Mapa | As¨ª han subido los precios del alquiler desde 2011, calle a calle

Los alquileres se han disparado. Y la cifra es m¨¢s escandalosa cuando se mira hacia atr¨¢s. El ¨ªndice de precios que el Ministerio de Vivienda public¨® este a?o permite seguir c¨®mo han evolucionado los precios en m¨¢s de una d¨¦cada. En el siguiente mapa, puede consultar el precio actual, calculado como una aproximaci¨®n a partir del ?ndice y datos de Idealista y la variaci¨®n de este precio respecto a 2011.

En el mapa se aprecian subidas en pr¨¢cticamente todas las secciones de las que hay datos. De las 20.000 secciones censales informadas desde 2011 (el ?ndice no incluye datos de Pa¨ªs Vasco, Navarra y secciones con pocas viviendas en alquiler), los precios han subido en el 99% y en el 78% esta subida ha sido m¨¢s alta que la que ha registrado la inflaci¨®n en este periodo, un 27%.

La comunidad donde m¨¢s se ha dejado sentir la escalada de precios ha sido Baleares. All¨ª, los alquileres han duplicado su precio desde 2011, mientras que en otras seis comunidades las rentas han subido m¨¢s del 40%, seg¨²n una aproximaci¨®n de EL PA?S a partir de los datos oficiales del Gobierno y las tendencias del portal inmobiliario Idealista. El ¨ªndice oficial solo llega hasta 2022, cuando las rentas eran entre un 8% y un 40% m¨¢s elevadas que en 2011. Pero desde entonces los precios han dado un gran estir¨®n. De hecho, usando la misma aproximaci¨®n hasta 2024 a los datos de secciones censales, se observan subidas por encima del 40% en la mitad de los vecindarios.

Tanto si se tiene en cuenta el ¨ªndice oficial como la evoluci¨®n previsible del mismo, destaca el hecho de que los importes se han visto espoleados por la inflaci¨®n, pero a la vez se han distanciado de ella. Dicho de otra manera, los inquilinos se han visto abocados a perder poder adquisitivo y destinar m¨¢s dinero a la casa, un fen¨®meno que ha sido m¨¢s intenso precisamente en los territorios donde m¨¢s han subido los alquileres.

¡°El entorno es completamente distinto a la anterior burbuja, pero vuelve a ocurrir lo mismo¡±, describe el economista Ignacio Ezquiaga. ¡°Partiendo de un m¨ªnimo, empieza una escalada de precios que es lenta al principio, y que comienza a acelerar antes de la pandemia, durante la pandemia y, sobre todo, despu¨¦s de la pandemia¡±. Ese punto de inflexi¨®n para los alquileres se sit¨²a en alg¨²n momento de 2015. Ahora puede verse con m¨¢s claridad porque, al convertir la estad¨ªstica oficial de precios en un ¨ªndice de referencia ¡ªnecesario para aplicar la nueva ley de vivienda¡ª el Gobierno ampli¨® la serie hist¨®rica, que de esta manera recoge datos desde 2011. En aquel a?o el mercado, todav¨ªa noqueado por la larga crisis financiera que se inici¨® en 2008, segu¨ªa cayendo. Y eso es lo que muestran las cifras: un retroceso que aplan¨® los precios de arrendamiento en l¨ªnea con la inflaci¨®n.

Pero esa pel¨ªcula ya es historia. Espa?a vivi¨® un dram¨¢tico giro de guion hace aproximadamente una d¨¦cada. Las rentas enfilaron una senda de subida y claramente se fueron distanciando de la marcha general del IPC. No en todas partes sucedi¨® lo mismo: en unos sitios fue antes y en otros m¨¢s tarde. Pero aproximadamente en torno a 2015 se inici¨® una extraordinaria escalada. La serie estad¨ªstica oficial, sin embargo, no permite ver con tanta claridad toda la bajada desde el pico de la burbuja de principios de siglo porque no contempla los primeros a?os de la crisis financiera que estall¨® en 2008. ¡°Eso el ¨ªndice lo capta regular¡±, explica Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. El motivo es que ¡°la estad¨ªstica del ministerio arranca en mitad de la ca¨ªda y ves que va cayendo de 2011 a 2014¡å, pero en realidad los importes ven¨ªan bajando desde el inicio de la Gran Recesi¨®n, apunta el experto.

Garc¨ªa Montalvo pone una segunda prevenci¨®n: ¡°El ¨ªndice ofrece datos nominales, pero no reales¡±. Es decir, que no tienen en cuenta la inflaci¨®n. El catedr¨¢tico de Econom¨ªa cree que, en t¨¦rminos comparados con el nivel de vida, los alquileres posiblemente fueran incluso m¨¢s caros en 2008. Considerar la evoluci¨®n del IPC es importante porque esa es la referencia con la que se actualizan anualmente muchos contratos en curso (entre contrato y contrato, las rentas pueden subir libremente). Pero esa correlaci¨®n, que s¨ª se ve¨ªa en los a?os en que el mercado estaba m¨¢s contenido, parece haberse difuminado en los ¨²ltimos tiempos, con la excepci¨®n de 2022, cuando el extraordinario crecimiento de la inflaci¨®n (la media anual fue del 8,4%) redujo algo la brecha.

Pese a ello, en 2021 el crecimiento de los alquileres en todas las comunidades con respecto a 2011 superaba la subida del IPC durante el mismo periodo en nueve comunidades de las 15 de r¨¦gimen com¨²n. En 2022, tomando como referencia tambi¨¦n 2011, esa circunstancia se daba en cinco territorios. La estimaci¨®n para el periodo 2011-2024 es que eso ya sucede en 12 comunidades: el diferencial entre rentas e inflaci¨®n es de apenas unos puntos en Asturias y Extremadura, pero se dispara a m¨¢s de cinco puntos en Castilla y Le¨®n, Murcia o Galicia, a m¨¢s de 10 en Madrid, Catalu?a, Andaluc¨ªa y Cantabria; y a m¨¢s de 20 en Canarias y la Comunidad Valenciana. Lo de Baleares es de otro planeta: unos 70 puntos de distancia.

Eso ser¨ªa seg¨²n la proyecci¨®n de EL PA?S. Los precios de oferta de Idealista disparan notablemente esas diferencias (la distancia entre rentas e inflaci¨®n crece hasta 116 puntos en el caso de Baleares). La Ley por el derecho a la vivienda aprobada por las Cortes en mayo de 2023 considera que un ¨¢rea puede declararse como de precios tensionados si los precios han subido en cinco a?os m¨¢s de tres puntos por encima del IPC.

Los precios que publican portales inmobiliarios como Idealista hacen referencia a los importes de los anuncios que se publican en cada momento, mientras que el ¨ªndice del Ministerio recoge las rentas de la cartera viva de alquileres ¡ªse alimenta de las declaraciones de Hacienda, de manera que refleja el precio de los contratos vigentes, que pueden tener meses o a?os de antig¨¹edad¡ª. Esa diferencia explica, al menos en parte, que los precios del Ministerio suban (o bajen) con retraso y con m¨¢s moderaci¨®n que los de Idealista.

Pese a esta diferencia temporal, las subidas que capturan los datos de Idealista y del Ministerio acaban siendo similares. Entre 2011 y 2022, por ejemplo, las subidas del Ministerio representaron un 89% del incremento que capt¨® Idealista. Teniendo eso en cuenta, la proyecci¨®n que realiza EL PA?S ha actualizado los datos del Ministerio a partir de las variaciones de Idealista entre 2022 y 2024 para cada comunidad aut¨®noma.

Las razones de la subida

El c¨®ctel que ha agitado el mercado de arrendamientos en los ¨²ltimos tiempos es variado. De entrada, Paloma Taltavull, de la Universidad de Alicante, destaca que ¡°no es un fen¨®meno exclusivo de Espa?a, lo que hace pensar que tiene una base generalizada¡±. Y por eso la economista apunta a las condiciones macroprudenciales que obligaron a los bancos a reducir los cr¨¦ditos hipotecarios desde la Gran Recesi¨®n que comenz¨® en 2008. ¡°Tradicionalmente, el acceso de los hogares a la vivienda se hac¨ªa con dos modelos de tenencia, la propiedad y el alquiler, pero tras la crisis financiera la propiedad no es f¨¢cil¡±, se?ala la economista.

Garc¨ªa Montalvo coincide en la causa y abunda en algunos ¡°factores demogr¨¢ficos¡± que han empeorado la situaci¨®n. En Espa?a, subraya, ¡°hay 3 millones de familias m¨¢s¡± que en la primera d¨¦cada del siglo ¡°y el grado de urbanizaci¨®n ha seguido aumentando¡±. Esto explica la concentraci¨®n de las situaciones m¨¢s graves en algunas ciudades que funcionan como potentes polos de atracci¨®n de poblaci¨®n, cuyos mercados de alquiler se han convertido en grandes embudos. En trece a?os, los alquileres han crecido m¨¢s de un 40% en Madrid y Barcelona, cerca un 60% en M¨¢laga y un 66% en Valencia.

Con todo, las mayores subidas se dan en localidades de menor escala y con un fuerte componente tur¨ªstico. Las cuatro primeras posiciones, por ejemplo, las ocupan municipios de la isla de Ibiza, incluyendo su capital. Los registros del ministerio muestran que en estas ciudades, desde 2011, los alquileres nunca han bajado. Su fuerte atractivo para visitantes nacionales e internacionales las hizo, de alguna manera, inmunes a la gran crisis inmobiliaria, lo que, sin embargo, no las libra de vivir algunas de las situaciones m¨¢s acuciantes en la crisis de accesibilidad a la vivienda que atraviesa Espa?a. Un verano m¨¢s, se repiten las im¨¢genes de personas, en gran parte trabajadores temporales, durmiendo en veh¨ªculos y otros alojamientos improvisados por no poder afrontar las prohibitivas rentas de la isla.

Para Ezquiaga, la presi¨®n extra que viven estos n¨²cleos se relaciona con ¡°una inversi¨®n especulativa, que con una peque?a reforma acaba convirtiendo viviendas al alquiler tur¨ªstico, de estudiantes u otras modalidades¡±. Esto, junto con la presi¨®n al alza de la compra de extranjeros, y el hecho de que en general solo las rentas m¨¢s altas pueden permitirse acceder a la propiedad, llevan al economista a preguntarse ¡°d¨®nde queda la demanda estructural, el mercado para la gente que forma un hogar y necesita una casa a largo plazo¡±. Su respuesta no es alentadora: ¡°Para ellos no hay mercado, est¨¢n fuera porque los precios son tan altos que no pueden permit¨ªrselo¡±.

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