiento del 25,6% con respecto al mismo mes de 2023. En el caso de la vivienda protegida, las compraventas se incrementaron un 6,4% interanual hasta las 3.675 operaciones.

Atendiendo a la distribuci¨®n geogr¨¢fica de las compraventas, los mayores aumentos se dieron en Castilla-La Mancha (49,2%), Asturias (45%) y Arag¨®n (44,5%). Por encima de la media nacional tambi¨¦n se situaron Canarias (39,3%), Navarra (39%), Andaluc¨ªa (33%), La Rioja (30,6%) y Galicia (26,7%). Por su parte, Extremadura (1,2%), Comunidad de Madrid (6,1%) y Pa¨ªs Vasco (15%) presentaron los menores aumentos.

Hipotecas al alza

Y si la venta de viviendas rebot¨® con fuerza en abril, no se qued¨® atr¨¢s la firma de hipotecas, que ha vuelto a n¨²meros positivos. Seg¨²n los datos del INE, en el cuarto mes del a?o se inscribieron 34.264 nuevos pr¨¦stamos para la compra de vivienda, la cifra m¨¢s elevada de abril de los ¨²ltimos 14 a?os. El dato supone un incremento del 28% interanual, el mayor aumento desde principios de 2022. ¡°Este n¨²mero de firmas hipotecarias es positivo en un contexto de altos tipos de inter¨¦s y un eur¨ªbor que todav¨ªa se resiste a bajar, lo que resulta menos atractivo para los solicitantes de hipotecas, pero aun as¨ª muestran confianza en el mercado y en su capacidad para asumir deudas a largo plazo¡±, apunta Matos.

No obstante, en el acumulado de los cuatro primeros meses del a?o el balance todav¨ªa es negativo. De enero a abril se firmaron 134. 277 pr¨¦stamos, con un descenso del 1,1% respecto al mismo periodo del a?o anterior. Esto significa que sigue habiendo mucha compra de vivienda sin financiaci¨®n: si se compraron en abril 53.091 casas y se firmaron 34.264 hipotecas, hubo 18.827 pisos que se adquirieron sin pisar el banco. En Solvia prev¨¦n que la actividad hipotecaria registre una mejora leve en 2024. ¡°Esto se debe a que, a la actividad inversora y a la adquisici¨®n por reposici¨®n, se estar¨ªan uniendo m¨¢s compradores de primera vivienda, principales demandantes de este tipo de cr¨¦ditos. Especialmente, si tenemos en cuenta que, si las tasas de inter¨¦s siguen disminuyendo, podr¨ªa generarse un entorno de acceso al cr¨¦dito menos restringido¡±, afirma Ferrer-Bonsoms.

El INE muestra que el 48,1% de las hipotecas se constituy¨® en abril a tipo variable ¡ªse incluyen las hipotecas mixtas, que han sido el producto estrella en este inicio del a?o¡ª y el 51,9% a tipo fijo, lo que ha llevado a la primera modalidad a situarse en m¨¢ximos desde enero de 2021. No obstante, todo apunta a que en los pr¨®ximos meses las estad¨ªsticas mostrar¨¢n un cambio de tendencia, impulsada por las rebajas de los tipos de inter¨¦s y la mejora de la oferta hipotecaria a tipo fijo por parte de las entidades. ¡°Los datos adelantados de mayo y junio que manejamos muestran una recuperaci¨®n de las hipotecas fijas en los ¨²ltimos meses, lo que adelantar¨ªa un incremento del peso de estas ¨²ltimas en las pr¨®ximas estad¨ªsticas p¨²blicas¡±, indican en Idealista.

El precio de los pr¨¦stamos hipotecarios se mantuvo sin grandes cambios, apoyado por la estabilidad del eur¨ªbor y la fuerte competencia entre bancos. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas subi¨® un 1,5% interanual, hasta los 139.328 euros, mientras que el capital prestado por la banca para la compra de vivienda se dispar¨® un 30%, hasta rozar los 4.774 millones de euros, lo que se traduce en la subida interanual m¨¢s destacada desde mayo de 2022. En abril, el plazo medio de las hipotecas se situ¨® en 24 a?os. El incremento de las hipotecas se registr¨® en todas las comunidades aut¨®nomas, a excepci¨®n de Arag¨®n (-16,8%) y Extremadura (-14,4%), donde se firmaron menos pr¨¦stamos que en abril de 2023. Las regiones con las mayores tasas de variaci¨®n anual en el n¨²mero de hipotecas sobre viviendas fueron Pa¨ªs Vasco (48,9%), Castilla-La Mancha (42,5%) y Comunidad Valenciana (38,9%).

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