La rentabilidad de la vivienda de alquiler es mayor en las zonas de rentas bajas, seg¨²n el Banco de Espa?a

Solo el 8% de los arrendadores de vivienda son personas jur¨ªdicas, es decir, grandes tenedores o inversores institucionales. La inmensa mayor¨ªa de los que ponen sus propiedades en alquiler son personas particulares. El mercado del alquiler ha crecido en la ¨²ltima d¨¦cada en unos 1,3 millones de viviendas hasta sumar un parque total de 3,6 millones de inmuebles a cierre de 2023. Los particulares han estado a?adiendo a este mercado unas 100.000 casas al a?o, ya sea porque han invertido, por herencias o porque las ten¨ªan antes como segunda vivienda. Pero este fuerte incremento ha sido incapaz de avanzar al mismo ritmo que la demanda. La oferta de alquiler aumenta a una velocidad insuficiente, y eso ha llevado a un incremento de los precios desde 2015, que ha sido especialmente intenso en las grandes zonas urbanas, donde se concentran los j¨®venes en busca de oportunidades de trabajo. Casi el 40% de los hogares en alquiler est¨¢n en situaci¨®n de sobreesfuerzo. Y en este contexto, la rentabilidad media de los que alquilan ha sido del 10,8% anual bruta, aunque con cierta heterogeneidad dependiendo de las zonas. Y esta es mayor en zonas donde viven rentas bajas.

Estas son algunas de las principales conclusiones de dos informes que ha publicado este mi¨¦rcoles el Banco de Espa?a, uno sobre el mercado del alquiler de vivienda con datos de la Agencia Tributaria, y otro sobre el mercado de vivienda residencial en el que hace una comparativa internacional. El estudio sobre el alquiler advierte de los efectos indeseados de las pol¨ªticas de control de precios y sostiene que los ¨ªndices de precios del alquiler que se usan para esos controles presentan ¡°limitaciones metodol¨®gicas¡±.

El diagn¨®stico del banco es que el mercado del alquiler est¨¢ ¡°dominado por particulares que no son grandes propietarios¡±. Estos se han visto atra¨ªdos por la rentabilidad que ha ofrecido entre 2015 y 2022. El banco la calcula incluyendo, por un lado, la revalorizaci¨®n latente del patrimonio, y por otro, la renta que se percibe del alquiler, que es alrededor del 5%. Y no est¨¢n recogidos los impuestos. Eso s¨ª, hay adem¨¢s hasta un 2% de gastos que habr¨ªa que restar, aunque estos son deducibles y se tendr¨ªan que soportar de todas formas en caso de no alquilar. Aun as¨ª, el 10,8% anual es un dividendo que no ofrece ninguna inversi¨®n de forma consistente: ¡°La elevada rentabilidad esperada del alquiler en relaci¨®n con inversiones alternativas habr¨ªa sido uno de los factores que explicar¨ªan el notable aumento por parte de los particulares de la inversi¨®n en vivienda para alquilar¡±, dice el informe.

Pero este incremento de la oferta se habr¨ªa visto limitado, seg¨²n el banco, por otros usos alternativos de la vivienda, como el alquiler tur¨ªstico y de temporada, un reducido parque de alquiler social y un modesto peso del sector privado institucional. En una coyuntura en la que las entidades financieras han mostrado una gran prudencia en la concesi¨®n de hipotecas, el porcentaje de hogares en alquiler a precio de mercado ha pasado desde 2007 del 10% al 15%, sobre todo j¨®venes y extranjeros. Son 3,3 millones m¨¢s de personas en alquiler. Y este incremento ha sido mayor que el de la oferta. El banco recuerda que har¨ªan falta 1,5 millones m¨¢s de viviendas sociales para equipararse a niveles europeos. Y que buena parte de la vivienda social que existe en realidad es para venta a precios reducidos, pero no para alquiler.

Salarios versus alquileres

Mientras que el salario de los j¨®venes ha aumentado en euros un 25% entre 2015 y 2022 sin descontar la inflaci¨®n, el precio de la vivienda ha aumentado un 42% y el del alquiler un 28,5%. ¡°Los colectivos j¨®venes, con unos menores ingresos y una mayor incertidumbre laboral en un contexto de escaso dinamismo de la productividad, habr¨ªan experimentado un deterioro en las condiciones de acceso a la vivienda y se habr¨ªa incrementado el esfuerzo, en t¨¦rminos de renta, asociado al gasto en vivienda de alquiler¡±, concluye el supervisor. Como ya adelant¨® en su informe anual, el Banco de Espa?a alerta de que estos fen¨®menos est¨¢n complicando la emancipaci¨®n de los j¨®venes.

Otro problema a?adido es que la rentabilidad del alquiler es m¨¢s elevada precisamente en aquellas zonas donde viven las rentas m¨¢s bajas. Aunque una parte podr¨ªa explicarse por una prima que compensa el mayor riesgo de impago, tambi¨¦n podr¨ªa deberse a las mayores dificultades de quienes viven en esas ¨¢reas para lograr una hipoteca, lo que aumenta su demanda. En consecuencia, ¡°los inquilinos con menores ingresos hacen frente, en promedio, a un coste del alquiler relativamente m¨¢s elevado, en relaci¨®n con los precios de compra de la vivienda en la zona donde residen, que el de los arrendatarios con mayores ingresos medios¡±, indica.

Como consecuencia de estas circunstancias, Espa?a es uno de los pa¨ªses de la UE donde hay m¨¢s hogares arrendatarios que se encuentran en una situaci¨®n de sobreesfuerzo para hacer frente al alquiler de su vivienda. Y estas familias con dificultades se concentran en los hogares con menores ingresos, formados por j¨®venes y en ¨¢reas donde hay una mayor actividad econ¨®mica y tur¨ªstica. Seg¨²n los datos que ofrece el banco y que ya estaban recogidos en su informe anual, casi el 40% de los hogares en alquiler afrontar¨ªan un sobreesfuerzo para costear la vivienda. Es decir, destinan m¨¢s del 40% de su renta al pago de la vivienda del alquiler incluyendo suministros.

En cuanto al impacto de la vivienda tur¨ªstica, este se circunscribe a zonas muy concretas. En el total de Espa?a supone el 1,9% del total de vivienda y el 11,8% sobre el conjunto en alquiler. En Madrid se sit¨²a en el 1,2% y el 5%, respectivamente. En Barcelona, en el 1,3% y el 4,2%. Pero en M¨¢laga supone el 3,2% del total de viviendas y el 23,9% respecto al parque de alquiler. En Sevilla, un 2,3% y un 16,7%. Y en Valencia, un 2,3% y un 12,1%. Es decir, en el total representan poco, pero su presencia est¨¢ muy concentrada en determinados distritos censales, advierte la instituci¨®n.

Los movimientos migratorios tambi¨¦n importan en la demanda. En 2022, mientras que los extranjeros a?ad¨ªan un 4% m¨¢s de poblaci¨®n, los nacionales restaban un 1%. De ah¨ª los c¨¢lculos que se hac¨ªan en el informe anual sobre el d¨¦ficit de vivienda, que el banco situaba en unas 150.000 al a?o. Si bien ahora matiza que este desfase depender¨¢ en buena medida de los flujos migratorios.

Efectos indeseados del control de precios

En sus conclusiones del informe sobre el alquiler, el banco se?ala que el elevado esfuerzo para afrontar el alquiler ¡°puede dar lugar a efectos econ¨®micos y sociales adversos que justifican la intervenci¨®n p¨²blica¡±. Y a?ade que para mayor informaci¨®n se vea el informe anual, donde se recomendaba aumentar el parque p¨²blico de vivienda social, una mayor colaboraci¨®n p¨²blico-privada, mejorar la seguridad jur¨ªdica y elevar la disponibilidad de suelo.

El documento tambi¨¦n afirma, refiri¨¦ndose a los controles de rentas: ¡°En un contexto de oferta r¨ªgida, el dise?o de las pol¨ªticas p¨²blicas debiera evitar que algunas iniciativas, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada para la protecci¨®n de la demanda en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento del mercado del alquiler a medio y largo plazo¡±. Este ¨²ltimo comentario va en l¨ªnea con en el informe anual, en el que ya se alertaba de que, de sostenerse en el tiempo, las pol¨ªticas de control de alquileres, que ha puesto en marcha el Gobierno en la Ley de Vivienda, pueden provocar ¡°un desplazamiento de la oferta¡± a otros usos como el alquiler de temporada o el de habitaciones.

Respecto a los ¨ªndices que se usan para establecer los controles de precios, el Banco de Espa?a advierte de sus ¡°limitaciones metodol¨®gicas¡±. B¨¢sicamente, explica que estas estad¨ªsticas van con retraso y no tienen en cuenta los cambios en la composici¨®n del stock de inmuebles en alquiler. Es decir, si cambian sus caracter¨ªsticas: por ejemplo, si se da el caso de que son m¨¢s grandes las que se ponen en el mercado y, por tanto, en realidad el precio no estar¨ªa subiendo tanto.