El precio de la vivienda pisa el acelerador tras encarecerse m¨¢s de un 4% el ¨²ltimo a?o

La vivienda es cada vez m¨¢s inasequible y no afloja. Eso es lo que ilustra la historia inmobiliaria de 2024, un a?o en que los precios han ido acelerando progresivamente y en el que, a la postre, las casas acabar¨¢n siendo un 4,4% m¨¢s caras que al empezar el ejercicio. As¨ª lo recogen los datos de Tinsa, la mayor sociedad tasadora de Espa?a, que este lunes ha publicado su estad¨ªstica de precios de vivienda terminada, lo que incluye tanto casas a estrenar como de segunda mano. Seg¨²n su an¨¢lisis, hasta 26 provincias ¡ªseis m¨¢s que a mediados de a?o¡ª y 38 capitales superan la tasa de esfuerzo te¨®rico del 30%, el l¨ªmite de asequibilidad que toma como referencia la ley estatal de vivienda, en el pago de la hipoteca respecto a los ingresos de las familias.

El a?o comenz¨® con dudas en el mercado y la vivienda plana. En los tres primeros meses, los precios apenas superaron en un 0,1% los del trimestre anterior. Pero a partir de ah¨ª fueron escalando cada vez m¨¢s r¨¢pido y, para el periodo comprendido entre octubre y diciembre, la variaci¨®n trimestral ya ha marcado un 2,2%. Eso es lo que explica que, en el acumulado anual, los importes de las casas crezcan m¨¢s de un 4%. ¡°El a?o 2024 ha estado marcado por el cambio de direcci¨®n en la pol¨ªtica monetaria del BCE¡±, se?ala el informe, en alusi¨®n a las bajadas de tipos que, desde verano, han favorecido el abaratamiento de las hipotecas.

Eso ha provocado que la actividad tambi¨¦n haya ido de menos a m¨¢s. La demanda de casas, indica la tasadora, ¡°contin¨²a sosteniendo el volumen de compraventas por encima de la media hist¨®rica de 522.000 transacciones anuales¡±. Ese es el volumen promedio del periodo 2007-2023, que este a?o volver¨¢ a superarse por tercer ejercicio consecutivo porque los datos del INE apuntan que entre enero y octubre (el ¨²ltimo mes que recoge la estad¨ªstica oficial) ya se han vendido m¨¢s de 537.000 viviendas. El tir¨®n, dice el estudio de Tinsa, ¡°se apoya en la resistencia del empleo y en la recuperaci¨®n del poder adquisitivo de los hogares en el ¨²ltimo a?o¡±.

Pero tambi¨¦n en un sacrificio cada vez mayor, como muestra la tasa de esfuerzo te¨®rico que la tasadora calcula a partir de la renta media de los hogares y la primera cuota de una hipoteca promedio. De media, esa ratio es del 35,5% al acabar el a?o, frente al 34,9% del trimestre anterior. En Baleares, la provincia con la situaci¨®n m¨¢s complicada (y la ¨²nica junto con Santa Cruz de Tenerife donde los precios son m¨¢s elevados que en la burbuja de principios de siglo) el esfuerzo te¨®rico supera el 67%, diez puntos m¨¢s que en M¨¢laga, en segunda posici¨®n. La tercera m¨¢s inasequible es C¨¢diz, con casi un 43% de esfuerzo.

En total, otras 23 provincias superan el 30% que la ley de vivienda considera pone como ejemplo de condiciones asequibles, entre las que se encuentran las cinco m¨¢s pobladas (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Sevilla). Y lo mismo sucede en 38 capitales, con Palma, Barcelona, C¨¢diz y San Sebasti¨¢n acerc¨¢ndose al 60% de esfuerzo te¨®rico. Lleida, Teruel, Castell¨®n de la Plana y Ciudad Real, las cuatro con menos del 25%, se sit¨²an en el extremo opuesto.

En general, las zonas m¨¢s inasequibles coinciden tambi¨¦n con las m¨¢s caras y las que m¨¢s han subido los precios. Aunque aparecen sorpresas. Soria, tanto la provincia como la capital, lidera la clasificaci¨®n de 2024 con un encarecimiento de las casas que supera el 17% en el caso del municipio y el 15% en el caso de la provincia. Pero los primeros altos est¨¢n copados por ciudades y territorios que se han convertido en cl¨¢sicos de la presi¨®n inmobiliaria por el componente a?adido de la demanda tur¨ªstica o extranjera en general, como M¨¢laga, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Alicante o Baleares. En precios netos, Baleares y Madrid son las ¨²nicas provincias (y comunidades aut¨®nomas) que superan los 3.000 euros por metro cuadrado), San Sebasti¨¢n repite como capital m¨¢s cara (4.412 euros por metro cuadrado) aunque Madrid tambi¨¦n supera por poco el umbral de los 4.000 euros.

Las casas nuevas, a¨²n m¨¢s disparadas

Tras la complicada crisis de accesibilidad a la vivienda que vive Espa?a (como otros pa¨ªses de su entorno) se encuentra la insuficiente edificaci¨®n de nuevas casas, seg¨²n muchos expertos. Eso ha convertido la vivienda nueva en un objeto todav¨ªa m¨¢s preciado, como refleja otra estad¨ªstica publicada este lunes por Sociedad de Tasaci¨®n, otra compa?¨ªa tasadora. Seg¨²n esta, las casas a estrenar se han encarecido este a?o un 5,5% y el importe medio en Espa?a ya supera los 3.000 euros por metro cuadrado.

Por territorios, los mayores estirones del a?o se han notado en Baleares (donde la vivienda nueva es un 6,9% m¨¢s cara que al acabar 2023), Madrid (6,6%), Catalu?a (5,6%), Andaluc¨ªa y Comunidad Valenciana (ambas con un 5,2% de incremento). En importes, Catalu?a lidera con una media de 4.824 euros por metro cuadrado, seguida de cerca por Madrid (4.673 euros). Algo m¨¢s lejos, en tercera posici¨®n, se sit¨²a el Pa¨ªs Vasco (3.338 euros).

El informe muestra que los precios de la vivienda nueva tambi¨¦n est¨¢n acelerando. Y esto trae malas noticias para quienes est¨¢n buscando casa, al menos en el futuro m¨¢s inmediato. ¡°El precio de la vivienda nueva continuar¨¢ al alza durante el primer trimestre de 2025, con un aumento interanual previsto del 5,7%¡±, destaca Sociedad de Tasaci¨®n.