Sareb aprueba la licitaci¨®n de casi 3.800 viviendas para alquiler asequible

La Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb, tambi¨¦n conocida como el banco malo) avanza en sus planes para levantar viviendas asequibles en sus suelos. El consejo de administraci¨®n de la compa?¨ªa, con mayor¨ªa de participaci¨®n estatal, ha aprobado este mi¨¦rcoles la puesta en marcha del conocido como Proyecto Viena. En una primera fase, este implica edificar 3.771 casas. La construcci¨®n correr¨¢ a cargo de inversores privados, que podr¨¢n optar a un total de siete lotes que previsiblemente saldr¨¢n a concurso en oto?o. De obtenerlos, deber¨¢n costear la construcci¨®n de los edificios a cambio de obtener la explotaci¨®n de las casas, con importes de arrendamiento tasados, durante 80 a?os, al t¨¦rmino de los cuales los suelos y los edificios revertir¨ªan al sector p¨²blico.

La propuesta a la que ha dado luz verde el consejo de la Sareb en su ¨²ltima reuni¨®n antes de vacaciones ampl¨ªa ligeramente el alcance de la primera fase del proyecto. Si a finales del a?o pasado los planes pasaban por construir unas 3.500 casas en 10 comunidades aut¨®nomas, finalmente ser¨¢n casi 3.800 en 12 comunidades: Catalu?a, Comunidad Valenciana, Andaluc¨ªa, Canarias, Galicia, Murcia, Madrid, Castilla y Le¨®n, Baleares, Castilla-La Mancha, Asturias y Arag¨®n.

En la primera es donde el banco malo activar¨¢ m¨¢s solares (12), pero en la Comunidad Valenciana el volumen de viviendas ser¨¢ mayor: 1.065 frente a 668 en Catalu?a. En tercer lugar, Andaluc¨ªa dispondr¨¢ de siete suelos en los que se proyecta levantar 589 casas. Entre los grandes mercados auton¨®micos, Madrid se queda con solo tres suelos y 177 casas, ya que el banco malo dispone en esta comunidad de muchos menos solares. ¡°La distribuci¨®n geogr¨¢fica responde a las regiones en las que Sareb cuenta con una mayor cartera de activos¡±, se?alan en la entidad.

Eso provoca tambi¨¦n divergencias entre dos mercados con problem¨¢ticas similares, Baleares y Canarias. Ambos tienen un fuerte componente tur¨ªstico y de compra de vivienda por parte de extranjeros, y figuran entre los que mayor escalada de precios han vivido en los ¨²ltimos a?os. Pero en la primera, el banco malo pondr¨¢ ahora dos suelos para 58 viviendas, mientras que en el archipi¨¦lago atl¨¢ntico ser¨¢n cuatro parcelas para 337 viviendas, el cuarto territorio donde m¨¢s se levantar¨¢n.

La f¨®rmula escogida para desarrollar las casas es la cesi¨®n del derecho de superficie a largo plazo. Esta es una f¨®rmula de colaboraci¨®n p¨²blico-privada que el Gobierno impuls¨® hace a?os con un cambio legal y que, adem¨¢s de la Administraci¨®n central, algunas comunidades aut¨®nomas ya han explorado. En este caso, seg¨²n indican en el banco malo, los adjudicatarios de cada lote tendr¨¢n derecho a explotar los suelos durante 80 a?os a cambio de construir sobre ellos viviendas destinadas a arrendamiento al precio que se fije en los concursos.

Esos importes, se?ala la Sareb en una nota, ¡°ser¨¢n asequibles para rentas medias y se establecer¨¢n en coordinaci¨®n con el Ministerio de Vivienda¡±. En la compa?¨ªa no proporcionan informaci¨®n adicional sobre los precios, pero insisten en que la rentas que se pidan por los pisos ¡°rondar¨¢n los m¨¢rgenes que se manejan de manera gen¨¦rica para la vivienda asequible¡±. Es decir, en torno a un 20% o un 25% por debajo de los importes de mercado, aunque eso depender¨¢ de cada parcela.

En total se contemplan 50 suelos en la primera fase, que se dividir¨¢n en siete lotes distintos a los que podr¨¢n optar los inversores. Se estima que har¨¢n falta 460 millones para edificar 3.771 casas. Estas se ubicar¨¢n en 39 municipios con m¨¢s de 10.000 habitantes que se han seleccionado analizando las condiciones del mercado inmobiliario, especialmente la demanda. El banco malo se reserva de momento el detalle de esas localidades, ya que en pr¨®ximas semanas tiene previsto contactar con las comunidades aut¨®nomas y los ayuntamientos concernidos para explicarles los planes.

Giro social

El Proyecto Viena forma parte del nuevo giro social que el banco malo emprendi¨® coincidiendo con la toma de la mayor¨ªa de capital por el Estado. En total, contempla 133 suelos sobre los que se podr¨ªan edificar alrededor de 15.000 casas. En esta primera fase se movilizar¨¢, por tanto, un 38% de los suelos para levantar un 25% de la vivienda prevista. La construcci¨®n de pisos para alquiler asequible en suelos de la Sareb bajo f¨®rmulas de colaboraci¨®n p¨²blico-privada est¨¢ incorporada en los planes de vivienda del Gobierno. Este busca engordar el exiguo parque de vivienda social y asequible que tiene Espa?a, lo que, seg¨²n el an¨¢lisis del propio Ejecutivo y de no pocos expertos, agrava el problema de accesibilidad a la vivienda.

El banco malo se conoce as¨ª porque se fund¨® en 2012, en plena crisis financiera, para que las entidades que lo deseasen (el BBVA no particip¨®) pudieran descargar ah¨ª el ladrillo t¨®xico y limpiar sus balances. Eso le hizo acumular activos (desde solares hasta casas a medio hacer, pero mayoritariamente pr¨¦stamos de dif¨ªcil recuperaci¨®n) que se valoraron en unos 50.000 millones, con el objetivo de transformarlos o venderlos y recuperar el m¨¢ximo valor posible para saldar una deuda de aproximadamente el mismo montante. Pero la valoraci¨®n que se hizo, generosa seg¨²n muchos analistas, dificultaba recuperar ese valor y de hecho desde su fundaci¨®n siempre ha incurrido en p¨¦rdidas.

Eso hizo que en 2021, ante la descapitalizaci¨®n de la sociedad, Bruselas obligase a Espa?a a asumir la deuda como p¨²blica. Y eso anim¨® a que el Estado tomase la mayor¨ªa accionarial, que en los planes iniciales siempre deb¨ªa de ser privada (aunque el Estado siempre fue el primer accionista, con casi el 46% de participaci¨®n). Tras ese cambio se introdujo en el mandato de la organizaci¨®n el principio de sostenibilidad y utilidad social. Desde entonces, el banco malo compatibiliza su labor de siempre (deshacerse del m¨¢ximo n¨²mero de deuda posible) con la idea de utilizar parte de sus inmuebles para aliviar el problema de vivienda. Adem¨¢s de la construcci¨®n de alquileres en sus solares, tambi¨¦n ha ofrecido edificios a comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos, para que los compren o acepten su cesi¨®n, a cargo de correr con los gastos de mantenimiento, y los destinen a fines sociales, aunque esta iniciativa ha tenido poco ¨¦xito hasta ahora.

Una inc¨®gnita del Proyecto Viena es qu¨¦ pasar¨¢ si la Sareb desaparece, lo que seg¨²n la hoja de ruta con que se fund¨® deber¨ªa suceder en 2027, aunque el Gobierno puede decidir prorrogar su mandato. La colaboraci¨®n p¨²blico-privada para la construcci¨®n de vivienda est¨¢ pensada para que la titularidad del pueblo siempre sea p¨²blica y al t¨¦rmino de la concesi¨®n, si esta no es renovada, los pisos tambi¨¦n lo sean. Se trata de una f¨®rmula similar a la que se ha seguido para construir muchas autopistas. Ante la probable contingencia de su desaparici¨®n, el banco malo se?ala que, agotado el plazo concesional, ¡°las viviendas revertir¨¢n gratuitamente en la entidad p¨²blica titular de los suelos¡±. Es decir, en el organismo o empresa p¨²blica que herede los activos que le queden a la Sareb si el Ejecutivo decide su liquidaci¨®n.

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